《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》解读

住宅物业服务收费与百姓生活息息相关,一直以来备受关注。近日,市物价局会同市房管局在深入调研、反复论证、广泛征求意见的基础上,出台了《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》及普通住宅前期物业服务收费标准,并将于今年5月1日起正式施行。该项新规带来哪些新政策、新变化,记者就此采访了市物价局分管副局长单连荣。

记者:住宅物业服务收费与广大市民生活息息相关,那么这项新规是在什么大背景下出台的呢?

单连荣:物业服务问题,涉及面广,情况复杂,社会各界十分关注。近年来,我市物业服务行业快速发展,现有物业服务企业307家,服务小区845个、面积4682万平方米,从业人员1.2万余人。

在物业服务行业快速发展的同时,物业服务方面的纠纷、投诉也在逐年增多。出现这些问题的原因是多方面的,既有物业服务不到位,存在质价不相符等方面的问题,也有政策规定不够完善等方面的问题。同时应当看到,近几年物业服务成本也在不断升高。据调查,我市大部分物业服务企业利润空间低,个别甚至入不敷出,导致了物业服务在低水平上运行,与业主之间的矛盾也时有发生。这种状况,不利于物业服务企业提高服务质量和今后的长远发展,有必要对2005年出台的原管理办法及收费标准,做出适当调整和修订。因此,我们依据《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》,本着“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”的原则,制定出台了新的物业服务收费管理实施办法。

记者:新《办法》与原《细则》的主要区别是什么?

单连荣:一是缩小了管价范围。对车辆停放服务费,不再实行政府定价,而且实行政府指导价的范围仅限于普通住宅前期物业服务收费、车位租赁费和停车服务费。二是细化了停车服务收费。明确了车位(车库)租赁费、停车服务费、车位场地使用费包含的内容及管价形式,权属清晰,责任明确。三是做到了简政放权。业主委员会成立后的住宅小区物业收费,主要由业主大会确定,简化了原来的审核备案程序,只对普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行登记备案制度。

记者:普通住宅前期物业服务收费标准是如何确定的?

单连荣:新《办法》规定,普通住宅前期(业主委员会成立前)物业服务收费实行政府指导价,并按以下程序办理:一是由物业所在地街道或社区居委会召集联席会议,确定住宅小区的物业服务等级。二是建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时,根据确定的服务等级,在对应的政府指导价范围内通过合同约定具体物业服务收费标准。三是前期物业服务企业在建设单位与物业买受人签订购房合同时,应当按照与建设单位约定的物业服务等级及收费标准,与房屋买受人一并签订物业服务合同。四是物业服务企业持相关资料到物业所在地价格主管部门和房产管理部门备案。

记者:在物业服务收费标准和物业服务标准方面,有什么新的变化?

单连荣:物业服务收费标准与物业服务内容应当是相适应的。山东省质监局最新公布的《物业服务规范》“住宅物业”服务标准,将物业服务等级划分为五个星级,服务内容和标准更加具体化了,不同的服务等级有不同的服务标准要求。与此相对应,我们将物业服务收费标准档次也由原来的三级扩展为五级。服务等级越高,业主享受的服务质量越好,收费标准也应相应提高,这样可以更好地满足不同层次的物业服务需求。因此,与物业服务等级相适应,这次我们也对物业服务收费标准进行了适当调整。[page]

记者:实行市场调节价的物业服务收费如何管理?

单连荣:非普通住宅(是指普通商品房以外的商品房,包括写字楼、医院、学校、厂房等非住宅,也包括高档住宅)及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费,实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业协商确定,并在合同中约定。业主选择哪一家物业服务企业来提供服务,是一种市场行为,可以通过市场竞争机制,自主选择合适的物业企业,确定合理的物业服务收费标准。

记者:物业服务费应当从什么时间起交纳,预收期限是如何规定的?

单连荣:业主或者物业使用人应当自物业交付之日起交纳物业服务费,物业交付应当符合《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》(淄政办发〔2011〕10号)的规定。除物业交付当月按实际交付天数交纳物业服务费外,之后的物业服务费均按月交纳。如果物业服务已经提供,在物业验收交付前,物业的原始产权属于开发建设单位,未出售和未交付的物业,其服务费由开发建设单位交纳；在物业已经验收交付给买受人,物业服务费应由买受人交纳。因此,物业交付之日是确定缴费的起点。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

记者:占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地,车位场地使用费是如何规定的?

单连荣:占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地的停车位属于业主共有,全体业主都享有收益权。因此,占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,具体收费标准由业主大会根据车位供求关系、秩序维护、车位租赁价格等因素确定。车位场地使用费用属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,或由业主大会决定其分配使用。业主委员会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准可参照车位租赁费标准执行,并可参照住宅专项维修资金管理模式执行,接受全体业主监督。

业主大会成立前,物业服务企业提供服务的,可按不超过20%比例提取停车服务费用。

记者:对住宅小区分期开发、分批交付使用及房屋空置等情况,新《办法》收费标准是如何规定的?

单连荣:因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费应适当降低,具体收费标准可按不超过物业服务收费标准的70%确定,具体比例由开发建设单位与物业服务企业协商约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

物业交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后,其空置期间的物业服务费可按不超过物业服务收费标准的70%确定。合同另有约定的,从其约定。[page]

记者:新《办法》对装修期间产生的建筑垃圾收费是如何规定的?

单连荣:业主、物业使用人对住宅进行装饰装修前,要与物业服务企业签订住宅装修服务协议。装饰装修所产生的废弃物,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。业主或物业使用人自行清运的,物业服务企业不得收费。

业主向物业服务企业交纳的物业服务收费中已经包含了装修管理费、电梯运行费,因此物业服务企业不得以任何名目向进行装饰装修的业主或物业使用人收取物业装饰装修管理费、电梯使用费等其他相关费用。

记者:独立专有车库是怎样收费的?

单连荣:根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定,业主拥有独立专有的封闭式车库,不需要交纳停车服务费,但应当按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费(不分地上、地下)。

记者:物业服务费中的电梯费是如何收取的?

单连荣:配备电梯的物业服务费中,已包含电梯运行中所耗电费、日常维护保养及相关检测等费用。其收取方式,可以平均收取,亦可按楼层分摊。具体采取哪种收费方式,由物业服务企业与业主或物业使用人在政府指导价内合同约定。

记者:对已签订物业服务合同项目,新《办法》及配套文件是如何衔接的?

单连荣:新《办法》自今年5月1日起施行。物业服务合同有约定期限的,在合同期内,物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的,由所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,拟定物业服务收费标准调整方案,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业服务及其收费标准方可按照《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。