拒交物业管理费，法院判决业主败诉

业主几年来拒绝交纳物业管理费，被物业管理公司告上法庭。武汉市首例物业管理公司状告业主案，法庭作出判决：物业管理公司胜诉。2001年8月，武汉某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业管理费的业主告上法庭。原告称，该大厦民用住宅物业管理费每月0.3元/平方米，但被告自1999年1月起一直拒绝交纳物业管理费。为此，请求法院判令被告支付物业管理费及滞纳金。

被告辩称：其从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不办事，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业管理费无正规发票。

法院审理认为，原告对被告所在大厦进行物业管理符合建设部的规定。1999年《武汉市住宅小区物业管理条例》公布施行后，原告又与被告所在业主委员会签订了《物业管理委托合同》。虽然被告认为没按规定经过业主大会通过，但该合同由业主委员会主任签名并加盖业主委员会公章，合同有效。同时，原告的收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区后，享受了原告的物业管理服务，必须支付相应的费用。依法判决被告败诉。

物业管理收费难，是物业管理活动中的一个非常普遍、非常严重的热点、难点问题，也是长期困扰物业管理行业，阻碍物业管理健康发展的一个非常严重的问题之一。表面看来个别业主不交纳物业管理费用似乎只是损害了物业管理公司的合法权益，其实更重要的是损害了全体业主的合法权益。而在物业管理费用中物业管理公司利润的酬金毕竟只是占百分之几的极少部分，更多的费用是用于维持物业建筑物正常使用的共用设备运行和维修保养费用。所以个别不按期交纳物业管理费用的业主、住户享用其他业主交付的物业管理费用所创造的物业管理服务，结果造成物业管理费用和物业管理服务的不到位，影响了建筑物正常使用的功能，使建筑物得不到应有的保养维修，最后导致建筑物的加速老化和毁损，直接损害了全体业主的合法权益。如果允许业主、住户以物业管理服务质量差等理由拒交物业管理费用，那么，物业管理公司可能就会因费用的不足，而无法开展正常的物业管理活动，可能就会减少一些服务的项目，或者降低服务的质量标准，这就会导致更多的业主、住户会以物业管理服务质量差为理由而拒交物业管理费用，最终形成的这种恶性循环势必将导致物业管理费用的短缺而根本无法开展物业管理服务，利益损失更大的将会是全体业主。

按时交纳物业管理费用是业主的法定义务。个别业主、住户往往以物业管理服务不到位、清洁不好、保安不能保障安全、服务质量差……等等诸多的理由来逃避自己交纳物业管理费用的法定义务，显然这是错误的，也是违法行为。往往一些个别业主、住户打着“维护合法权益”的旗号拒交物业管理费用，这种做法从法律上讲是违法行为，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。作为业主必须履行交纳物业管理费用的法定义务，否则就可能承担如本案中的法律责任。至于物业管理服务不到位、清洁不好、保安不能保障安全、服务质量差……等等这些都是涉及到物业管理合同的违约责任问题，与业主履行法定交费义务是不同的法律关系。业主可依据物业管理的法律、法规规定和物业管理合同的约定，通过政府物业管理行政主管部门、法院、仲裁委员会直接追究物业管理公司的违约责任，而不能以此为借口拒交物业管理费用。所以，在本案中法院判决业主败诉是合法合理的。

(原载于《现代物业》2002年8月/总第2期)