《哈尔滨市物业服务收费管理办法》解读

经过近一年的蕴酿和对200个物业项目样本的调研摸底，哈尔滨市物价局、市住房局联合出台《哈尔滨市物业服务收费管理办法》。该办法的出台为全市提供了全新的住宅物业服务标准和与之相配套的收费政策。今后，破解物业难题和化解物业矛盾，全市物业行业有了可操作性的“抓手”。业主交多少费用，物企该提供什么样的服务，双方都将有可约束性的依据。

《办法》从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。强化了服务项目与服务成本的对应性，制定出了比较完备的物业服务项目和考核标准，实现了服务项目的细化与要素成本的量化相对应，增强了服务收费标准的支撑力。在物业服务要素成本的构成上，突出保障业主最关心的清扫保洁、共用设施设备维修养护部分，在收费标准上增加了这部分比重，相应减少了综合管理方面的比重，使物业新政更趋于完备成熟。

《办法》按照“质价相符”的基本管理要求，规定“物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准”。对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。

市住房局负责人表示，物业企业凡涉及需要按照新标准调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意同意的，方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体曝光。市区相关物业管理部门，对有争议、有纠纷的物业收费确定，要坚持双方自愿委托的原则，充分发挥政府调节价格矛盾的职能作用，制定详细具体的操作规则，让广大业主、物企满意。

长期以来，物业管理难成为人们的心头痛。《哈尔滨物业服务收费管理办法》有哪些新变化？出台后能为业主、物企破解哪些实际生活难题？昨天，本报请市物业领导小组权威专家直击10大关键词，给出市民清晰界定。

关键词1：质价相符

《办法》将此前的由“5项服务内容、4个服务等级”构成的“级差性”标准，改为基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务三部分。

基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护五项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。

级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米多层0.38元高层0.39元、多层0.54元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。

基础服务必须有级差服务应该有特有服务可以有

专家分析

这些服务可以叠加。也就是说，对业主而言，基础服务必须有，级差服务应该有，特有服务可以有。根据小区实际情况选择物业项目和交纳的物业费用。

关键词2：谁享受谁交费 不享受不服务

特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险四项服务内容。其中电梯管理服务费，《办法》保留了此前每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。同时，《办法》对电梯的日常运营费用也作出增加。

专家分析

此次推出特有服务，就是要实行物业市场化的理念，推行谁享受谁交费的政策。特有服务不是每个人都有这种服务，只对有需求的用户提供服务。[page]

关键词3：装修管理费

装修保证金、垃圾清运费“消失”

《办法》规定，物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取。物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关费用。对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。

专家分析

我市物业管理兴起于上世纪90年代中期，当时每家每户装修时，进驻的物企一般都要求业主交纳一笔房屋装修保证金，1000元至2000元不等。征收装修管理费，意味着过去行业内潜规则存在的“装修保证金”和“垃圾清运费”正式消失。

关键词4：公共责任险

物企为业主投保费用按服务面积均摊

《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。

专家分析

《办法》新增这一条款是基于解决近年来物业管理区域内每年都有多起意外责任事故发生，而物业服务企业无力支付赔偿引发社会矛盾问题。

关键词5：小区停车收费

公共空间停车，收费部分归全体业主

《办法》规定，住宅配套建设使用的室内停车场、停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体定价标准实行平面和立体车位2档价格，每档2个等级的价格模式。平面车位80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。同时，启动对室内停车泊位供热收费价格的成本监审，地下停车场热费收费与物业服务收费分离。

公共空间的停车泊位管理，经业主大会同意，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。住宅区道路公共空间停车泊位为60元/月至90元/月。

专家分析

《办法》对社会争议已久的小区地下停车场和公共空间停车泊位收费给出了明确收费标准，各小区业主和物企有了“操作”的把手，将告别小区停车乱收费。

关键词6：非用不支

新建小区预留维修“养老金”

《办法》保留了此前《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》规定的每月每户按照楼层、户数进行核算的11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理与公共部位设施设备维修养护服务费一样，实行“非用不支，滚存待支”。即：物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。同时，共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，由此可制止将未发生定向使用的收费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。

专家分析

杜绝物企吃新建小区的“青春饭”，只收费不支出，合同到期就走人，由此造成的大面积小区老龄化后物企发生的弃管。[page]

关键词7：市场调节价

住宅区内“三产”，上浮幅度不高于30％

《办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、公寓）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用道路停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。由建设单位专门规划建设的、住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。同时，物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

专家分析

住宅物业费＝基本物业定价成本（包括基础服务和级差服务成本）+利润（政府指导价标准幅度6%—12%）+法定税金。各物业项目执行什么样的标准，要由业主委员会和物企共同协商。

单体车库物业费减半收取

为体现收费的公正性，《办法》规定，与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

专家分析

《办法》对单体车库收费实行了降价的标准。主要基于基础物业服务项目所包含的基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护5个服务项目的定价成本在单体车库物业服务中基本不体现。级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则作降价处理。

关键词8：降价处理

按小区绿化面积收费

“绿化养护”项目成本，由原来按照建筑面积测算改为按照绿化面积测算，将绿化面积年总成本按月按建筑面积分摊。

依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元。三级服务绿化养护定价成本4.40元，略高于三类街道绿地养护标准4.12元，四级服务定价成本4.94元，略低于二类街道绿地养护标准5.24元。

关键词9：绿化养护

专家分析

按照绿化面积测算，主要基于绿化养护的实际成本由小区绿化面积和容积率决定的。若按建筑面积收取绿化费，理论上容积率越低，绿化面积相对越多，收费少，支出多；容积率越高，绿化面积相对越少，收费多，支出少，客观上形成“不够用”或者“用不了”，很难有收支对应的实际问题。

物业服务标准上不“封顶”

《办法》规定，基础物业服务所有的物业服务企业必须达到服务标准，执行0.13元的收费标准。暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费）；对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以依据所能提供的服务项目执行相应的成本标准，如：在提供基础物业服务的基础上，增加提供了综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元+0.10元+0.04元）的定价成本。

关键词10：服务标准

专家分析

强化基础物业服务的比重，是从保障业主基本生活角度出发，一旦中断或降低服务标准，就将严重影响业主日常生活。同时物业服务标准上不封顶，又开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。