淮南市物业管理企业退出交接管理暂行办法

淮南市物业管理企业退出交接管理暂行办法

第一条 为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业管理活动依法正常进行，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《淮南市物业管理规定》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 物业服务合同期满未续约或者依法提前终止合同，且未就物业管理企业退出事宜作出约定的物业管理企业退出物业项目管理活动，适用本办法。

第三条 物业管理企业退出物业项目管理应当遵循维护社会稳定、保证物业管理活动秩序正常、依法有序、平稳过渡的原则。

第四条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理企业退出物业项目管理过程的监督管理工作。

区、县物业管理行政主管部门（开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托）负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的指导、监督工作。

第五条 物业管理企业退出物业项目管理，应依法接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。

第六条 物业管理企业应当遵循诚信守法的原则，严格履行合同约定，遵照本办法规定的退出程序，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性和稳定性。

第七条 业主、业主大会应当依法作出解聘、选聘物业管理企业决定，保持物业项目管理正常有序，维护物业管理区域的稳定。

第八条物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地的区、县物业管理主管部门备案，填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二） 拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）物业管理企业实行酬金制收费方式的，物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业服务费、利用物业共用部位/共用设施设备以及相关场地经营所得的收支状况，并将结余费用退还给相应业主，或统一移交业主委员会；实行包干制收费方式的，应当在解除合同30日前公布利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，并将预收的超过服务期限的物业服务费用退还给相应业主，或统一移交业主委员会。

（四） 物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；

5、物业使用、维护、管理所必须的相关资料。如物业规划、建设的有关资料等；

6、专项维修资金的使用情况；

7、物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备；

8、实行酬金制，受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品；实行包干制，受聘期间用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得费用购置的资产及物品；

9、其他属于物业管理区域的物品、图纸和资料；

10、法律、法规规定的其他事项。

物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

（五）业主委员会与新的物业管理企业订立物业服务合同的同时，应当将本条第（四）项所列事项移交新的物业管理企业。

第九条物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业管理企业解约或续约等会议内容的会议通知书面送交物业管理企业并以书面形式在物业管理区域内公告。

（二） 一个物业管理区域内业主在1/5以上业主代表提议的，可以召开业主代表大会。业主代表在参加业主代表大会会议前，应当就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主可以出具书面的赞同、反对或弃权的意见。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人的投票意见提交业主大会。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地的区、县物业管理主管部门备案，填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（三） 业主委员会按照本意见第八条第（四）项规定与原物业管理企业和新的物业管理企业办理交接事宜。

（四） 有下列情形之一，物业管理企业拒不退出物业项目管理的，由区、县物业管理主管部门责令其30日内退出。

（1）物业服务合同期满，业主、业主大会决定不再续约的；

（2）物业管理企业不能按物业服务合同的约定完成本物业管理区域内的工作，业主、业主大会依照法律规定和物业服务合同的约定解除物业服务合同的；

（3）物业管理企业侵害物业管理区域内业主合法权益，业主、业主大会依照法律规定解除物业服务合同的。

第十条因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业委会暂未选定新的物业管理企业，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在解除合同30日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区、县物业管理主管部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二） 区、县物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。

（三） 原物业管理企业应当在退出10日前，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜。

第十一条因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在解除合同60日前，原物业管理企业应当及时到物业项目所在地的区、县物业管理主管部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二） 区、县物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主、物业管理企业的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织业主在区、县物业管理主管部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。

（三） 原物业管理企业应当在退出10日前，按照本意见第八条第（四）项的规定，在区、县物业管理主管部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜。

向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜的，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会在业主大会依法成立后，应当与业主委员会办理相关移交事宜。

业主大会选聘新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。

第十二条 物业管理企业未按照本办法的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录记入企业信用档案，并向社会公布；给业主造成损失的，承担相应的法律责任。

第十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业管理主管部门，应当责令30日改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。

第十四条因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可依法通过仲裁或依法提交人民法院解决。

第十五条 在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法维护其正当合法权益。

第十六条原企事业单位的后勤管理部门，从事住宅小区管理的，在改制过程中，不适用本办法。

第十七条 本办法自二○○七年九月一日起施行。