杨萌：劳动合同法对物业管理行业和企业的影响

2007年11月27日，来自全国20多个省市的200多名代表参加了2007中国物业管理职业经理人论坛，北京、上海、深圳、福建、南京等地的7家物业管理企业的负责人作为论坛的互动嘉宾，就《劳动合同法》对物业管理行业和企业的影响，进行了深入交流和探讨，并与参加论坛的代表进行了广泛的交流和互动。论坛由深圳公元物业管理有限公司董事长朱江主持。本文对论坛代表的发言进行摘要刊发，以期在行业里进行更深入的交流和学习。
《劳动合同法》将于2008年1月1日起正式实施，这是我国自1994年7月颁布《劳动法》以来，针对人力资源和劳动关系的最重要的一次立法活动。《劳动合同法》的出台，给人力资源管理带来了很大的影响，使用人单位的人力资源管理面临严峻的考验和挑战，尤其是对于物业管理行业的人力资源管理更是如此。

主持人

经过浴火重生，最后留下来的都是优秀者和胜利者----深圳公元物业管理有限公司董事长 朱江
喻斌总经理和傅丽茹总经理分别从不同的角度深刻阐述了《劳动合同法》对于物业管理行业和企业的一些影响。特别是肯定了《劳动合同法》对劳动关系规范的作用，同时分析了《劳动合同法》对人工成本、服务体制和管理体制方面的影响，也提出了一些应对的措施，包括管理机构的扁平化、过程应用自动化，以及服务外包、团队优化等措施，这些观念对大家都有很好的借鉴作用。
就《劳动合同法》的影响而言，有以下几个方面：
第一，《劳动合同法》来了，不管是狼来了，还是羊来了，既来之，则安之。对于物业管理公司还是物业管理行业都要积极地去面对；
第二，需要认真细致地去理解《劳动合同法》，把握有关条款，特别是对照过去《劳动法》的变化和新的规范；
第三，需要考虑应对措施，我们有几位嘉宾介绍了自己的做法，这是非常好的经验，值得大家借鉴，每一个企业都需要有一个自己的应对方案，面对用工规范和劳动关系的变化，要有具体的举措；
第四，面对这种压力，我们行业如何发出共同的声音。在制度不是很理想的环境下，需要去改变环境，还不是简单的接受，包括周宏泉总经理提出的管理费的问题；
第五，大家在发言里也表达了一个共识：劳动合同法对行业不仅是冲击，也是挑战，更是机遇。所以，对物业管理行业和企业来说，不管有什么样的压力，都是物竞天择、适者生存，经过浴火重生，最后留下来的，都是优秀者和胜利者。
就《劳动合同法》对于物业管理行业和企业的影响，几位互动嘉宾分别从法律对行业的影响、对企业的影响，以及物业管理企业应积极采取措施等方面，进行了交流和探讨，互动嘉宾和与会代表的相互交流也很深刻，大家交流的经验非常实用，给行业提供了一次学习和借鉴的绝好机会，也必将对行业和企业的发展大有裨益。

互动嘉宾
《劳动合同法》加剧物业管理“行业透支”----深圳市万厦居业有限公司总经理 张雄
日前暴露出来的“华为辞工门”事件，获得了积极进展，华为收回“成命”，愿意在广东省和深圳市总工会的帮助指导下，认真做好维护员工权益的工作。这次辞工事件说明企业行为必须依法规范。
但对诞生仅20多年的朝阳产业物业管理来说，在其发展还不成熟，在一开始就是政府主导的微利低价的定位下，在多年来的“亏损”、“微利”经营状况下，《劳动合同法》将迫使这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境。
一是《劳动合同法》可能使物业管理“经营透支”。1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，10年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。
二是《劳动合同法》可能使物业管理“发展透支”。在行业及企业发展原动力的人才方面，物业管理作为微利行业，企业普遍感到“养不起”高素质人才。特别是对于全国绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和留住高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。
三是《劳动合同法》可能使物业管理“收入透支”。目前，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业管理市场规律被人为扭曲。特别是在物业服务招标中，招标企业几乎都没有按照《劳动法》计算用工成本，而由于行业自身的无序竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场。
四是《劳动合同法》可能使物业管理“用工透支”。纵观全行业，人才缺乏，“用工透支”，发展困难。而《劳动合同法》实施后，随着企业用工成本的大幅上升，企业人员包袱的日益沉重，必将加剧“用工透支”现象的恶化。

