解读《兰州市物业管理规定》

昨日，兰州市政府下发了《兰州市物业管理规定》（以下简称《规定》）。据悉，今后，兰州市将对物业服务企业实行资质动态管理制度。此外，《规定》首次明确了有关装修房屋时的事宜，其中今后，业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主和物业服务企业，该《规定》于今年3月25日正式实施，有效期为3年。

物业服务企业实行资质动态管理制度

《规定》指出，今后，兰州市将对物业服务企业实行资质动态管理制度，对严重扰乱物业管理市场秩序、采取不正当手段恶意竞争、发生重大管理责任事故、骗取资质等行为的物管企业，主管部门将视情节轻重，给予物业服务企业限期整改、行政处罚、吊销资质的处理。

物业服务企业应当以书面形式与业主委员会订立物业服务合同。合同中应当对物业服务项目、服务质量、服务费用、双方权利义务、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项进行明确。如果业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业应当按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务企业不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

小区车位租赁合同期限不得超过6个月

《规定》要求，物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，其归属应由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售时，应当优先出租、出售给物业管理区域内的业主。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。

装修房屋当事先告知相邻业主

此外，《规定》还首次明确了有关装修房屋时的事宜。今后，业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主和物业服务企业；小区入住率达到1/3以上时，装修活动应严格控制作业时间，不得在业主正常休息时间进行装修。物业服务企业对装修施工人员进行备案并发放出入证件。但不得垄断或协助垄断装修材料买卖及运输。

业主大会采用记名投票方式表决

《规定》指出，业主大会采用记名投票方式表决。选票、表决票和委托书由街道办事处、乡（镇）人民政府保管。业主委员会实行备案制。业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，给业主造成损失的，由做出决定的业主委员会承担损害赔偿责任。业主委员会滥用职权、违反法律法规规定等行为，严重影响社区秩序和社会稳定的，由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期改正，逾期拒不改正的，撤销其备案，在该物业管理区域公告后，指导业主大会重新选举产生业主委员会。

此外，担任业主委员会委员有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费等行为且拒不改正的，或被依法追究刑事责任的，其委员职务自行终止。

附：《兰州市物业管理规定》全文