“住进来两三年了，也跑了多个部门咨询，就因为小区入住户数没达到要求，一直成立不了业委会。”一位读者向居桂林反映说。近年来，由小区管理混乱、物业专项维护资金去向不明、小区公共设施被占用、业委会迟迟无法成立等引发的物业纠纷屡见不鲜，影响着小区居民的正常生活。近日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布《广西壮族自治区物业管理条例(修订征求意见稿)》，对原物业管理条例中部分条文做出一定修改，特别是针对近年来导致物业纠纷频繁发生的一些细节，进行更加明确的法律界定。
焦点—：成立业委会更容易
针对问题：新建小区业委会成立困难，或者业委会权利有限，形同虚设。
法规要点：物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，且经占全体业主百分之十以上的业主书面申请成立业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。下列事项由业主共同决定：1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约；2.选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；3.选聘和解聘物业服务企业；4.筹集和使用专项维修资金；5.改建、重建物业共用部位、共用设施设备；6.物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；7.改变共有部位的用途；8.利用共有部位进行经营以及所得收益的分配与使用；9.申请合并或者分立物业管理区域；10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。
分析：新规降低了业委会成立门槛。另外，业委会权利也进一步扩展，业委会手中有权，业主才能真正实现当家做主。
焦点二：公共部分只有业主才有权使用
针对问题：业主对小区共有设施不清楚，开发商或物业公司私自使用或转让业主共有土地或设施。
法规要点：物业管理区域内的共用部位归全体业主所有，建设单位不得将所有权、使用权予以转让、出租或者赠与。共用部位包括：1.按照规划配建的道路和公共绿地；2.物业服务企业、业主委员会使用的办公用房等物业管理用房；3.建设单位在销售物业时书面承诺归全体业主共有的地下室、底层架空层等共用部位及其配套设施设备；4.建设单位在销售物业时承诺归全体业主共有的其他公共场地和公用设施设备。一些部位权属在物业销售合同中没有约定或者约定不明确的，或者建设单位不能证明拥有所有权的，归全体业主所有。利用物业共用部位开展经营活动所得收益主要用于补充专项维修资金。
分析：开发商私自将小区绿地改为停车场，并收取租金；小区物业利用共有部分出租或经营，所得收益却不知去向等等，在新规的作用下，这些猫腻都将无处遁形。
焦点三：违反规定最高可罚三十万元
针对问题：物业服务企业管理、服务不合格，损害业主利益。
法规要点：物业服务企业违反本条例规定，对物业共用部位、共用设备、公共设施管理不善，不能有效保障设施设备稳定正常运行的，由县级以上物业管理行政主管部门视情节给予警告、降低资质等级处罚，可以并处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由资质许可部门吊销其资质证书。物业服务企业违反本条例规定，终止或者解除物业服务合同，撤出物业管理区域的，由物业所在地的房产行政主管部门责令改正和通报，并处五万元以上三十万元以下的罚款。另外，物业服务企业不得以业主欠费等理由拒绝办理移交手续。
分析：“乱世用重典”，针对目前乱象丛生的物业管理市场，强有力的处罚措施才有威慑力。
焦点四：小区车位不得随意对外出售
针对问题：小区车位外租或外卖。
法规要点：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要。车位、车库数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位或者业主不得将车位、车库转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。本物业管理区域业主以外的人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
分析：桂林普通住宅项目车位配比一般在0.6~0.8，车位紧俏，成为某些人牟利的工具，新规出台后，这种现象将大大得到缓解。
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