《包头市物业管理条例》解读

包头市物业管理从1996年起步至今已历经17年的发展，其法制建设的步伐也在不断的与时俱进，我市的物业条例从1999年第一次制定颁布起，历经2007年和2013年两次修订，凝聚了立法部门、政府部门、物业参与者的心血和智慧，每次修订都有新的突破，为我市物业管理提供了有力的法律保障，2013年12月1日颁布实施的《包头市物业管理条例》（以下简称《条例》）在修订过程中，重点解决了我市近几年在物业管理实际中存在的热点难点问题，作为条例的起草者之一，笔者将对《条例》做如下解读：

修订的新规

———构建四级物业管理体系，明确相关部门责任

社区居民委员会作为居民自治组织，在和谐社会的发展建设中起到重要作用，物业服务企业只有将专业性服务融入到整个社区服务之中，才能更好地发挥自身的优势，为构建和谐社区服务。为此，将物业管理纳入社区管理体制，构建起专业服务、民主管理、行政监督的管理新机制,是包头市社区建设全面进步的前提和保障。2006年，中共包头市委组织部、包头市房产管理局（现更名为包头市住房保障和房屋管理局）、包头市民政局联合出台了《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》，明确以社区党组织为领导核心，充分发挥社区居民委员会对业主委员会、物业服务企业的指导、协调和互助监督作用。该意见实施以来，基层组织建设与文明社区、和谐社区、安全社区、物业管理示范社区建设紧密结合，提高了社区居民的文化生活水平和质量，为构建和谐社区创造了良好的条件。修订条例时，采用了把物业管理纳入社区管理体制的有效措施，建立起市房产行政管理部门、旗县区房产行政管理部门、街道办事处和镇人民政府、社区居民委员会四级物业管理体系。

———规定了社区居民委员会可以代为履行业主委员会职责

条例重点明确了业主的权利和义务；规定了业主大会及其业主委员会的产生方式、工作职责及工作程序；针对目前一些物业管理区域特别是老旧小区业主大会和业主委员会难以成立和职责不能得到有效发挥的实际情况，确立了居民委员会、社区服务站代履行业主委员会或者组织实施物业管理的机制，即居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责。居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间，未能选聘到物业服务企业的，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。

———增加了强化前期物业管理的相关规定

为了体现公开、公平原则，规定了选聘前期物业管理企业时，建设单位在市房产部门建立的统一招投标平台上选聘前期物业服务企业；为保护业主的合法权益，针对目前新建物业收取物业服务费条件不明确的问题，规定必须达到所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格以及供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准等条件才可以向业主收取物业服务费；对建设单位配建物业服务用房作出了具体规定，即建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房，物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三，并不得低于一百平方米；业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。为确保新建房屋保修得到有效保障，作出了建设单位交存物业工程质量保修金的规定。

———明确了物业服务企业的权利义务、基本服务内容，规定了物业服务收费原则、物业纠纷投诉制度

条例规定了物业服务企业的权利和义务；规定了物业服务企业应当提供的基本服务有七项，即共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。向房产行政主管部门备案物业服务合同和申报物业服务项目手册；物业服务企业必须按照法律、法规和有关物业服务行业技术标准开展物业服务工作；确立了物业服务费的定价机制，即住宅实行政府指导价、非住宅实行市场调解价；市和旗县区房产管理部门建立物业投诉受理制度；市房产部门对物业管理实行信用管理制度，建立信用档案，强化对物业服务企业的监管。

———制定老旧住宅小区整治改造与管理制度[page]

为了提高城市建设和管理的整体水平，改善居民的生活环境，我市近几年陆续对一些内部环境差，基础设施年久失修的老旧小区进行了治理改造，使其逐步达到推行物业管理的条件，取得了明显的效果。为了推动这项工作法制化，这次在修订物业管理条例中，专门单列了一章，对旧住宅小区的改造和物业管理进行了规范。提出了对老旧住宅小区整治改造与物业管理，旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划，制定实施方案，并组织实施。市和旗县区两级财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金，专款专用。老旧住宅小区整治改造完成后，推行物业管理或者业主自行管理。未列入改造计划的老旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区，由居民委员会、社区服务站负责环境卫生、公共设施设备维护等基本物业管理职责。

———对群众关心物业使用和维护问题作出的规定

为了有效保护物业，保障物业的正常使用，对在物业管理区域内的禁止行为作出了明确的规定；为了保障物业的正常使用，防止对相关业主造成危害和影响，规定业主不得擅自改变物业使用用途；规定了不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；针对目前小区内汽车停放中存在的突出问题，对小区内停放汽车作出了一些原则性的规定，即在已经建成并交付使用的物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，属于全体业主共有，但是不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。在物业管理区域内，占用业主共有道路、场地停放汽车的，应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途，由业主大会决定。业主大会决定收取占用费的，可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费，应当单独立账，独立核算，定期公布账目，接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有，可以按照业主大会的决定使用。

———建立房屋应急维修制度，及时妥善解决群众的实际困难

我市房屋专项维修资金制度始建于2001年。在房屋专项维修资金制度建立和执行前后建成的老旧小区，发生危及房屋使用和人身财产安全危急情况时，没有资金予以维修。本次修订时，采纳了市政府出台的《包头市房屋应急解危专项资金管理暂行办法》（包府办发[2012]186号）的规定，建立房屋应急解危专用资金制度，将房屋专项维修资金产生的增值资金统筹用于全市房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，对发生危及房屋使用和人身财产安全、严重影响业主和使用人正常生活秩序等紧急情况的应急维修，规定房屋应急解危专项资金使用的情形和管理模式，以及时解除危急情况，妥善解决群众的实际困难。

———规定了使用房屋专项维修资金的两种形式

修订草案中，规定使用房屋专项维修资金，除了可以采用业主大会讨论的形式外，还可以采取公告征求意见的形式，即“采用公告征求意见形式的，由区级房产行政主管部门在物业管理区域内公告专项维修资金使用的用途、范围等，持反对意见的业主不超过专有部分占建筑物总面积三分之一的，且不超过业主总人数三分之一的，视为同意。”解决了业主大会难以及时组织召开、“双2/3”以上业主难以召集或签字的问题，突破了维修资金使用难的操作瓶颈，保障了房屋共用部位、共用设施设备的正常维修和使用。

———对物业管理区域内违法建设行为由旗县区政府组织进行强制拆除

针对住宅小区私搭乱建现象，条例规定任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意，不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物，不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当在物业管理区域内进行巡查。发现违法行为的，应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及时向旗县区房产行政主管部门报告。旗县区房产行政主管部门责令停止建设，限期恢复原状；逾期未恢复原状的，由旗县区人民政府责成有关部门强制拆除违法搭建的建筑物、构筑物，并处五百元以上二千元以下罚款。