业主代表大会这个新机构将出现在沈阳的小区，它将决定谁做小区的物业，并监督业主委员会是否谋私利。
沈阳市房产局介绍，《沈阳市业主代表大会指导规则》今年将出台，目前草案已经完成，6月末提出具体细则，该规则并非强制性规定，小区居民可自行选择执行业主大会制度或业主代表大会制度。
业主代表大会处于全体业主和业主委员会或执行秘书的中间层次，是以单元或栋为单位推选出的业主代表所组成的业主议事或决策机构。业主代表大会行使《物业管理条例》赋予业主大会的全部职责，具体负责制定业主代表大会议事规则等文件，负责监督业主委员会、监事会工作，任命或罢免业主委员会和监事会成员，负责做出选聘、解聘物业的规定，负责维修资金的筹集、使用等物业管理重大事项的决策。
业主代表人数应当以便于开会和议事为原则。例如，沈阳某小区共有1000名业主，由这1000人选出了50名代表组成了业主代表大会，同时选出7人作为业主委员会成员。
业主代表大会应当定期向全体业主报告工作，业主委员会或执行秘书是业主代表大会的执行机构，接受业主代表大会的监督。监事会由业主代表大会产生，负责监督业主委员会或执行秘书的日常工作，调查业主对于业主委员会或执行秘书的指控，向业主代表大会提出罢免业主委员会成员或执行秘书的建议。
现行业主大会制存7大问题
业主大会开会难、调整服务收费标准难、筹集使用维修资金难、选聘物业企业难……普遍参与式的业主大会制度存在着一系列的问题，导致业主当家做主难、物业服务水准提升难。
1.开会难 周期长
铁西区一位不愿意透露姓名的业主委员会主任告诉记者，园区里的重大事项，本来应该召开业主大会进行商议，可是他所在园区共有2500余户，几乎从来也不召开业主大会。 “业主心不齐，人太多，召集起来太麻烦。”
2.表决结果难辨真伪
没有时间开会，不少小区选择了挨家挨户填选票的方式，决定园区里的重大事项。可是表决票的真实性和投票结果往往引来业主们的质疑。
今年5月，本报报道沈河区第五大道花园小区部分业主对物业招标的公开性和真实性提出怀疑，不少业主称当时并没有选择目前正在园区服务的物业公司，也不知道结果是如何产生的。
3.矛盾冲突、对抗不断
现行制度下，业主普遍参与式的表决容易造成多数派和少数派的分裂，一些小区中业主上访此起彼伏，影响小区的稳定和谐。
4.投票过程糊里糊涂
有人认为，只有每个业主都参与投票才是民主，其实这是对民主的误解。投票之前，应该先有一个“议”的过程，由于缺乏讨论、沟通、意见碰撞和交织的基础，很多业主对表决事项并不真正了解，因此投票也是糊里糊涂，并没有很好地行使自己的权利。
5.决策人多懂行的人少
不少业主认为参与决策的人越多越民主，其实这种全员决策的做法排斥分工，由于真正懂行的人少，因此人多不一定使表决结果科学。
6.容易被少数人操纵
由于多数人没有时间或是不愿意参与决策，再加上一些人并不了解物业管理的实际情况，这为少数人操纵业主大会或是制造业主与物业公司的对立情绪提供了可乘之机。
7.对业委会缺乏监督机制
依据现有制度，业委会名义上对全体业主负责，但是由于缺乏必要的中间层次的监督，于是，业委会不作为、乱作为的情况不断增加。甚至有的人进入业委会就是为了谋取私利，例如减免物业费、停车费等。
好处：降低选聘解聘物业难度
家住皇姑区的冯先生称，入住小区2年以来，物业的服务比较差，不能及时打扫卫生，物业甚至把居民的活动室出租。小区居民召开大会，想换掉物业，“年轻人都得上班，开会的都是老年人，今天开完会，明天有人不同意，折腾了半年也没结果。”
沈阳市房产局物业管理处处长陈全表示，在业主大会制度里，凡属于物业管理事务，都要经过全体业主投票表决，由于业主人数较多，有时一个很简单的表决，可能花了一年半载都未必能达成一致意见，而采用业主代表大会的方式表决就很轻松，一些长期困扰物业管理的老大难问题，例如选聘解聘物业、调整物业收费标准等，将不再成为问题，“1000人的小区，选出50名业主代表，大家一起开个会，问题就解决了。”
困扰：反对者称不愿“被代表”
陈全表示，推行业主代表大会制度也存在一定的障碍，那就是业主愿不愿意把共同管理权让给业主代表。持反对意见的人认为，业主的共同管理权属于私权，私权神圣不可侵犯，因此不能“被代表”。
陈全认为，放弃共同管理权，是为了真正实现业主共同管理的愿望，此外，对于一些不愿意参与共同管理的人来说，可以通过让渡权利来更好地维护自己的合法权益。
据了解，业主代表大会制度并不是一套强制性规定，而是可以供居民自选的。设计新的制度，也并不是要否认业主大会和业主委员会制度。“新的业主代表大会制度，更适合规模较大的住宅区，更具有操作性。”陈全说。
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