《物业管理条例》是人民法院审理物业管理纠纷案件的主要法律依据之一，它产生于物业管理行业快速发展同时纠纷多发的背景之下，对于促进物业管理的规范化发挥了重要作用。在条例颁行五周年之际，本文从审判实践的角度探讨物业管理纠纷的问题，以期对完善规则和解决纠纷有所裨益。
《物业管理条例》对于审理物业纠纷案件的重要意义
我国物业管理方面的规范性文件较早可见1994年建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》，此后，各地相继颁发了规范性文件，如北京市的《居住小区物业管理办法》等。这些法律文件均系部门规章或政府规章，效力层次较低。2003年国务院《物业管理条例》的颁布实施，为法院审理物业纠纷提供了直接的法律依据。
《物业管理条例》的意义在于三方面：首先，它第一次以行政法规的形式明确了业主、业主大会和物业服务公司等主体的权利义务等重要事项；其次，它规定了业委会的地位和职责、业主大会的议事规则，为理性解决物业纠纷奠定了基础。最为重要的是，条例促进了当事人观念的更新、权利意识的觉醒，使业主、业委会以及物业服务公司等各方主体围绕条例的内容展开了新的博弈，物业纠纷成为社会各界关注的热点。如“美丽园事件”、“美然动力街区案”等，当事人利益的碰撞、观点的交锋屡屡见诸报端。
《物业管理条例》颁行后的几年间，物业管理纠纷案件大幅上升。以北京市法院六年（数据来源为北京市法院案件信息管理系统，当年的统计起止点为上年的12月21日至本年的12月20日）来收结案情况统计看，2002年全市法院物业管理纠纷案件收案1055件，结案1051件；2003年收案3254件，结案3229件；2004年收案9057件，结案8924件；2005年收案12346件，结案12389件；2006年收案13766件，结案13659件；2007年收案13282件，结案13262件。从收案上升比例来看，《物业管理条例》颁布的2003年是物业纠纷第一次飙升，比2002年上升了284%，而2004年又比2003年上升了178%；从收案数字看，2002年到2006年每年案件上升分别为2199、 5803、3289件，2006年后有所稳定。在许多法院，物业管理纠纷已成为各类民事案件中上升最快的一类，如通州区法院，从2003年的9.01%逐渐增加到2005年的18.37%，昌平法院的回龙观法庭达到了各类案件的40%以上。案件类型也从单一变得多样，从物业管理服务合同纠纷，逐渐出现请求确认业委会选举无效纠纷、停车及广告收益分配纠纷、移交物业管理用房纠纷、确认物业用房权属纠纷、损害赔偿纠纷等。
《物业管理条例》在审判实践中的若干疑难问题
实践中，各种新颖、复杂、疑难的问题层出不穷，单单一部《物业管理条例》显然无法解决所有的问题，以下提出予以探讨。
（一）物业费纠纷立案是否需要业委会“督促交纳”的前置程序——围绕《物业管理条例》第67条的争议。
最近两年，北京市法院物业纠纷案件数量未出现大幅增加，甚至2007年比2006年收结案还出现小幅的递减。主要原因除了此类案件总体上趋于稳定之外，似乎还应该归功于《物业管理条例》第67条给人的启发。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 在部分案件中，业主认为该条规定的“业委会督促业主限期交纳”是物业服务公司追索物业费的前置程序。据新华网2007年11月25日称第一次提出该前置程序的案件是北京世纪城物业纠纷案。代理律师李劲松在接受记者采访时说，当时四名被告业主的处境已经很明确，败诉承担费用无疑。但是在他提出《物业管理条例》第六十七条之后，庭审一度陷入僵局。李劲松的观点是：“不经业主委员会点头，物业服务公司无权直接起诉欠费业主”；业委会未催交，物业服务公司应起诉业委会。在物业纠纷案件不断攀升的形势下，部分法院也改变了“敞开收案”的做法，要求物业服务公司提交业委会催交的程序。但《物业管理条例》如何理解适用存在很多争议，做法并不统一。
“前置程序说”得到了部分人大代表的支持。如朱崇君代表曾提交人大建议案，认为在合同履行过程当中，能真正有效监督物业服务质量、收集全体业主意见、综合发现确认物业服务过程中存在问题的只能是业委会。如果允许物业服务企业绕过业委会直接起诉业主，这实质就给一些物业服务企业创造了一个投机的机会，他们可以无须注重自己的服务质量，却能以直接起诉业主为杀手锏，获取全额物业费。新华网2007年11月25日《物业管理新矛盾：业主委员会法律地位争议重重》一文也指出：“这种矛盾大大削弱了业委会的地位和威信，使得本已千辛万苦选举出的组织，形同虚设。”
笔者认为：上述观点有其合理性，但业主和物业服务公司诉讼能力的不平衡客观上无法通过设置“催交程序”而解决；业委会的催交不是追索欠费的前置程序。首先，条例无权为诉权设置前置程序。按照《立法法》之规定，关于诉讼和仲裁制度的规定“只能制定法律”。对于诉权予以规定和限制，超出了行政条例应有的权限。其次，条例第67条本意仅在于赋予业委会自我管理的职权和职责。如业主无正当理由不交纳物业费，损害了物业服务公司的权益，也损害了交费业主的利益。因此，基于自我管理的要求，《物业管理条例》规定业委会有权督促其交纳。再次，业委会和物业服务公司属于两方主体，利益是对立统一的，把物业服务公司的起诉建立在对方的行为上不切合实际。
但另一方面，在当前小区欠费较为普遍的情况下，如果允许物业服务公司将诉讼作为追索物业费的唯一手段，法院无异于变成了物业服务公司的“追款机器”，不仅将耗费大量的司法资源，而且不利于物业服务公司强化服务意识、提高服务水平。因此，笔者一方面不赞成将业委会催交作为物业费案件立案的前置程序，不能以业委会未经催交作为法院拒绝立案的理由；另一方面，笔者也赞同对追索物业费案件适当提高立案门槛的做法。目前部分法院对物业纠纷案件采取了一定的限制措施，如部分法院要求物业服务企业在起诉时提供催收欠费的证据，采取分批定量立案等等。这些措施强化了物业服务公司的责任，在案件判决后又有利于发挥示范效应，是有效的。
