解读新版《荆州市物业管理办法》

物业管理作为一种公共服务模式，正被越来越多城市住宅小区的居民所熟知和接纳。在物业管理实施中，物业管理企业受业主委托，依照双方签订的合同，运用现代管理科学和先进维护养护技术，对所涉及的小区内的公共设施安全、基础设施养护实施管理，同时还对业主提供高效、周到的服务，其目的是要为业主创造一个舒适、安全的生活环境。

既然是“公共服务模式”，“服务”就应该是物业管理的主旋律，也就意味着，无论物业管理的发展方向、管理模式为何，“让顾客满意”的宗旨不能变。

从住单位房到商品房，从住房不交钱到交钱，要想让所有业主都清晰了解物业管理服务范畴，并心服口服地掏钱购买这一服务，需要一个过程。

我市的物业管理已有近20年历史，全市共有通过资格审查的物业管理企业160家，物业管理水平处于全国中等城市前列。

然而，令我们不得不正视的是，即使是在荆州，物业管理企业与业主之间的不和谐因素也依然存在。“业主认为自己缴纳了物业管理费，物业公司就应该提供全部的服务，同时也不排除部分物业公司存在服务质量不到位、物业管理‘质价不相符’的问题。”荆州市房产管理局物业管理科科长张军表示，仅从自身立场出发的“对话”方式，是当前造成物业管理企业同业主关系不和谐的主要因素。

那么，在物业管理服务中，业主和物业管理企业各自的权责划分究竟是怎样的?

记者了解到，为进一步促进物业管理规范化，我市自7月1日起，将正式实施《荆州市物业管理办法》(以下简称《办法》)，从中我们或许能够找出答案。

物业管理企业需具备相关资质 进驻应先公开招投标

《办法》提出，新建住宅区和两个以上业主的新建住宅，应当实行物业管理。原有的住宅区，应创造条件逐步实行物业管理。

住宅在5万平方米以上、非住宅在2万平方米以上，应实行公开招投标，且投标人不得少于3个；住宅在5万平方米以下、非住宅在2万平方米以下，经市物业管理部门和县(市)房产行政主管部门批准，可以采取邀请招标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

同时，《办法》强调，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须取得物业管理企业资质，并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书，持证上岗。

住宅小区的物业管理服务用房由开发建设单位按照规定标准建设，物业管理用房属于全体业主所有，由物业服务企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用，不得买卖和抵押。

简而言之，开发商应对物业管理企业实施公开的招投标或选聘，通过市场竞争的方式，让符合相关资质、服务质量上乘、业界口碑良好的企业入驻小区，物业管理企业要有单独的服务用房，且该房屋属于全体业主共有的财产，任何人不得占用和改作他用，更不能买卖和抵押。

物业管理费用收取按时间段区分 开发商“减免”说词不可信

《办法》规定，前期物业管理期间，业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定的房屋交付日期开始，全额承担物业服务费。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或资金由开发建设单位全额交纳。
同时，《办法》提出，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费等实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托，对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运、装修工人出入证押金(工本费)等费用的具体标准。装修完工后，经验收符合申报装修规划，未动房屋结构的，退还保证金，如动用结构，则保证金用于恢复结构，多退少补。业主拒不恢复，物业服务企业将保证金用于公共部位，共用设施设备的维护。
这就表明，物业竣工验收合格交付使用前所产生的物业服务费，由建设单位承担；物业竣工验收合格交付使用后，业主从约定的交房日开始承担物业服务费，未售出的房屋的物业管理费用仍由建设单位承担，购房后空置的住房，物业服务费用由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。

物业管理费用收取的标准制定，有政府指导和市场调节两种方式。张军介绍，政府指导是指由物价、房产部门结合物业服务质量、业主承受能力统一确定收费标准，且该收费标准应当随物价调节适当浮动。而市场调节价的物业管理费用，则由业主与物业在《物业管理合同》签订时就予以约定。同时对于业主有需求的其他服务项目，物业只能代行维护并代收相关费用，但不能收取手续费等额外费用。

物业管理费用是交给具体实施物业管理的企业。张军提醒市民，要主动了解物业管理企业的资质，并对开发商“购房就减免一定时间段内的物业管理费用”的说法，保持警惕。“如果物业并非开发商旗下的企业，那么物业费用收取还是减免，不能由开发商说了算。”张军表示。

业主权责规范明确 享受服务与履行义务并存

《办法》既然要求达到一定范围的住宅小区，必须配备物业管理，作为业主，除了遵守《办法》中的有关规定，不能擅自改动房屋结构外，还需要按时、足额地交纳物业管理费。

《办法》提出，商品住宅的业主、非住宅的业主，按照所拥有物业的建设面积，缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前，维修资金由房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。

同时《办法》提出，物业在国家规定的保修期届满后，自用部分由业主自行维修、养护；共用部分和公用设施、设备，由物业服务企业维修、养护，其费用由全体业主分摊。出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况，相关责任人应及时维修，有关业主应当配合。

对此，张军解释，在物业管理实施过程当中，业主的权利与义务是并存的，享受服务的前提是履行应尽的义务，最主要的是要按时、足额交纳正当的物业管理费用。

常见的物业管理纠纷多数集中在两个方面，即费用、管理上的纠纷。少数业主不按时交纳物业管理费，属于“侵害多数业主利益”的行为。同时，《办法》物业专项维修金的账单提出了新的要求，就是物业专项维修金账单需要每半年向业主公布一次，业主有权对账单进行监督。

物业管理服务有范畴 不过多插手业主“家事”

《办法》指出，物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。

由业主和使用人共同使用的绿地、停车场库、供电设施、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公共设施、设备，应由有关专业管理部门修缮的，由有关管理部门承担修缮及费用，其余在物业维修资金中列支。

在业主、使用人使用物业前，物业管理企业应将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人；对物业管理服务区域进行全面巡视、检查，定期对共用部位、共用设备进行维修、养护；发现共用部位、共用设施和设备损坏时，立即采取保护措施进行维修；接到物业报坏报修时，限时进行维修和处理；做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业资料和有关的财务账册；发现违反本办法或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告等。

由此可见，物业管理企业负责物业中公共设施和公共部分的养护与维修，发现疑似违反相关规定的行为，要及时询问、劝阻、制止。同时，还要业主明文委托需要开展的服务。

“一般意义上的物业管理范围，是指公共部分的设施、设备的维护养护，并不包括业主的‘家事’。”张军介绍，以小区安保工作为例，对于发现的损害、盗窃公共设施的行为，或者疑似盗窃业主财物等违法犯罪的活动，物业管理企业询问、盘查和制止的义务。业主家中如发生入室盗窃，物业有及时报警并配合公安部门调查的义务。

变形势先要变思想 业主与企业都应更新观念

《办法》出台的最终目的，是为了让我市的物业管理逐步走向规范化，不仅要物业服务企业的经营逐步走上正轨，更要让业主更好地享受到物业管理带来的好处。张军表示，物业管理服务要真正实现规范化，不能“一方”说了算，需要业主与服务企业共同了解相关政策、更新观念。
对于物业管理企业，除了不断提升服务质量外，还要将提升公信度放在首位，认真接受业主监督，确保财务公开。对于业主而言，应当及时缴纳物业管理费，熟悉相关政策法规，让物业纠纷的解决更加“有的放矢”。 有这样，才能最终形成业主与物业管理企业的良性互动，小区才会更有凝聚力，和谐物业管理才能离我们越来越近。