执着追求 勇开先河

文/杨剑峰

主要荣誉：

全国住房城乡建设系统劳动模范

中国物业管理行业楷模

上海市五一劳动奖章

上海世博工作优秀个人

世博先锋一线行动优秀组织者

执着追求勇开先河

李胜来于1993年起从事物业管理工作，曾先后担任上海万科房地产公司行政主管、物业管理部经理；上海金马房地产公司物业管理部经理。1996年6月，进入上实置业集团（上海）公司，组建了上实物业管理公司，并先后担任公司董事、总经理、董事长。上实物业成立16年来，在李胜来同志的领导下，实现了连续16年管理规模、品牌声誉、经营业绩、员工收入四个方面的持续提升，公司由最初的仅有一个项目、名不见经传的开发商下属配套服务企业，发展壮大成为管业面积突破1000万平方米、在业内享有较高声誉的全国百强企业。2013年4月，李胜来被评为全国住房城乡建设系统劳动模范。

一、见解独到，敢于创新

作为国内最早的一批物业管理行业从业者，李胜来始终坚持理论与实践相结合，境外与本土相结合的管理运作原则，通过学习借鉴境外先进经验和理念，并与本土实际情况相结合，不断坚持管理服务创新实践，其具有前瞻性的独到见解，被业内誉为行业风向标。

从上实物业公司承接的第一个管理项目起，李胜来就一直坚持推行酬金制核算模式。当时，在国内业界普遍反对和贬斥酬金制的环境下，他顶住了来自各方面的压力，尽力说服相关方接受和支持酬金制，确保了公司在管项目基本上都采用酬金制。近年来，随着运营成本的不断上升，酬金制优势凸显，也越来越被业界普遍接受。

2002年，在当时行业不成熟、法规不健全的背景下，他在瑞南新苑小区创造性地提出居委会、业委会、物业公司三位一体的管理模式，借助第三方的介入来平衡和协调物业管理中遇到的矛盾和问题，取得了很好的效果。目前，很多物业服务企业和小区都学习了这一模式，有些还发展为四位一体甚至六位一体，受到了上海市房地主管部门和行业协会的高度评价。

2006年，考虑到我国物业管理的发展水平还比较低，市场上很难找到专业水准和诚信经营都能满足需求的专业服务商，李胜来在公司内开创性地推行内部分包形式，也成为业界的一个创新举措。他在公司内部设立工程、保洁、绿化、秩序维护等专业条线，类公司化运作，各个管理处的专业服务分包给公司的专业条线来做。这样，既保证了专业水准，又可以资源共享，提高集约化程度，还加强了相互间的监督，起到了很好的效果。

2008年的玉佛城事件，李胜来同志顶住来自各方的压力，积极抗争，维护企业和行业的尊严，最终在终审判决中赢得了胜利。《中国物业管理》、《上海物业管理》、《上海房地产时报》等多家媒体在醒目版面通栏报道，并称玉佛城事件正本清源是物业管理企业维权的经典案例。在当年召开的中物协二届二次理事单位全体会议上，李胜来作为大会唯一企业代表，就公司在玉佛城事件问题上依法维权的案例作了主题发言。中物协谢家谨会长在大会上对上实物业在玉佛城的做法给予了充分肯定和赞赏。

2011年，针对群租扰民这一社会顽疾。李胜来提出疏堵结合的治理新模式，并在天恒名城小区进行试点，通过联手当地街道、居委、业委、房办、警署等相关单位，制定了堵、管、梳、理的各项具体措施，经过一年多的治理，小区的群租现象得到了明显的改善。他提出让外来务工人员成为新上海人的理念，组织小区内的外来务工人员成立志愿者服务队，融洽了外来人员与小区居民的关系，使得小区氛围更加和谐。另外，在他的倡导下，上实物业还在小区开展了合租房业务，通过标准化的统一装修和租赁，即满足了外来务工人员廉价住房的需求，又确保了出租屋的各类安全隐患，受到了外来务工人员的普遍欢迎。

除此之外，由他设计的不坐班区域会计制，既节省成本又提高效率；由他主持设计的三个小区会所和两个商务楼食堂的经营，也是业界推介的成功案例。

另外，李胜来还是一名学者型的领导。他是国家劳动和社会保障部《物业管理职业资格培训教程》主审，《物业管理事务手册》副主编，上海师范大学物业管理专业兼职教授。在《上海物业管理》、《中国物业管理》和《房地产时报》等专业报刊上发表专业论文几十余篇，对业界产生了一定影响，他独到的理论观点，正在被实践所印证并获得越来越多业界人士的认同。2008年，上实物业被《中国物业管理》和《城市开发》两家杂志社联合授予物业管理理论研究创新奖。2009年4月，李胜来同志作为开讲第一人在上海市物业管理行业协会CEO讲座授课。