法律的目的在于促使企业守法经营----北京中广物业管理公司总经理 白凤海
据专家分析，《劳动合同法》的出台，在正常情况下，将加大企业用工成本5％-6％。如果有的企业原来就采用一些不合理、不合法的经营管理手段，那么，到2008年1月1日，加大的企业成本则远不止这个百分率。
当然，严格要求所有的企业、或者要求企业与生俱来就模范地严格守法，只是一种理想状态。物业管理企业是以人力资源获取劳动报酬的服务类劳动密集型企业，劳动用工大致在经营成本中占2／3的比例。绝大多数物业管理企业在经营实践中处于两难境况，一方面物业服务费用一经确定就难以提升；另一方面市场物价与用工成本不断加大，使企业不是经营难度增大，就是利润水平降低。当然，这绝不能成为企业采取诸多合理不合法的手段控制经营成本的理由，更不能以身试法、铤而走险。
所以，看待《劳动合同法》，既要看到它保护劳动者权益的一面，也要认识到它是促进企业规范用工、依法经营的根本保证。在此意义上，它也是保护企业经济与根本利益的法宝。因而，在物业管理的工作实践中，只有本着持续改进的企业精神，不断在管理上去粗取精、去伪存真，不断补充、调整，才能真正使企业发展壮大，为社会的和谐尽到职责。

物业管理企业应对《劳动合同法》的几个策略----南京银城物业管理有限公司总经理 杨风华
《劳动合同法》的实施对劳动者、用人单位产生的最大影响在于，加大了对劳动者的保护力度，加重了用人单位的违法成本。因此，物业管理企业要注意以下策略：
一、知情权应对策略。企业在录用劳动者时，将应告知劳动者的内容与企业需要了解劳动者的情况写于“入职须知”上，请劳动者填写并签字确认后存档，以备一旦发生劳动纠纷，企业可以实施自我保护，甚有可能从“如实说明”方面找到一些退路。
二、试用期应对策略。对于相对重要的岗位，一次性签订3年或无固定期限合同（若提前解除合同，付出的成本一样），以此来延长试用期，最长可至6个月。试用期工资最低为同岗位的80%，且不能低于当地最低工资标准。既然试用期包含在劳动合同期限内，自然试用期也必须缴纳各类社会保险，且只可“试用”一次，不可再次试用。
三、担保应对策略。企业在员工入职时以任何名义收取员工的担保金，都是明显违法的，更不要说扣押身份证件了。用人企业违反《劳动合同法》规定，以担保或者其他名义向劳动者收取财物的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者本人，并以每人500元以上2000元以下的标准处以罚款；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、订立合同应对策略。企业和员工既有劳动关系，则必须订立书面合同，否则违法成本太大。
五、无固定期限合同应对策略。有的企业害怕订立无固定期限合同，主要是从违约成本的角度考虑。其实固定期限和无固定期限合同对于用工单位而言成本是一样的，无论是提前解除还是到期终止不再续签都要支付补偿金。相反，从对用工者的心理暗示而言，订立无固定期限合同特别是在两次固定期限到期后订立，激励作用更明显。
六、经济补偿应对策略。对用工企业来说，要擦亮眼睛，用好试用期；对不适合的员工，长痛不如短痛，越早分手成本越低；对不称职的员工转岗、培训，如用工者仍不称职且不愿离开再作辞退处理，支付一倍补偿金。

