《广州市物业管理暂行办法》亮点解读

公共收益如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算……这些关乎业主切身利益的事终于有了法规保障。昨日，广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)，该办法将在5月1日实施，对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定，有望解决一系列物管方面的“顽疾”。

据广州市国土房管局相关人士介绍，广州作为国内最早引入物业管理服务的城市之一，目前物业管理中出现了一些亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰，因物管质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多。而新出台的《办法》，将有望解决上述问题。

亮点1：无物管旧小区由街道指导成立业委会

针对广州市老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差，未实施专业物业服务的难题，《办法》规定，“对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域；指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业”。

亮点2：满五人即产生业委会，之后再补选委员

实践中，由于业主对业主委员会委员候选人了解不多，经一轮投票选举的委员往往不能达到规定或者议事规则约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法产生业主委员会。为解决该问题，《办法》创新建立了多轮补选制度，并规定选举产生的委员人数达到五人即产生业主委员会。

《办法》第五十二条规定，“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过五人(含五人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员”。

亮点3：小区公共物业收益归业主共有

据介绍，立法征求意见过程中，市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多，产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。为解决上述问题，《办法》作出了明确规定。例如：《办法》第十六条规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”;其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

《办法》第七十一条规定，“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询”。而对于小区公共物业的经营收益，《办法》规定，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。

亮点4：禁止开发商私自将物管交给“自家”企业

在《办法》实施前，开发商将物管交给关联公司的做法非常普遍，但根据《办法》明确，前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业，禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。为落实国务院《物业管理条例》关于提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，进一步规范前期物业管理招投标行为，保护小业主合法权益，《办法》明确前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业。《办法》第六十四条规定，“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

如开发商违反规定，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

亮点5：物管费调价须业主“双过半”通过

为解决物业服务费调价程序不完善的问题，依据物权法的相关规定，结合工作实际，《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求，维护业主权益。《办法》第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果；业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

亮点6：物管不得以任何原因断业主水电气

为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用，《办法》作出了明确规定：“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。

亮点7：业主大会提倡用电子投票来表决

《办法》创新建立业主决策电子投票系统，增加业主大会表决形式，用现代网络通信技术解决业主大会召开难、表决难和统计难的问题。实践中，因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难、形成决议难，《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。例如：《办法》第十九条规定，“本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策”。

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