《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》解读

昨日，柳州市物价局、住建委向媒体公布《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(简称“新规”)等多个文件，主要涉及小区物业费、停车费等，8月1日起执行。据了解，此次上调了物业收费基准价，无电梯小区物业费由原来的每平方米0.34元至1.16元，上调至0.47元至1.50元;有电梯小区物业费由原来的0.64元至1.46元，上调至0.92元至1.95元;上述标准可上下15%地浮动(物业企业与业主协定)。8月1日后，新开发小区物业费有所上调，现有小区物业收费暂不上调。

物业收费基准价上调

物业收费新规细则中，基准价上调，但也力求平衡业主与物业企业的利益。据了解，出台文件过程中，广泛征求业主及物业企业的意见，酝酿了4个多月。

柳州市物价局相关负责人介绍，柳州市现行物业服务收费政策是2009年制定的;近年，随着柳州市经济发展的变化，物业服务行业用工成本也随之增加。现通过调整基准价，缓解成本上升压力，做到价质相符，保障双方的利益。

物业服务收费根据服务的等级、质量、成本等因素，实行分等级定价(共5个等级)，对综合管理服务、公共区域秩序维护、绿化日常养护服务、电梯升降系统、供水系统等基准价进行调整。调整后的最低一级基准价，无电梯小区从原来0.34元/平方米拟调整到0.47元/平方米，有电梯小区物业服务费从原来的0.64元/平方米拟调整到0.92元/平方米。最高级别五级服务费，无电梯小区从1.16元/平方米拟调整到1.5元/平方米，有电梯小区从1.46元/平方米拟调整到1.95元/平方米(详见表一)。浮动幅度不超过15%。按此，物业收费最高价可达每平方米2.2元(有电梯小区)。

值得一提的是，上调后的物业收费包括庭院路灯、绿化水费、电梯运行等费用，现有的收费中，上述几种收费独立在物业费之外。

小区临时停车按小时收费

而在小区停车收费方面，新规也作出明确规定。小车停车费室内每月200元至300元，露天停车每月70元至150元。业主拥有车位的，车位物业费每月不超过60元。

此次比较明细的，还体现在小区临时停车收费上：临时停车1小时内免费，2小时收费3元，每多停放一小时收费均不同，24小时室内停车收费15元、露天最高收费9元。另外，治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时，停车不需交费。(见表二、表三)

占用物业管理区域内业主共有道路或其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意，才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立账目，并定期向业主公布收支情况。

另外，IC卡收费10元，垃圾清运费每平方米3元，拆除承重墙的按单面面积计算，垃圾清运费每平方米15元。

市场调节与政府指导价并存

“未成立业主委员会之前，物业收费是政府指导价，成立业主委员会后，物业收费多少则由物业企业与业主委员会或业主协商确定。”柳州市物价局相关负责人介绍。

依法成立业主大会之前(前期物业管理)的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费(包括车辆停放服务费、车位租赁费等)专项服务收费，以及装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)，实行政府指导价;车辆保管费等特约服务费，实行市场调节价。成立业主大会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外)，实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门核准备案后执行。业主或业主委员会对物业服务等级有异议的，可向辖区房产行政主管部门申请复核。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

物业调价须“双过半”

基准价上调后，物业企业能否立即调整价格?物业企业上调价格要走哪些程序?

“8月1日前开发的小区，执行旧的收费价格;8月1日后开发的小区，执行新价格。”柳州市物价局相关负责人表示，上调价格是基于工资水平等各方面的提高，也是综合了全区主要城市物业小区收费价格。不过，对于现有小区收费的调整，物业协会认为上述调整方案只是“望梅止渴”，对物业公司并未有福音。

据了解，原来的收费标准是在2009年颁布，物业服务合同尚未到期的，仍按原合同约定执行。合同期内有必要按本标准调整，或合同到期后确需按本标准调整的，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主书面同意(简称“双过半”)，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

“物业企业与业主是平等的，服务等级应与收费均等。”柳州市物业协会会长林宇介绍，长期以来，柳州市物业收费较低，挫伤了物业企业的积极性，适当调整是必要的;如果物业企业干不下去，不得不撤离，最后伤害的是业主的利益。

五级收费最高相差超1元

新的实施细则中，要求物业服务收费根据物业服务的等级收费，服务等级有5等，一等档次最低，五等档次最高。最低级别与最高级别物业收费相差超1元。级别越高意味着服务做得更好，收费也更高。

物业服务等级标准以及评定办法，由柳州市住房与建设委员会制定并公布。住宅小区物业企业每3年评定一次，到期后，应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核，达不到原服务等级标准的须进行整改;整改不达标的，作降级处理。执行期满未申请复核的，取消物业服务等级认定，物业服务企业不得继续收取物业服务费，该行为作为企业的不良行为，记入企业诚信档案。