《兰州市物业服务收费管理实施办法》解读

《兰州市物业服务收费管理实施办法》日前经市政府常务会议研究并通过。根据新的《实施办法》，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定，普通住宅实行包干制的物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外以及普通住宅实行酬金制的实行市场调节价。

提倡通过市场竞争选择物业服务

根据《实施办法》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务内容和服务质量相适应的原则。政府提倡开发建设单位、业主(业主委员会)通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

《实施办法》对物业服务收费管理、其他收费管理、责任义务、监督管理等作了进一步明确。其中在收费管理方面，提出物业服务收费采取包干制或者酬金制等形式约定，实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润;实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务收费实行分等级定价

物业服务收费实行分等级定价，政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。等级标准由政府物业管理行政主管部门制定。

根据物业服务内容和服务类型的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅实行包干制的物业服务收费实行政府指导价;普通住宅以外(高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等)以及普通住宅实行酬金制的物业服务收费实行市场调节价;普通住宅经同意改变了住房用途的，以及物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费，物业服务费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费采取服务价格等级制度;实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定。

共用部位大修不得计入物业成本

根据《实施办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出;在国家规定的质量保修范围和保修期内的物业共用部位、共用设施设备维修和更换，应当由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。

对于计划买房的市民来说，以下约定或可免去一些不必要的麻烦：已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金应当由开发建设单位承担;已交付给物业买受人的物业，物业服务费自物业交付或书面通知交付之日起次月计收;符合交房条件，建设单位或物业服务企业已通知物业买受人，因物业买受人的原因未交付的，物业服务费自物业交付或通知之日起次月计收。

未入住超过六个月可按70%交纳物业费

《实施办法》还明确，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用，已经承诺或者与买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。业主或者物业使用人未入住或入住后不使用，连续超过六个月的房屋，业主或者物业使用人应当书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。物业服务费用按月收取，经业主同意也可按季收取。

物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取物业使用人或业主大会、物业服务项目所在地街道社区的意见。实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。物业服务收费实行明码标价，接受业主和物业使用人的监督。

《实施办法》自公布之日起实行，有效期为五年。

附：《兰州市物业服务收费管理实施办法》条例全文