新版《杭州市物业管理条例》解读

物业管理极大程度上影响着居住品质，也是城市管理的重要课题。经过广泛调研，多次座谈，《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）日前获省人大常委会批准，将于5月1日正式实施。

与前一版本相比，新条例在业主行使权力、物业使用禁止行为、法律责任等方面，都有新变化，将为解决杭州市物业管理中出现的新矛盾、新问题提供法律依据。

业主可委托他人代行共同管理权

小区发生的大事，主要通过业主大会解决，但是把众多业主聚集起来投票表决并不容易。浙江省的物业管理条例对此规定，如果业主不能参加，需要由业主代表代为表达意愿的，要在业主大会召开前，把书面意见提交给业主代表，由业主代表代为转交。但是需要投票表决的，业主必须本人亲自操作。

《条例》给出了一个可操作性的规定，即业主可以接受同一物业管理区域内其他业主的书面委托，在一定期限内代其行使共同管理权。也就是说，如果业主愿意把共同管理权委托给邻居，邻居可以作为业主的委托人参加业主大会会议，并代为表决。

居委会可执行业主大会职责

有些小区因为业委会难产，或者业委会委员人数不足总数的二分之一会出现业委会难以行使职责的情况。没有成立业委会的小区，对小区物管的监管上，社区作为居民自治组织无权监管，这就造成了小区内物业监管的缺失，给居民带来不便。针对这一问题，《条例》有了明确规定，在新一届的业委会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办、乡（镇）人民政府的监督指导下暂时行使业主委员会的职责。在业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使业委会职责。

对于业委会不按规定组织召开业主大会的情况，《条例》也很明确：业主可请求房管部门、街道办、乡镇政府协调确定召开时间，如果逾期还没召开，由房产主管部门、街道办、乡镇人民政府指导社区居委会组织业主召开。

取消收取70%物业费的规定

关于物业费的收取问题，业主们普遍比较关心，且争议较多。之前的修改版提出：物业交付使用后，物业服务费由业主承担。这次的《条例》又对这一条进行了修改：物业交付使用通知发出一个月后，物业服务费由业主承担。

在物业服务费的收取金额方面，《条例》遵循《物权法》中关于“不得以放弃权利不履行义务”的规定，取消了原条例关于尚未居住物业按70%收取物业服务费的规定，同时明确将物业服务成本变化情况以及城镇最低工资标准变化等因素列为调整收费标准的依据，为物业服务企业的正当收费行为提供了法律保障。

违法拆改房间最高罚款10万

最新版的修订草案，与前一版本相比，在业主行使权力、物业使用禁止行为、法律责任等方面，有一些新的变化，新增了几项违法行为，包括大家反映比较多的违法挖掘房屋地下空间；擅自将雨污水混接或在排水管上接管等等。对于部分物业使用禁止行为的处罚，也有了变化，比如违法拆改；把卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的上面等，之前的提法是最高可处20万的罚款。

最新的修改稿根据国务院条例和实际可操作性做了调整：最高可处5万元以上10万元以下罚款；如果情节较轻，则可处1万元以上5万元以下的罚款。