《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》解读

住宅专项维修资金是否安全？电梯出故障，能否紧急使用住宅专项维修资金？住宅专项维修资金增值收益归谁？近日，惠州市房产管理局和惠州市财政局发出了关于贯彻落实《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》有关规定的通知(以下简称《通知》)，对2009年出台的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》(以下简称《细则》)进行补充说明。

昨日，《东江时报》记者采访了惠州市房产管理局物业科工作人员杨先生，对《通知》内容进行解读。解读《通知》的同时，杨先生对市民关心的何时缴存住宅专项维修资金？缴存的标准是多少？房产是否和维修资金一起过户？什么情况下能退还住宅专项维修资金？一一作了解释。

解读

谁来保证住宅专项维修资金安全？必须存储到财政部门批复同意的银行账户

《东江时报》：《细则》中提到住宅专项维修资金应当统一由市、县(区)人民政府房产主管部门委托指定一家商业银行为专户管理银行。而《通知》里提到必须存储到财政部门批复同意的商业银行账户。这是否有冲突？

杨先生：以前指定的商业银行也得到财政部门的同意。以前是一家商业银行，现在是2家商业银行可存储，更加方便。《细则》采用四级核算监管方式，即总账户(市房管局账户)为一级核算，每个物业管理区域(如东湖花园4号小区账户)设立二级核算，每一栋楼(如东湖花园4号小区3栋的账户)设立三级核算，每个业主(业主个人账户)设立四级核算。

为了更加规范管理住宅专项维修资金，《通知》采取住宅专项维修资金的归集款项严格实行专户存储原则，必须存储到财政部门批复同意的商业银行账户。未经财政部门同意，不得另行开设账户存储和核算住宅专项维修资金，违者按违反财经法规政策和住宅专项资金管理规定从严处理。

住宅专项维修资金在所有受托银行开设的账户如需更换银行预留印鉴，应当加盖财政部门印章。住宅专项维修资金的沉淀资金购买国债或者转存定期、以及其他方面的调度，须经财政部门审核同意并加盖其印章后方能拨付。

住宅专项维修资金财务管理和会计核算等制度，由市、县(区)房管部门按财政部的有关规定制定，市、县(区)财政部门监督执行。住宅专项维修资金正常使用时，物业服务企业或者业主委员会弄虚作假，如冒充业主签名、虚报维修项目、价格等，由市、县(区)房管部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

哪些情形下可立即列支此资金？遇上六类紧急情况可以使用绿色通道

《东江时报》：《细则》中提到发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可列支住宅专项维修资金，但要经过相关程序审批。《通知》对紧急情况进行细分，包括哪几项？有无绿色通道？

杨先生：《通知》对《细则》中第十四条所称紧急情况进行说明，主要有屋面防水损坏严重造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全；消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行以及其他严重危及房屋和人身财产安全的情形。

如果出现上述紧急情况，可立即列支住宅专项维修资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时立即报业主委员会和房管部门、做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报房管和财政部门审查核准后办理列支手续。物业服务企业未按规定实施抢修和更新、改造，造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

住宅专项维修资金增值收益归谁？收益经受托银行分配给全体业主

《东江时报》：《细则》中提到住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值等应当转入住宅专项维修资金滚存使用。而《通知》则规定住宅专项维修资金增值收益归属于业主。

杨先生：归集的住宅专项维修资金存储利息依法属业主所有。在确保住宅专项维修资金安全和正常使用的前提下应当依法采取购买国债或者转存定期等方式让其增值，增值收益(活、定期存款利息及国债收益减去票据工本费等)为业主所有，由市、县(区)房管部门每年根据交存金额、交存时间等因素计算相关积数，再将增值收益通过受托银行分配给全体业主。

热点

何时缴存？分预售房和现房两种情况

《东江时报》：市民在购房时经常碰到这样的问题，签订购买合同时，开发商就要求购房者缴存住宅专项维修资金。什么时候缴存住宅专项维修资金才是准确的？

杨先生：预售房，在办理商品房预售登记备案收件前缴存；现房，在办理房屋产权登记收件前缴存。开发商不能代收住宅专项维修资金，由购房人自己到开户银行缴存。

缴存标准？多层50元/平方米高层60元/平方米

《东江时报》：《通知》里没有对住宅专项维修资金缴存标准进行补充说明。目前，住宅专项维修资金缴存标准是多少？

杨先生：惠城区、仲恺高新区商品住宅的业主、非住宅的业主缴存首期住宅专项维修资金的数额为住宅建筑安装造价每平方米的5%，即商品住宅多层(楼层小于或等于8层)为50元/平方米；高层(楼层高于或等于9层)为60元/平方米，车库(车位)为75元/平方米。其他县区的商品住房的业主、非住宅的业主，建设单位留用(空置)、赠与的房屋，以及安置被拆迁户的房屋，相关业主以其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地上年度住宅建筑安装工程平均造价的5%至8%，具体标准由各县、区自行制定。

怎样过户？房产要和维修资金一起过户

《东江时报》：现实房产交易中，很多业主不关注自己维修资金账户的情况。房产是否和维修资金一起过户？

杨先生：房屋所有权转让时，业主缴存的住宅专项维修资金余额不予退还，应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

何时退还？两种情况返还

《东江时报》：什么情况下能退还住宅专项维修资金？

杨先生：房屋灭失的，房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金返还给业主；售房单位缴存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。