房屋的“养老钱” 您知该如何正确使用吗？

公元国际及时消除路面隐患

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是房屋的“养老钱”。然而近期，我市市民王先生却反映，其居住的小区物业未经业主同意，私自动用专项维修资金，给小区单元门换门锁，令其愤懑不平。

未经业主同意

物业缘何私自动用维修资金

王先生称，近期下班回家看见有人在摆弄单元门的门锁，出于安全考虑，他询问该人员后得知，原来是小区物业所为。王先生坦言，原本他对小区物业的做法十分赞赏，认为其办了一件实事，但近期有业主议论，表示小区物业是动用了他们的维修资金擅自更换的。

“目前我们每户只免费配发4把钥匙，如还需要钥匙，一把要花20元购买”王先生表示，他没有看到小区物业张贴征询业主可否使用维修资金的相关公告，所以他对其动用维修资金的合法性存疑。

对此，小区物业负责人解释，他们并没有动用业主的住宅专项维修资金，换锁所产生的费用实际是由物业先行垫付的。“近期，我们秩序维护人员在巡查中发现，小区一些单元锁损坏，出于安全考虑，我们向业主委员会申请换新锁。”该人员透露，他们先对一些无法使用的门锁进行了更换，目前一共给小区16个单元换上了新锁；而至于额外领取钥匙需要支付相关费用问题，他们也是严格按照有关规定执行的，未有乱收费行为。

“主人翁”意识增强

部分业主对维修资金使用态度谨慎

如今，随着业主“主人翁”意识的增强，不少市民对小区物业使用专项维修资金的行为十分谨慎，例如，西区一小区业主就在“寄语市长”上反映，其小区物业最近公示了应急动用维修资金情况预算，要对小区内的消防问题进行整改，但只公示了中标金额、施工单位，却没有公示相关工程量清单、综合单价，是否公开招标等信息，该业主认为小区物业公示的内容不具可信性，存在隐瞒行为。

走访中，一些物业人员也向记者透露，随着小区房龄的增长，不少问题开始接踵而至，但遇到一些公共道路路面破损、共用管道堵塞等小问题，他们都是自行修复，或者自掏腰包的；但对于部分超过保修期的重大维修问题，他们是会动用维修资金的。“我们实际上是为业主牵头办实事，归根结底还是想给业主提供安全的居住环境”一位不愿透露姓名的项目负责人坦言，在动用维修资金的过程中，确实会有部分业主出于谨慎万般求证，“我们可以理解，毕竟这笔钱属于全体业主所有”。

想要动用住宅专项维修资金

这些知识你知道吗？

不过，在采访中，记者发现，也有部分扬城市民对住宅专项维修资金的概念一窍不通，只知道它是房子的“养老钱”，但具体如何用，有何条件等，通通不知。

对此，记者特咨询了我市相关主管部门。

疑问一：什么是专项维修资金？

指专项用于房屋共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

疑问二：房屋共用部位、共用设施设备的内容有哪些？

房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

疑问三：专项维修资金申请使用程序是什么？

如已缴存商品房专项维修资金的房屋，按照以下程序办理：

（1）实施物业管理的由物业服务单位、未实施物业管理的由相关业主提出使用维修资金建议；（2）专项维修资金使用建议经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过(应急情况除外)；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市物业管理中心（邗江区的向邗江区房管局，江都区的向江都区房管局）申请列支； （5）审核同意后，管理部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

疑问四：专项维修资金使用应急程序范围是什么？

发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

我市主管部门相关工作人员提醒道，住宅专项维修资金使用，根据法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方可申请使用，但一些业主不能理解与支持，造成专项维修资金使用难。由于房屋共用部位、共用设施设备属全体业主共同所有，法律规定维修责任由全体业主共同承担，业主应主动承担起公共责任。