《厦门市物业服务收费管理办法（草案）》解读

物业之家讯：据海西晨报报道(记者 易福进)小区停车服务费、小区公共部位有经营收入的，物业最多只可提取不超过30%的经营收入;小区专项维修金， 物业逾期仍不缴纳到专项账户的，将被列入诚信“黑名单”。

昨日，厦门市长刘可清主持召开市政府第60次常务会议，审议通过《厦门市物业服务收费管理办法(草案)》，以进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业的合法权益。

随着这一新的管理办法即将施行，“服役”超过16年的《厦门市物业管理服务收费办法》，因难以满足现实需要，也将正式退出历史舞台。

记者注意到，对于市民关注的收费明细以及透明度、专项维修金、小区停车收费、小区经营收入等，此次新的管理办法均一一给予明确。

关键词1：专项维修金物业私占将上“黑名单”

小区保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造等，业主平时缴交的日常专项维修资金，就要派上用场。但现实中却有小区的维修金去向不明，也因此影响了业主按时足额缴交专项维修金的积极性。

为此，此次新规对“业主缴交”与“物业及时将收取的维修资金存入专项维修资金专户”的，均给予明确规定，并释出利害关系。

新规规定，住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价，业主大会成立后，实行市场调节价，收费标准经业主大会或业主大会授权的业委会决定。因物业使用年限等需调整的，需公示并经多数业主书面同意。

对于业主缴交，新规明确，业主应当按时足额缴交日常专项维修资金，未按时足额缴交的，业主委员会应当协助催缴，物业服务企业应当以书面的方式督促其限期缴交。再不缴交的，业委会、物业可按相关规定，将业主欠缴情况报送市建设主管登记，供利害关系人查询。

物业企业未将日常专项维修资金存入专项维修资金专户的，由市建设主管部门责令限期缴交，记入诚信档案;逾期仍不缴交的，列入向社会公布的警示名单。

关键词2：停车收费物业提取不得超过30%

小区车子日益增多，占用业主公共部位新划车位的现象十分普遍，小区的机动车停放服务费自然“水涨船高”。但这笔收费却经常是一笔糊涂账，业主也时常质疑，是不是都被物业“黑”走了。

此次新规对小区的“机动车停放服务费”给予一一明确。

所谓的“机动车停放服务费”，是指物业对物业管理区域内占用业主共有的道路或其他场地施划的停车位进行经营和维护管理，对停放者收取的费用。

前期物业管理区域内的机动车停放服务费实行政府指导价。业主大会成立后的机动车停放服务费实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在物业服务合同中约定。

对于这一停车费收入分配，新规再次明确，“前期物业服务企业可以依法提取不超过30%机动车停放服务费收入作为经营管理费用，其余收入按照规定存入专项维修资金专户”。[page]

关键词3：共用部位经营须经“多数业主”书面同意

小区的户外及电梯广告、甚至住宅小区配套设施租金，这一部分小区共用部位的经营收入如何分配，新规也首次给予明确。

新规明确，如墙面、电梯广告、绿地改建停车位经营等涉及业主共有管理权利的重大事项，须经“多数业主”书面同意。

对于利用物业管理区域内建筑物专有部分以外的共用部位、共用设施设备进行经营的收入，由物业按照物业合同约定收取。前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的经营收入作为经营管理费用，其余收入按规定存入专项维修资金专户。

关键词4：装修保证金不再设定收费标准

业主装修是每个小区都会碰上的事情。按照现行的管理办法，房屋装修保证金按每平方米15元的标准收取(最高限额为5000元)。

此次新规对此进行了调整，不再设定装修保证金收费标准，保证金不属于指导价范围，而是引导业主自我约束。

不过，物业服务企业仍然可以向业主或使用人收取装修保证金，具体标准由物业服务企业与业主或使用人约定。

如果业主在房屋装修过程中损坏公共设施或污染共有部位，由业主负责修复、保洁;业主不修复、清洁的，由物业服务企业负责，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主或使用人承担。

解读：16年旧规将“退役” 物业服务为何急需新规

一方面，业主质疑物业乱收费、服务差;另一方面，物业又抱怨物业费收取难。这种物业矛盾近年来时有发生。

可以说，一旦出现这种局面，最终常常导致“两败俱伤”。物业管理、物业收费如何再规范，舆论呼声很高。从1998年1月1日起施行的《厦门市物业管理服务收费办法》已历经16年多，在这期间，国家、省、市先后出台了物业管理法律、法规，原办法与法规、规范不一致的一些内容有必要进行修改。

以收费为例，尽管厦门在2008年又出台了《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》，业主的监督某种程度上得到加强，但伴随着厦门房地产市场的快速发展，新问题、新矛盾依然不少，急需引导业主与物业服务企业建立互信机制。

譬如，一些物业服务企业存在重收费轻服务的现象，个别业主交费意识淡薄;开发商在商品预售时确定物业服务等级和收费标准不规范;物业服务企业收费行为、业主交费的法律责任和义务界定不清晰;由于缺乏监督手段，一些物业服务价格的投诉也常常得不到及时有效的处理。

“这些新情况、新问题，都有必要通过立法进一步明确。”市物价局方面表示，物业服务收费关系民生，收费项目自然也应以立法的形式加以固化和细化，“该管的管好管到位，市场可以决定的，也通过建立价格机制进一步引导市场竞争”。

记者观察：市长期待业主与物业“共赢”

经反复酝酿的物业服务收费新规，昨日在市政府常务会议上，几乎毫无异议快速通过。

从“物业管理服务收费”到 “物业服务收费管理”，尽管只有几个字的变化，但这一针对物业服务与业主缴费等再规范的新规，在前期征求意见中不断吸取各界意见，也备受期待。

其实，在物业管理中，针对管理与收费的矛盾和冲突，市长刘可清亦深有体会。

就在市长刘可清最近的一次接待群众来访中，一女业主就前来向市长反映湖里双鲤新城一些业主与物业的冲突。在这个小区，小区管理不到位与物业费被拖欠“僵持不下”，到底应先交管理费还是先办产权证，双方各执一词，一些业主与物业的关系因此长期陷入恶性循环。

就在当时，刘可清随即就交代厦门市建设局局长林德志，要借这样的“小事”，根据物业管理的相关条例，将厦门各小区的物业管理进一步规范起来，“账目该公开的就要公开，物业要自觉接受业主的监督。同时，业主也要换位思考，自觉配合物业各方面的工作”。

“政策施行后，只有业主、物业双方都从中受益、都满意，这才称得上是好政策。”对于这项新的管理办法，市长刘可清同样寄予厚望。

刘可清表示，一方面，要借这一新的管理办法，督促物业公司真正服务到位，把小区管理到位;另一方面，也要让业主支持物业管理，自觉缴交各项费用，共同把小区建设得更美丽。