二、身先士卒，执着追求

为了确保每个管理项目的良好管理品质和社会声誉，李胜来都会参与项目管理方案的制订，对于重要项目，他则会主持管理方案的制订，并在日常运作中直接分管这些项目。

上实大厦、玉佛城和瑞南新苑三个项目的第一任管理处项目经理都是由他担任，这三个项目都先后获得了全国物业管理优秀示范大厦/小区的称号。国内第一高楼上海环球金融中心，是由他主持与日方业主方接洽和商务谈判，并负责组建物业管理处，设计总包方案，并一直分管现场的日常运作。经过多年的不懈努力，日方业主方逐渐由当初对上实物业的怀疑到目前的认可和信任，按照李胜来的话在环球，我们从没有地位的童养媳开始，逐步做的了正牌媳妇，最终我们还要成为当家媳妇。

为了做好世界500强企业华为公司在上海的华为研发中心的管理服务，李胜来亲自带队到华为总部参观学习和深入沟通，并主持物业管理处的筹建，直到现场管理服务完全理顺。在华为集团最近两次的考核评比中，上实物业都名列前茅。在最新一轮的物业服务招投标中，上实物业再次以高分顺利续签项目合同，并开始承接研发中心最为核心的工程管理业务。

另外，他还主持了沪上唯一国字号博物馆中国航海博物馆物业管理方案的编制，并担当了招投标时的主答辩人。经过三年多的运行，中国航海博物馆物业服务已经成为博物馆类物业管理项目的典范，受到了业界的普遍认可，2012年，该管理项目被评为全国现场管理星级评价五星级现场。

2010年上海世博会期间，他直接主持编写投标书和带队进行接洽和谈判，最终公司中标了世博会最大永久性单体建筑世博轴。世博轴不仅体量大、设备复杂，而且还是全天候、全开放项目，又集餐饮、商业、参观者服务、休闲等于一体，中段还设有安检出入口，地下空间与地铁联通，管理难度很大。为了确保顺利完成世博重任，李胜来亲自挂帅，坐镇现场协调指挥，提出全身心投入、全方位合作、全过程保障、全为了服务的全物业，大管家服务理念，带领管理处全体员工奋战在世博服务一线，开创出了移动指示牌、文明观博引导员、小蜜蜂、卫生间变脸、保洁六件宝等各类服务新举措，有效应对了大客流下的各项服务保障工作。他每天奋战在现场，出主意、抓落实，几乎废寝忘食，被员工称为：铁人。在他的身先士卒下，世博轴管理处员工都养成了见到垃圾捡一下，遇到垃圾车推一把的主人翁意识。在他的带领下，世博轴管理处以优质的服务得到了各级领导和各方游客的称赞，世博会结束后，世博局将唯一一个优秀物业服务企业的奖项颁给了上实物业。李胜来本人也获得了上海市政府颁发的五一劳动奖章和世博工作优秀个人称号。

三、业绩突出，广泛认同

在李胜来的主导下，上实物业公司始终坚持市场化运作，在做好集团开发物业项目的服务外，公司还积极开拓社会市场，承接其它房地产开发商开发的物业项目。目前，公司80%的项目是通过市场竞标取得，其中有美国、日本、新加坡、泰国、台湾等国家和地区开发商在境内的开发项目，成为上海业界承接外资项目最多的中资企业。另外，目前在公司在管的各类物业形态中，都有硬件高档和管理服务一流的标志性项目。包括：境内竖着最高楼上海环球金融中心、横着最长楼上海华为研发中心、上海唯一国字号博物馆中国航海博物馆以及芜湖市政府综合行政办公大楼芜湖市政务文化中心等。

在他领导下，上实物业公司取得了全国物业企业综合实力百强、上海市模范集体、上海市质量金奖、上海名牌服务、文明单位、诚信承诺AAA企业等诸多荣誉。

因李胜来同志在物业管理行业中所做的贡献和取得成就，他在2011年当选为上海市物业管理行业协会副会长，2012年当选徐汇区人大代表。（作者系上海上实物业管理有限公司行政企划部经理）