新版《济南市物业管理办法》解读

新修订的《济南市物业管理办法》已于日前召开的济南市政府第62次常务会议讨论通过，将于2015年2月1日起施行。

办法提出，房地产开发商卖房时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，物业服务企业不得向业主代收费用。办法同时规定，物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

物业服务必须写入购房合同

新买的房子物业服务是什么情况?明年2月开始市民从购房合同中就能了解。新物业管理办法明确，新建物业销售前，房地产开发企业应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

开发企业应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房管部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

有市民购买了房子之后，发现物业费过高，或者物业服务水平不行，新规施行以后这种情况就不会出现了。物业新规明确，开发企业办理商品房预售许可申请或现售备案时，应当提交经房管部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。

而且，房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。这样一来，市民在买房的时候，可以从购房合同中了解将是哪家企业提供物业服务，收费标准和服务标准都是什么样的，提前做到心中有数，借此也能减少以后的物业纠纷。

物业质量缺陷保修期内开发商负责

物业出现质量缺陷谁来负责维修呢?新出台的物业新规划定了责任界限，保修期之内的物业质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

为了确保开发商履行责任，新规提出，新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。若房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

业主大会须有“双过半”业主参加

小区成立自己的业主委员会进行自治，筹备程序到底该怎么进行，相比之前的征求意见稿，最终公布施行的物业新规对业主大会筹备组的工作职责进行了更明确的规定。

明确了筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。

筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。并且要承担确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;以及召开首次业主大会会议的其他准备工作这五项工作。

召开首次业主大会后选举产生首届业委会，而业委会则要按照议事规则定期召开业主大会，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。

物业招保安警方备案“把关”

此次济南市明确，物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。并且物业服务实行项目经理责任制，经理信息要在物业管理区域内向业主公示。从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书;从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续，这样一来多了一道警方“把关”程序。

济南小区发生过不少居民因养鸡、养狗、养鸽子，引起邻里纠纷的例子，这次物业新规中明确，在物业管理区域内，业主、物业使用人不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活，也不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施;不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;不得损坏房屋承重结构;不得违章搭建建筑物和构筑物等。

物业不得向业主代收手续费

居民反映强烈的物业捆绑收费，物业新规明确规定，住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。

相比之前征求意见稿，正式施行的新规增加了一条，“物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。”

新规规定，物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

新规也对业主进行了约束，如果物业依约履行义务了，业主不交物业费，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

此外，物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的，物业服务企业应当在物业管理区域内，向全体业主公示。合同未约定通知期限的，应当提前六十日履行通知义务。

不签装修协议装修工进不了小区

物业新规明确提出，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。而且，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

新规规定，物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担。

没停车位物业可限制进小区

随着私家车数量的增多，小区内的停车位也变得紧张起来。对于停车位的管理，物业新规进行了明确。

其中，物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

而且，新规还明确，如果因规划建设时车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。