解读《大连市住宅物业服务标准》

今年9月22日，《大连市住宅物业服务标准》正式实施，引得业主惊呼，“大连小区要变星级服务了？”近日，市国土房屋局物业安全处相关负责人对《标准》进行了解读并回答了业主们最关心的一系列问题，比如物业服务等级是如何评定的，《标准》实施后，对不及时公示物业服务等级、物业服务考核不合格的企业该如何处理等问题。据悉，《标准》推行工作从9月22日开始，到今年12月末，全市的住宅小区要全面完成服务等级确定及公示工作。

A、《标准》将我市物业服务分为五个等级

小区楼道多长时间打扫一次？小区保安应该承担哪些职责？业主与物业在服务上的矛盾，有时候就可以总结为一句话：没有量化标准！业主对物业服务不满意，自然不愿意缴纳物业费。

从市国土房屋局物业安全处相关负责人对《标准》的解读中，记者看到《标准》将住宅物业服务分为一级、二级、三星级、四星级、五星级。其中一级为低等级，五星级为最高等级，高一等级高于且包含相应低一等级的要求。业主可以针对各个服务项目选择不同等级的服务标准，自助组合确定服务内容。 每一个服务等级包含但不限于《标准》的服务内容，业主和物业服务企业还可以根据自身需求，超越标准内容的限制，协商确定增加服务内容。

《标准》中专门针对房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差且没有建立长效管理机制的住宅小区或零散楼院设置了老旧小区基础物业服务标准。

B、新盘新政策，老盘老办法

记者获悉，本《标准》适用于大连市行政区域内住宅物业的服务和管理。在物业服务实践中，物业服务企业与开发建设单位或业主（物业使用人）可根据实际情况，参照本《标准》选择服务内容。

为更好地贯彻和确保《标准》的顺利实施，我市在结合目前物业管理现状和有利于新老物业的衔接的基础上，按“新盘新政策，老盘老办法”的原则实施。

我市新建住宅项目的开发建设单位，在住宅预售或现售前，要根据《标准》选择物业服务等级，拟定物业服务方案，按规定以招标或协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。9月22日后，新建住宅项目签订前期物业合同，应包含按《标准》确定服务等级及具体服务项目的内容。

对于已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且在合同期限内的，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准，进行成本分析，细化明确各项服务内容等级，在小区内进行公示。业主有异议且符合召开业主大会会议条件的，可以召开业主大会会议协商确定服务等级。

合同期限届满的，由业主委员会（无业主委员会的由社区代行）根据《标准》组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，确定物业服务等级与收费标准，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同进行约定。

C、住宅前期物业服务收费政府指导价有区域限制

按照新修订的《辽宁省物业管理条例》有关规定，市物价局、市国土房屋局根据大连市住宅物业服务标准，综合考虑行业发展、社会承受能力等因素，制定了住宅前期物业服务收费政府指导价。

记者获悉，自12月9日起，新开发建设的住宅项目应由开发建设单位与选聘的物业服务企业根据住宅物业服务标准、服务成本，在不超过各等级最高指导价标准、下浮不限的基础上，签订前期物业服务合同，约定具体物业服务内容和物业服务收费标准。

《大连市住宅物业服务标准》以外的服务项目，收费标准由物业服务企业与业主协商确定，并在前期物业服务合同中约定。

该政府指导价适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新区，其他区市县、先导区根据当地实际情况自行确定指导价标准。

据了解，具备成立业主大会条件的既有住宅项目，应按照现行法律法规规定，依照法定程序组织召开业主大会，根据业主大会决议与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，确定或调整物业服务收费标准。

为了保障购房者的权益，要求开发建设单位在商品房销售时，应在销售场所显著位置公示选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、物业服务内容和标准、物业服务收费标准等内容。

D、不同服务等级的服务频次和要求有所不同

《标准》总结归纳物业服务基本内容共有五项，分别为综合服务、共用部位和共用设施设备日常运行保养维护服务、清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务和绿化养护服务。其下又分为若干具体服务项目。虽然物业服务等级有差异，但是不管是老旧小区还是其他住宅小区，都会涉及到这五项基本内容，区别仅在于不同服务等级所涉及服务的频次和要求有所不同。

《大连市住宅物业服务标准》将住宅前期物业服务收费政府指导价分为五个等级，新建小区将根据物业等级，收取物业费。

物业费

一级★

“实施垃圾分类管理，有分类标识。保持垃圾桶清洁；垃圾清运日产日清；公共区域保持干净整洁无杂物。”

0.90元/平方米以下（含0.90元）

二级★★

服务细化到 “保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器； 实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；公共区域保持干净整洁无杂物。”

0.90元－1.30元/平方米（含1.30元）

三星级★★★

保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。

合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域保持干净整洁无杂物等。

1.30元－1.90元/平方米（含1.90元）

四星级★★★★

保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管理，有分类标识。

合理设置垃圾桶，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器；高层住宅电梯直达地下停车场的，要求在地下楼层出口配置垃圾收集容器；实行垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量，周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物等等包括了几十条升级标准。

1.90元－2.90元/平方米（含2.90元）

五星级★★★★★

在四星级的基础上，大堂、一层候梯厅每日巡视保洁次数从2次增加为3次；根据地面材质，定期做地面清洗、养护、楼道、楼梯每日巡视保洁从1次增加为2次；电梯轿厢门、面板每日擦拭从1次增加为2次；轿厢地面每日清拖从1次增加为2次；设备机房每月清洁从1次增加为2次；楼外道路每日巡视保洁从2次增加为3次；公共绿地每天清洁从1次增加为2次；雨篷、门头等从半年清洁1次升级为每季度清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭从1次增加为2次等等。

2.90元－4.60元/平方米（含4.60元）

以上指导价包含电梯运行维护费，无电梯的住宅项目应从物业服务费中扣除电梯运行维护费，标准为每平方米0.20元~0.40元。表格内容为局部摘录，更多详细标准内容请参看《大连市住宅物业服务标准》全文。

新闻链接

市国土资源和房屋局

相关负责人答业主问

业主问：住宅小区物业服务等级如何评定？

答：住宅小区物业服务标准等级不是由哪个部门评定的，而是在物业服务合同中约定的。新签订的物业服务合同中应明确约定服务标准等级和具体服务内容。原合同未到期的，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准，进行成本分析，细化明确各项服务内容等级，在小区内进行公示，业主无异议的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第三条第二款规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”业主如果对物业服务企业公示的服务等级有异议，符合召开业主大会会议条件的，可以召开业主大会会议协商确定服务等级，重新签订物业服务合同。

业主问：目前各物业企业进展到哪一步了？

答：目前部分物业服务企业已经公示了物业服务标准，对尚未公示的，辖区物业主管部门将督促各物业服务企业尽快完成公示工作。

业主问：下一步物业主管部门还有哪些新举措？

答：2019年我局将开展物业服务质量考核，落实物业服务标准会作为考核指标之一。对不及时公示物业服务等级、物业服务考核不合格的企业，将下发整改通知，限期整改。 我局2019年计划制定物业服务企业信用等级评定办法，将把物业服务质量考核结果计入信用等级评分，评定结果在媒体公示，作为业主选聘物业服务企业的参考依据。我市已经出台《大连市前期物业服务招标投标管理办法》，于2019年3月1日 正式实施，前期物业服务招投标工作将与信用等级评定工作相联系，信用等级低的物业服务企业将在招标评分中适当减分，以此实现优胜劣汰。