物业节能和既有建筑改造势在必行
截至2005年底，我国现有存量建筑约441亿平方米，（全城镇既有建筑保有量约140亿平方米）预 计到2020年底全国房屋建筑面积将新增近300亿平方米。每年新建筑约18—20亿平方米。全国的建筑节能 改造工程将带来两万亿元投资市场。如果继续目前的建筑能耗状况，每年将消耗4.1亿吨标煤。如严格执 行节能标准，预计到2020年，每年可节约2.6亿吨标煤，减少二氧化碳等温室气体排放846亿吨。
2005年底全国城镇已累计建成节能建筑面积21.2亿平方米，占城镇既有建筑总量的11.7%。 到2007年底新建的节能建筑形成1000万吨标准煤的节能能力。全国目前供热采暖能耗约占全社会总耗能 的10%。城镇建筑供热用能折合标准煤1.3亿吨,占我国城镇建筑总用能的52%。与同纬度的发达国家相比 ，单位面积供暖能耗高出2-3倍。
截至2007年底，我国北方采暖地区供热改革进展顺利，实 现了3000万平方米住宅的分户热计量改造。并按照国务院的部署“启动北方采暖区既有居住建筑供热计 量及节能改造1.5亿平方米”的工作任务，并将该任务分解到北方15个省加以落实。截止到2008年底，这 些地区已竣工和在施的既有居住建筑节能改造项目面积近4000万平方米。
建筑节能的发展目标
发展循环经济，走可持续发展的道路。中国政府提出：坚持开发节约并重，节约优先的发展方针 ，按照减量化再利用，资源化原则，在资源开采、生产消耗、废物产生、消费等环节，逐步建立全社会 的资源循环利用体系。
“十一五”时期目标：2010年人均GDP比2000年翻一番，资源利用效 率显著提高，单位工业增加值用水量降低30%。工业固体废弃物综合利用率提高60%。单位GDP能源消耗比 “十五”期间减低20%。2006年（国发〈2006〉28号文）—〈国务院关于加强节能工作的决定〉要求建筑 节能到“十一五”末期实现节约1亿吨标准煤的目标。
具体节能目标:新建建筑节能6150万标 煤；深化供热体制改革,对北方采暖地区既有建筑实施热计量及节能改造, 实现节能1600万吨标准煤；加 强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能运行管理与改造, 实现节能1100万吨标准煤；发展太阳能、浅 层地能、生物质能等可再生能源应用在建筑中应用, 实现替代常规能源1100万吨标准煤；优先发展城市 公共交通, 提高交通效率, 实现节约4亿升燃油的目标。
建筑节能制定两个阶段的目标
第一阶段：到2010年，城镇建筑节能要达到50%的节能率。其中各特大城市和部分大城市率先实 现节能65%的标准；开展城市既有居住和公共建筑的节能改造：大城市完成改造面积的25%，中等城市完 成改造面积的15%，小城市完成改造面积的10%。
第二阶段：到2020年，城镇建筑节能达到 65%的节能率，实现大部分既有建筑的节能改造。
既有住宅改造
（一）开展既有住宅节能改造：
1.建筑外墙、屋面、窗户保温隔热系统；
2.室内采暖系统；
3.室外供热管网系统；
4.热源供给系统；
5. 热计量系统；
6.新能源系统（如太阳能光热、光电转化应用等）。
（二）开展既有住宅改善使用功能和性能的改造：
1.多层住宅增设电梯设备；
2.平屋顶改坡屋顶；
3.结构系统的加层、加固改建；
4.增添或扩 大卫生间和厨房；
5.土建装修一体化系统改造；
6. 室内隔声性能的提高。
（三）开展既有居住区的环境优化改造
1.中水回用和雨水收集系统；
2.排水管网与绿化喷灌系统；
3.景观用水改造和生态处理系统；
4. 配套设施系统（交通管理设备、标识系统等）；
5.环境景观和服务健体设施优化。
（四）开展既有住宅设备优化改造
1.室内通风条件的改善；（如增加新风置换系统 ）；
2.节水卫生器具更换；
3.供水设备更新换代；（如变频水泵、水箱）
4.照明线路更换；（如铝线换铜线）
5.增加门禁和安防系统；
6.网络宽带入户；
7.公共区技能灯具的使用.