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（二）关于业委会的诉讼地位。
《物业管理条例》没有对业委会的法律地位作出明确规定。实践中的观点和做法是：有条件地承认业委会的诉讼主体地位。如《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第7条规定：业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：（1）物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。仅在业主“公共权益”受侵害的情况下，业委会有权代表全体业主提起诉讼；业委会“不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任，只可做原告，不能做被告”。
笔者认为，业委会的诉讼地位直接关系到业主公共利益的保护，严格限制业委会的诉讼资格并不妥当。首先，所谓“公共权益”和“个人利益”的区分并不明确。物业管理服务的公共性，这决定了业主抗辩的公共性。在物业服务公司追索欠费的单个案件中，业主经常以物业服务不达标、物业费标准不合理等作为抗辩理由；而法院往往认为关于物业费标准等问题是“公共问题”，业主无权表态从而不予处理。而在追索欠费的案件中又看不到业委会的存在——部分坚持业主委员会的催缴是前置程序的人认为，应在追索欠费案件中把司法审理的重心偏移到物业服务企业与业主委员会之间关于服务质量的争议上，既能保护弱者，又能节省司法资源。这种看法有其合理性。因此，对“公共权益”应做宽松解释。原则上，只要符合以下条件都应允许业委会代表全体业主起诉：
一是涉及物业服务标准、收费标准等与全体业主利益有关的问题，都应视为涉及“公共权益”；
二是经过了业委会的决议或业主大会的授权。
在涉及物业服务公司对单个业主追索物业费的案件中，业委会也应作为第三人参加诉讼，就物业服务是否达标发表意见。其次，只准做原告不准做被告的说法不符合诉讼的基本原理。在业委会起诉的案件中，被告无疑有权反诉。诉讼是攻防的艺术，不能规定某一方只准防御不准进攻。如业委会作为被告败诉，应由全体业主承担后果。当然，应严格程序，在涉及变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解等重要事项时必须经过业主大会的授权，以保障业主委运会的决定符合多数业主的利益。
（三）谁来证明物业服务是否达标——举证责任问题。
业主拒交物业费多以物业服务不达标作为抗辩理由，又大多因无证据支持而败诉。除了业主本身举证能力的局限外，物业服务内容、标准不明确性是重要原因。是要求物业服务公司证明其“依约履行了义务”，还是要求业主证明物业服务公司“没有履行义务”？让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉。
笔者认为，应充分认识此类案件举证的客观性，运用公平和诚信原则合理分配举证责任，综合所有情况进行合理判断。物业服务是一个过程，难以再现和证明，不能把举证义务完全加在任何一方身上。原则上，业主主张物业服务公司的服务不达标，应提供必要的证据，然后举证责任发生转换，物业服务公司也应提出证据证明其履行了自己的义务。法官综合运用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。如果物业服务确属存在瑕疵，法官有权依据自由裁量权适当减少物业费，但是仅应就已经提供的物业服务酌减物业费，而无权就今后的服务费确定标准。
（四）诉讼时效的法律适用。
在追索物业费的诉讼时效问题上标准有待统一。有的要求物业服务公司提交催收通知单证明曾经催收，但因没有业主的签名而不认可；有的否认物业服务公司在小区公告栏发布的催收通知的效力。笔者认为，对于诉讼时效中断的认定应符合物业纠纷的特性。如业主对于催收通知单不予签收，但能以其他方式证明其知晓催收的内容的，应视为物业服务公司已经催收；此外，物业纠纷是以物业所在地为中心发生的法律关系，多数情况下物业所在地也是业主的居所，因此，在门口、公告栏张贴催收通知书一般情况下应认可物业服务企业在持续主张权利。
完善《物业管理条例》，促进纠纷解决的建议
为更好地防范和解决物业纠纷，笔者提出以下建议:
第一，必须完善配套的法规。仅靠一部《物业管理条例》是不够的，应完善配套法规。尤其是应制定详尽的业主大会、业委会的组成和议事规则，使业主能有效地组织，其意志能够有效地集中。
第二，增强法律法规的可操作性，尤其是增强可诉性。法律法规只有得到适用，才不会只停留在纸面上。增强规则的可诉性，使其可以作为当事人的行为准则、法院的裁判规则。只有这样，纸面上的法律才能变成现实中的活生生的法律。
第三，要强化监管和指导。仅有司法审判是不够的，行政与司法应该协力。对于因物业服务企业管理不善、造成居住小区物业及其居住环境状况恶化的，以及业主大会、业委会的决定违反法律、法规的，相关部门应及时采取措施予以处罚或纠正。
第四，提高小区的自我管理和规范的能力等，加强行业自律，建立行业标准。加强对于物业服务合同规范性的引导，推出更为细致的《物业服务合同示范文本》等，这样的示范文本“应是一本书”而不只是短短几条，只有这样，才能明确标准避免纷争。 ◇
亓培冰系北京市高级法院审判员，民一庭调研督导组组长，北京大学法学博士
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