常州物业管理热点问题 物业哪些行为属违法

物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在物业管理中业主们总会遇到一些常见的问题，今天小编为大家介绍常州市物业管理中的一些热点问题。

1.在小区管理中物业服务企业哪些行为是违法？

（1）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（3）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（4）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（5）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（6）擅自停水停电；

（7）其他严重损害业主权益的情形。

2.新房办理入住手续时需交纳垃圾清运费吗？住宅、办公楼、商铺有不同规定吗？另外，装修时需要交纳装修押金吗？

按照常州住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度（常价服【2010】188号）规定，第一条、住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，是指物业服务企业依据相关规定对住宅室内装饰装修进行全过程管理服务所发生的费用，按统一规定标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装饰装修方面的费用。第二条、住宅室内装饰装修管理服务主要包括：与住宅业主或使用人、装修单位签订装饰装修管理服务协议，按协议负责对装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。第五条、为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。第六条、非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。[page]

3.出租房屋，物业公共服务费由谁来交？

物业公共服务费的交纳主体是业主，如果业主与房屋承租人约定由房屋承租人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

4.对于物业管理区域内的水、电、气、热等费用的代收有哪些规定？

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

5.办理入住手续，物业服务企业要一次性收一年的物业公共服务费，这合理吗？

物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业公共服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

6.常州市住宅电梯运行维护费的收费标准是多少？

常州市住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数）。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。

7.常州市住宅专项维修资金的交存标准是多少？

2008年3月24日前取得土地的住宅项目，业主按所购房屋建筑面积35元/平方米交存，开发建设单位按小区总建筑面积12元/平方米交存。

2008年3月24日后取得土地的住宅项目，其住宅专项维修资金由购房业主交存。交存标准为：配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积120元/平方米交存；不配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积60元/平方米交存；配备电梯的经济适用房（经济适用房是指政府统一规划、作为经济适用房小区立项并建设的住宅）等保障性住房，按所购房屋建筑面积75元/平方米交存；不配备电梯的经济适用房，按所购房屋建筑面积50元/平方米交存。

8.住宅专项维修资金专用收据遗失了，怎么办？

购房业主可携带身份证、房屋买卖合同和购房发票，到常州市物业管理中心基金管理科补办“维修资金交缴证明”。

9.小区的业主可不可以利用自家的住房开商店、开公司等？

《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。[page]

10.小区的业主可不可以把独立的封闭式车库改作其它用途，如仓库、卧室？

不可以。小区内按规划配建的车库是专用于满足业主停放车辆需要的，不得擅自改变用途，如果业主暂时不用可出租给其他业主停车，以保证小区的停车有序和整洁。

11.底楼商铺开饭店，油烟、噪音等影响到楼上业主的正常生活，业主应该怎么维护自己的合法权益，是否可以拒交物业公共服务费？

业主可以先与商家协商自行解决，如果协商不能达成共识，可以向环保部门投诉进行处理，也可直接向人民法院起诉来维护自身合法权益。

因为不是物业服务企业的原因，所以业主不可以拒交物业公共服务费，应当按时交费。

12.小区内的共用设施设备损坏，维修费用该由谁承担？

如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

如果责任不明确的，维修费用应该由相关业主按所拥有的建筑面积比例分担。

13.小区内业主的自行车、电瓶车没有停放在指定的自行车库，可以停放在楼道内吗？

不可以，因为楼道为公共通道而非车库，车辆乱停乱放会影响通行，并存在安全和消防隐患。

14.请问房屋外墙渗漏保修期内没有修好，保修期过后有谁负责维修？可以申请维修基金吗？需要怎样办理？

房屋外墙渗漏保修期内应及时督促开发建设单位做好维修工作，保修期过后按照“产权归己，维修自理”原则由产权人负责维修，可以申请动用维修资金进行维修。住宅专项维修资金申请使用的程序如下：（一）申请主体就申请使用住宅专项维修资金进行共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的项目向市物业管理中心申报，市物业管理中心确定是否属于使用范畴；（二）申请主体确定维修方案，编制工程预算，确定分摊方案；（三）征求业主意见；（四）申请主体持前期申报材料向市物业管理中心申报，市物业管理中心出具收件通知书，7个工作日内审核完毕，并出具意见书。(注：申请主体是指业主委员会。未成立业主委员会或没有实行物业管理的住宅小区，社区居委会应代为行使业主委员会的权利。)

相关法规：《常州市物业管理办法》全文