[page]物业节能在改建建筑中的应用
(一)节能改造的技术整合
北京阳台山老年公寓是北京首家利用太阳能热泵供暖的示 范工程。其技术支撑单位五航星太阳能科技发展有限公司是国内较早研发太阳能热泵供暖示范工程的公 司，该示范工程对我国的节能减排工作起到了十分积极的促进作用，值得推广和借鉴。
该系统是利用冬天有限的太阳能热量，经过热泵机组进行能量交换，由低温加热到高温，得到45摄氏度至70 摄氏度的热水满足冬季供暖使用，夏天通过热泵进行能量交换，达到7摄氏度至12摄氏度的温度供制冷使 用，该系统和常规的中央空调系统相比大约节能50%，是一种利用可再生能源的高效节能，“零”污染、 “零”排放的新型产品。
该系统还具有一机多用、绿色环保、高效节能、安全可靠 、卫生健康、控制方便、太阳能面积大、机组占地小等特点，可实现大型供暖、制冷、洗浴三合一，同 时保证了在阴雨天气及北方冬季环境温度较低使用，做到全年、全天侯供应热水，冬天用于供暖，夏天 用于制冷，充分利用了清洁无污染的绿色能源，减少了对环境的污染。
北京阳台山老年公寓便是采用了该公司的太阳能集热器取暖和太阳能集中洗浴系统工程，与燃油燃气取暖、洗浴相比减少60% 以上费用，年节省取暖柴油96吨，基本实现了从低污染、高耗能，向零污染、低耗能的转变。该新技术近期用于北京北新桥宾馆供暖制冷设施之后，节能费用比户型空调减少50%左右，比传统中央空调耗能减少一半以上。2200多平米, 每年节省15万元左右。
（二）节能改造的重要方面—采暖供热系统
1.锅炉系统改造
在供热方式 方面，可采取集中供热、热电联产等措施，并提高锅炉效率，准确计算需用锅炉的大小，避免“大马拉 小车”的现象，提高能源利用率。
2.供热系统的改造
将传统的单管系统改为双 管系统，并安设热计量表，实现计量收费；也可在单管系统上加旁通管，并安设热量分配表，也可以满 足要求。还可先考虑安设栋用热表进行热计量。
（三）节能改造中的综合效益
1.北京某部队营区锅炉改造系统是基于“等温度、等 热费”的原则，保证了采暖分户计量收费的公平性和准确性。解决了户间传热、住户位置修正的问题， 每户分摊的热量值可直接用于收费，每户仅需测量室温。并具有数据远传功能，抄表不用入户，查询软 件设计独特，便于小区管理和收费，适用于集中供暖的各种采暖系统。采用此装置后供热企业节能显著 ，节煤可以达到30%以上，节省人力、物力40%以上。
2.应用阿克姆锅炉一体化电脑智能控制 系统，现场控制系统、气候补偿器，智能、自动化、一体化锅炉控制根据设定室内温度自动调控恒定室 温功能和分时段供热功能自动根据室外温度的变化调节供热的二次供水温度达到按需供热目的，效果显 著，节能率达到15%以上 。
今后，中国政府部门会从经济、税收、金融、技术等多 方面制定出有利于建筑节能的政策措施，进一步鼓励企业研制、引进、开发、应用先进的节能技术，切 实加大对建筑节能设备的推广力度。一个没有激励政策支持的事业，是不能长久的。
加强建 筑的节能保温有许多具体的技术措施和方法等待我们去采纳和实施。企业是推进住宅产业现代化的主体 ，所有的变革都是在企业的参与和创新中发生的，愿我们的企业为促进中国住宅建设更新换代，为建设 生态文明，为中国的节能减排工作做出不懈的努力，做出更大贡献！◇
作者系住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师
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