解读新版乌鲁木齐市物业管理条例

物业之家Pm86.com讯：《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于6月1日正式实施，针对《条例》中规定的占道停车费用、维修责任、擅自改变住宅性质等热点问题做出了哪些明确规定？记者就此采访了乌鲁木齐市房产局物业监管处处长王玉良。

据了解，原《乌鲁木齐市物业管理条例》于2003年5月1日实施。随着乌鲁木齐经济社会的快速发展，物业管理活动中出现了许多新问题，所以首府依法对《乌鲁木齐市物业管理条例》进行了全面修订。

下一步，乌鲁木齐市房产局物业监管处就《乌鲁木齐市物业管理条例》的内容，将对首府街道、社区、物业公司及业主委员会进行集中培训。

占道停车费业主大会定

现状：“我们小区也没有停车场，车辆都是停在人行道上，为何还要收费？”、“占道停车费不是业主的吗，为何是物业公司在收取？”……近期以来，市房产局物业监管处接到比较集中的投诉就是小区占道停车费问题。

《条例》规定：占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收费标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费所得收益属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

解读：王玉良表示，小区共有道路是归全体业主所有的。所以不少业主因为停车位问题和开发商或者物业公司发生纠纷，并积极为自己维权。其实停车费纠纷的关键是确定权属问题，在小区共用道路上停车该不该收费，应该由业主大会来决定。小区业主自治管理实行的是业主大会制度，业主的事由业主大会决定。 另外，无论物业公司向业主收取停车费，还是业主向物业公司追偿车辆丢失或损坏的损失，大都以停车合同为依据。所以双方应细化停车合同，明确管理责任，停车合同是明确停车管理服务双方权利义务的契约性文件，一份完备的停车合同应包括车位及机动车的基本情况，双方的权利义务、收费标准、管理责任、违约责任、免责事由及合同期限等。

维修费用划“片”分担

现状：由于部分小区供热、供水管网老化，造成经营单位、产权单位维修责任难界定。例如，2010~2011年度采暖期，部分供热二次管网老化、泄漏问题已成为影响首府热安全稳定的主要隐患，从而引起的中断供暖、室温不达标的投诉不断。而这类投诉已占到供热总投诉一半以上。

《条例》规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及费用。

解读：王玉良说，以前的相关条例只是明确了供热企业在专业技术上具有优势，有义务承担二次管网维修、维护责任。但这次新修订的条例明确了维修费用由谁承担的问题，避免有些单位相互扯皮。

擅自住改商最高罚三万

现状：在首府扬子江路、青年路、阿勒泰路、光明路、黄河路、北京路、友好路一些住宅小区，许多居民住房变成了小旅馆、美容院、餐馆、幼儿园等经营性单位，影响了居民的正常生活，甚至带来安全隐患。

《条例》规定：业主、物业使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经有关行政管理部门审批。

解读：王玉良说，以前相关部门也规定了不允许住宅改商铺，但没有明确的处罚措施。所以“住改商”这种现象还是普遍存在的，一般出现这种纠纷，我们只是调解，但大部分最终以失败而告终。而这次条例规定，擅自改变住宅使用性质的，规划行政主管部门责令限期改正并处以2000元以上3万元以下罚款。

业委会委员可以领薪酬

现状：目前，首府有250多家业主委员会。 因为业主委员会委员多是兼职、无偿为业主服务，个别成员以时间少为由很少参与小区的管理和建设，还有一些成员借机向物业公司索要好处。

《条例》规定：首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域内共有部分收益中支出；如果没有物业管理区域内共有部分收益的，由开发建设单位承担。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，也可从物业共有部分经营所得收益中列支，工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理使用和业主委员会委员报酬的具体办法由业主大会决定。

解读：王玉良说，业主委员会是群众性组织，具有业余性和公益性的特点，为了给小区业主减轻负担，业主委员会委员大都没有领取津贴补助，这一方面可能影响他们的工作积极性，降低他们的责任感和使命感；另一方面，业主也难以对业主委员会的委员进行有效地监督。

《条例》也明确了业主委员会委员可以在经过业主大会决定后，合法地领取薪酬。这样也是让业主委员会委员明白，在被赋予了权力的同时，也承担着相应的责任。