《太原市住宅物业服务等级与收费标准》解读

人常说，安居乐业。物业服务收费管理与生活息息相关，对百姓而言是大事。

昨日，针对太原市即将实施的《太原市物业服务与收费管理暂行办法》《太原市住宅物业服务等级与收费标准》，记者就市民关注的问题和价格投诉中的热点，请太原市物价局、市房管局有关负责人进行了解答。

如何界定适用政府指导价还是市场调节价？

答：物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理；非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。

新旧收费标准如何衔接？

答：《办法》和《标准》实施的时间是7月1日。《标准》在10月1日前实施到位，有3个月的过渡期。由于收费标准为最高限价，凡是低于新标准的都符合要求，可以按照新服务《标准》和已执行的价格规范明码标价，继续执行。各物业小区收费标准，不论是物业费还是停车服务费、车位租赁费、电梯运行服务费，现行收费标准只要高于《标准》的，在10月1日的过渡期前没有履行完调价和单独审核相关程序的，必须按照《标准》执行，也就是把价格降低至最高限价以内。房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的收费标准以哪个为准？答：两个合同一致的物业服务企业应按房屋买卖合同约定的物业收费标准执行。不一致的，收费标准择低执行。

住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？

答：小区住宅跃层或阁楼可收取物业服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。商住楼、公寓房如何实施物业服务收费？答：物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。

物业收费调整如何进行？

答：物业服务企业应面向业主进行满意度测评。年度满意度低于70%的，不得申请上调物业服务费。物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准，由业主委员会或代行业主委员会职责的部门主持。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟订物业服务内容及调价方案（草案），以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近3年物业服务费的收支情况一并公示。业主可对调价方案（草案）提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案（草案）进行修改。调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。物业服务企业应对征求意见书（函）送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在两日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准向有关部门备案，进行明码标价，然后执行。

装修服务费、装修保证金如何收取、退还？

答：物业服务企业收取装修服务费，应提供相应服务。包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其他理由再向业主收取其他装修方面的服务及管理费用。业主有超大物品，电梯不可运送的，由业主自行选择吊装或其他方式运送，费用由业主负担。吊装方案需报物业服务企业协商同意。物业服务企业收取装修保证金，应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金的收取金额和使用事项。装修完后，物业服务企业按约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。造成损坏的，业主应及时修复，若业主不能及时修复，物业服务企业可使用保证金进行修复。修复后有余额的，物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还业主；装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在验收合格后5个工作日内补齐修复费用。