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物业管理企业的人力资源管理工作的几个要点----新中物业管理（中国）有限公司董事副总经理 张孟海
面对《劳动合同法》实施带来的挑战，物业管理企业的人力资源管理应该结合《劳动合同法》的特点和物业管理企业的特殊性，通过改善人力资源的管理和操作降低负面影响。
一、培训知法。知法不是简单的知道，而是要理解和领会其含义。这里的法也不单是《劳动合同法》，而是包括所有与劳动用工相关的法律法规，比如将同期实施的《就业促进法》等。知法的人员至少包括直接从事人力资源管理的人员、企业管理人员和直线管理人员。
二、梳理流程。流程是企业管理的非常重要的手段，规范的人力资源管理必须要有规范科学的人力资源管理流程。该流程其实就是从员工招聘（入口）到离职（出口）过程的管理。《劳动合同法》细化了很多规定，要求企业必须对原有的人力资源管理流程进行重新的审视和修订，进行流程再造。
三、保存证据。这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录，“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。《劳动合同法》注重推行书面化管理，因此保存证据还应包括劳动合同书面化，规章制度书面化等。
四、注重时限。在日常人力资源管理中，要结合人力资源管理流程，把握好各个环节操作的时限性，按照既定的流程，提前做好各种准备工作，以免因疏忽和遗忘造成违法管理，导致管理成本增加。为了把握好时限，人力资源管理信息化建设是非常必要的。
五、管理技巧。对于任何一项管理，技巧都非常重要。既要把握原则性，又要适当灵活，这就是技巧。人力资源管理者的技巧在于一方面自身要善于技巧性地处理事情，比如如何掌握劳动合同签订的时间和期限，如何确定员工的劳动关系，如何既符合《劳动合同法》的规定又有效控制企业的人工管理成本，如何在无法硬性限定员工流动的情况下通过软性的薪酬福利等留住人才等；另一方面还要能够帮助别人有效地进行人力资源管理和执行相关规定和流程。

物业管理企业领导应重视的几个环节----上海紫泰物业管理有限公司总经理 夏亚伟
对于物业管理企业领导来说，认真研究和灵活运用《劳动合同法》赋予企业的权力和义务非常必要。
一、关注劳动合同的签订与管理。物业管理企业规避劳动合同书面形式的风险，应该是尽快改变目前的管理方式，保证所有的劳动者都签订书面劳动合同；对新进人员采用先签合同后上班；实施严格的合同管理，防止合同灭失带来的法律后果，劳动合同实行三份制；严格劳动关系的管理，特别是合同到期的续签和终止措施。作为一个管理者，必须了解不及时签订劳动合同的后果。
二、按项目需求采用灵活用工方式。物业管理企业规避劳动合同期限的风险，应该是合理地按物业项目合同期限及其需求，确定用工劳动合同期限；改变长期形成的以劳动合同期限以及适用到期终止方式的习惯和管理理念；规范用工管理措施和管理标准，准确适用劳动合同解除的法律规定；重新界定物业各岗位特征，采用灵活用工方式。
三、理清用工管理控制程序和作业流程。物业管理企业规避解除、终止劳动合同的风险，应该是尽快理清企业的规章制度，保证规章制度的有效性和可行性；理顺管理权限和管理方式，加强基础管理和解除、终止劳动合同的证据准备工作；按法律规定履行解除、终止的程序性义务；严格把握解除、终止劳动合同法定条件的构成，防止解除、终止行为的失误。
四、理清薪酬管理和收支核算制度。物业管理企业规避经济补偿的风险，应该是严格劳动关系中的权利义务履行，减少经济补偿金不当支付的情况发生；理清企业劳动报酬的分配制度和支付制度，保存支付凭证等资料；用工成本的预算需要包括增加的经济补偿金以及可能产生的风险性成本。
五、使用外聘劳务必须签订三方合同。物业管理企业规避劳务派遣的风险，应该是在两方合同在外引入三方合同，明确实际用工单位、劳务派遣公司、派遣员工各方的权利义务；关注政府公布的工资指导价位，以替代无同类岗位人员时的派遣员工的同工同酬工资的确定。目前，许多物业管理企业在推进经营管理与劳务作业两业分离，领导层更需要关注。
六、掌握和灵活运用法律过渡条款。物业管理企业规避法律过渡期间的风险，应该是设立适用不同法律员工的台帐，实施分别的管理方式，防止由于操作失误发生的风险；关注国家和本地有关法律过渡问题的解释的实施办法，加强操作的准确性；依据法律过渡条款的规定，调整内部的规章制度，形成适用不同法律的人员在企业内部适用不同的规章制度。

