《常州市物业管理办法》政策解读

为切实贯彻实施《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》精神，更好解决目前物业管理中存在的热点、难点问题，我市最近出台了《常州市物业管理办法》（以下简称《市办法》）。现就《市办法》的相关内容解读如下：

（一）关于区政府及其有关职能部门在物业管理中的职责

1、明确辖市区政府、街道办事处（镇人民政府）和相关部门在物业管理中的职责，充分发挥其在物业管理中的作用。在新《市办法》第三条明确了物业管理工作实行属地负责制。各辖市（区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处（镇人民政府）明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费；建立物业应急管理机制和长效管理机制，建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷；牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。第五条明确街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。《市办法》明确了街道办事处（镇人民政府）在物业管理中的职责，充分发挥其在物业管理中的作用。这是在物业管理体制上的最大变化。此次《市办法》还明确赋予了辖市区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、配合和监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。此次新《市办法》还明确通过街道建立物业管理联席会议制度，来构建立物业管理属地管理、重心下移的工作机制。新《市办法》第六条同时明确了房管、综治、信访、公安、民政、人社、建设、规划、园林、城管、物价、民防、工商、环保、质监、卫生、税务、法院等相关部门在物业管理中的工作职责。

2、明确相关行政管理部门综合执法进小区。由于一些法规的交叉，小区内行政执法往往会出现条块分割、互相推诿现象，有时容易出现“执法真空”。许多业主代表、物业服务企业提出，对业主的违章搭建等违法行为，由于业主委员会和物业服务企业没有执法权，只能劝导、制止，建议政府相关职能部门做好相关管理工作。因此，新《市办法》第七十八条明确：“公安、建设、卫生、环保、规划、房管、园林、城管、民防、工商、质监等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。”此举有助于政府各行政管理部门综合执法进小区，让有执法权的相关政府职能部门介入小区管理，各部门按照职责分工，建立有效的物业服务投诉受理和纠纷处理机制，充分发挥多部门联动、合力的作用，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区的建设。

（二）关于扶持物业服务行业发展的新政策

1、将物业服务纳入现代服务业发展规划并明确税收优惠政策。物业服务企业是微利行业，要加大对物业管理行业的扶持力度，将物业服务行业纳入现代服务业发展规划，明确物业服务企业享受的具体税收优惠政策。因此，新《市办法》第三条中明确“市、辖市（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担”的内容，并在第六十四条第一款中明确：“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代缴的费用符合税收管理规定的，不计征营业税和企业所得税”，新《办法》还明确要求人社、房管等部门，通过实施从业人员社保补贴、培训补贴以及优秀企业以奖代补等政策，加大对物业企业的引导和扶持力度。这些规定能使物业服务企业计征的营业税率从现在的5.5%降到3%，对小区实行酬金制模式及小区电梯费等代收代征的费用也可不计征营业税和企业所得税，从而减轻物业服务企业的负担。

2、对优秀物业服务企业和物业服务从业人员给予表彰和奖励。《市办法》第七条第二款规定“对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市（区）人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励”。明确提出政府应当对在物业服务中取得显著成绩和获得市级以上荣誉的物业服务企业和个人给予奖励。

3、明确住宅小区内用于物业服务的水电气按照民用价格标准收费。小区共用设施设备在维护管理、保洁、绿化等过程中的用水、用电、用气，无论是由物业服务企业管理还是由业主自行管理，都是为了满足全体业主的正常生活需要，本身都应当是非经营性的，新《市办法》第六十四条第二款规定“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用标准同价，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外”。

（三）关于业主代表大会和业主委员会的规范

1、赋予业主代表大会与业主大会同等的法律地位。实际工作中一些小区由于业主人数众多，存在业主大会开会难、成立难、履职难的现象，因此，为了增强业主代表大会制度的可操作性，《市办法》第十四条明确“业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。”

2、明确不得担任业主大会筹备组成员、业主代表、业主委员会成员的情形。许多业主代表和物业服务企业提出，应当明确不得担任业主大会筹备组成员、业主代表、业主委员会成员的条件。因此，新《市办法》第二十三条明确“业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。”

3、对业主委员会乱作为或者不作为加以规范。有的业主委员会长期不能正常开展工作，有的甚至成为极少数人牟利的工具，严重侵害了业主利益，因此，新《市办法》第三十条明确：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，对业主委员会乱作为或者不作为加以规范。

（四）关于物业承接查验要求和内容

新《市办法》第五十条明确了物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。同时要求建设单位在查验二十日前须向物业企业移交竣工验收、设施设备的安装使用等一系列物业承接查验资料，未能全部移交所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。《市办法》第五十一条明确物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向辖市区物业管理行政主管部门办理备案手续，并在小区内显著位置公告。这些规定明确了建设单位和物业服务企业在物业承接查验时双方的责任和义务，加强了前期物业管理活动的监督，维护了广大业主的合法权益。

（五）关于物业服务收费的规范

现在许多小区业主拖欠物业服务费现象较为突出，物业服务企业难以追交，直接影响了物业服务企业的服务运营，侵害了交费业主的利益。在此次的新《市办法》第五十八条第二款规定，“当物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”，第九十五条对拒交物业费的情况作出了约束，如业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳，逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉，这些规定都有利于缓解物业服务费用收缴难的问题。

一方面物价上涨、劳动力成本增加，而另一方面许多小区物业费却多年不变，有的十几年一成不变，物业服务费已不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，有的还甚至维持着物业费0.1元/平方米左右的现状，使得物业企业难以为继。而且由于长时间不调整，一旦今后调整的幅度较大，业主的抵触情绪就会较大，因此新《市办法》明确了对物业服务收费的政府指导价定期予以调整。新《市办法》第五十九条明确，小区物业收费的标准，需根据不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。这些规定有利于物业服务行业步入良性发展的轨道。

（六）关于车位、车库的出售、租赁及管理

小区车位、车库管理是物业管理中的一大难题。一些小区由于开发商对车库坚持“只售不租”，造成小区车库内车辆空荡荡，小区道路上车辆满当当，影响了小区业主的生活和出行。新《市办法》第七十二条明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户只能购买一个。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。新《市办法》依据省条例规定建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

这些规定有望解决建设单位对车位车库“只售不租”的老大难问题。

（七）关于小区物业共有部分二次开发的条件

新《市办法》第七十九条明确“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。”现在一些住宅小区业主提出要加装电梯则无从下手，新规定使小区物业二次改造工程有了上位法的依据。

（八）关于应急使用住宅专项维修资金

住宅专项维修资金属于全体业主所有，按规定要动用这笔钱，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即符合两个“2/3”条件，才能使用。但遇到应急维修诸如屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障等情况，部分应当承担维修费用的业主往往因为自己不是直接受益者，就“事不关己、高高挂起”，拒绝在维修费用分摊表上签字，不同意使用住宅专项维修资金。特别是对于一些空置率比较高的小区，想要通过两个“2/3”条件，尤其困难。因此，新《市办法》第八十六条明确了应急使用的6种情况：当屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；公共护(围)栏破损严重，危及人身安全；楼体单侧外立面有脱落危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全以及危及房屋安全的其他情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管机构复核后进行应急处置。

遇到上述紧急情况，即使相关的业主不能形成法定多数意见，物业企业、业主委员会或者相关利害关系人也可以提出应急处置方案，经维修资金代管单位复核后应急维修。应急维修所需费用经过审计并向业主公示后，从直接相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及已售公房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。此规定可使住宅应急维修中两个“2/3”问题得到解决。