说服业主、提高收费标准是解决物业管理行业成本不断高涨的不二法门----深圳市北方物业管理有限公司总经理 周宏泉
“物业管理成本决定物业管理价格”已成为行业和社会的一个定论。行业在决定物业管理价格时总是先进行成本调查，认为成本是决定价格的基础。这也是一种片面的理念。一种商品的价格首先要考虑其成本这当然没错，但我们要认识到，物业管理也是一种资产管理。如果仅仅以其物化劳动和活劳动成本为计价依据，那是不符合市场规律的。做为一种资产管理，物业管理能使物业价值得到有效增值和保值。它为业主创造的价值可以是物业本身价值的很大比重。因此，其价格决不能仅仅以保安员的成本是多少、保洁员的成本是多少等来确定。
从经济学角度讲，物业管理价格的涨与跌是一种市场行为，它是不以业主、政府、企业的意志为转移的。根据经济学基本原理，如果价格下降，那么供给将减少，即物业管理企业提供的物业管理服务或物业管理企业将减少。目前，一些知名的物业管理企业退出所管物业就是一个佐证。如果违背市场规律，人为制造种种障碍，不让物业管理价格上涨，那么物业管理将陷入一个恶性循环，即由于物业管理价格较低，没人从事物业管理，从而物业管理功能得不到发挥，而这又导致价格更低，更没人从事物业管理、物业管理功能进一步弱化，如此循环，导致物业管理企业最终无法生存。这种结果买单的将是政府，倒霉的将是业主，毁掉的将是行业。
在目前物业管理成本全面上涨，特别是用工成本增长，且增长幅度较快的情况下，物业管理费的提高是必然的，也是必须的。
一是要提高政府对物业管理价格调控的科学性。政府应从长远的角度、大局的角度、公正的角度出发，而不能总是从业主的角度，不断出台政策或法规来抑制物业管理企业涨价。
二是要争取舆论对物业管理价格调整的有利引导。要调动各方力量和资源，争取舆论客观、公正、准确地评价物业管理。不要总是认为业主是弱势群体，而物业管理企业是强势群体；不要总是认为物业管理一提涨价就是乱收费，一降价就是为民作主。
三是要激发行业对价格调整的动力。物业管理企业要充分发挥直面业主的优势，加强和业主的沟通，企业之间要坚决避免恶性竞争；行业协会要加强和新闻媒体的沟通，加强对物业管理成本、物业管理作用、物业管理效用、物业管理风险的宣传，要建立定期沟通的平台。
四是要改变业主对价格调整预期。即随着社会经济的发展，物业的价值总是上涨的，物业管理的成本也是上涨的。因此，物业管理的价格也是要上涨，这是市场规律。

《劳动合同法》将促进物业行业规范发展----厦门联发（集团）物业管理有限公司总经理 游枫
即将实施的《劳动合同法》看起来似乎会使许多物业管理企业陷入困境，但认真分析后以为好处良多。
一、可提高物业管理企业员工的自豪感和行业的社会地位。物业管理企业按照《劳动合同法》的要求规范用工，使员工获得合理的薪酬，享有法定的休息休假等权利，这将缩小物业管理企业员工与其它行业员工的差距，得到社会应有的尊重，从而提高员工的自豪感，提高行业的社会地位。
二、促使企业重视品牌建设，提高服务水平。规范用工提高的人员成本，要通过上调物业费来解决，就要求企业以业主满意为尺度，不断改进服务。企业提供规范的品牌服务，品牌服务促进物业管理费的提高，形成良性循环。
三、促进企业朝专业化方向发展。推行物业服务管理层与作业层分离，在分包方具有较高专业水平的前提下，与分包方结成共创品牌的可信赖伙伴关系，既减轻物业管理公司的负担又提高了管理层次。
四、行业协会作用凸显，促进行业自律。对《劳动节合同法》实施可能遇到的困难，各地物协纷纷召开研讨会，帮助企业采取应对策略。同时，各地协会也结合《劳动合同法》的即将实施，开展了行业自律，加速了不规范企业的出局，减少了行业内恶性竞争，净化了物业管理市场。