小区停车费调整不能绕过业主大会

王则楚

连日来,媒体报道了市内多个小区开发商和物业管理公司酝酿对停车费用进行上调,引发业主不满。其中争议焦点主要集中在未事先征求业主意见、部分车位产权不明晰、私自对公共用地进行划线和定价等问题。

7日,广州市发改委就8月15日省发改委下发放开小区停车费通知后的工作进展向媒体进行了通报,其中多个小区被市发改委要求尊重业主意见,产权属于个人或建设单位的,需与业主或使用人签订合同才能涨价;占用公共用地的,必须获“双过半”业主同意才可调价。

住宅小区的停车位，是住户的一种刚性需求，在购房的时候，业主就对住宅停车有所考虑，就像物业管理费的多少，也是购房考虑的因素一样。调整住宅小区停车费，必须征求业主大会的意见，也就是说，必须召开业主大会商议决定。不仅是“占用公共用地的,必须获‘双过半’业主同意才可调价”，就是产权属于个人或建设单位的，也必须在经过业主大会讨论决定之后，才能“与业主或使用人签订合同”进行调整。至于产权不明晰的，更需要明晰后才能讨论。

为什么产权明晰的，依然要业主大会讨论决定呢?因为这些住宅小区的停车场，是在住宅小区红线范围内兴建的，进出停车场，都要使用住宅小区的共有物业。因此，这些作为住宅小区专有面积的停车场，按照《物权法》，共有物业的管理费分摊应“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，这些停车位、停车场是必须缴纳“物业管理费”的。这个问题已经提出多次，前不久，物价部门专门作出规定：住宅小区停车场的停车收入，1/3要缴纳为“物业管理费”。而小区物业管理合同里，物业管理费的约定，必须由业主大会“双过半”才能决定。

因此，调整住宅小区停车场的停车费，就等于要调整住宅小区的物业管理费一样，必须由业主大会“双过半”来决定。例如，停车费由月保600元调整到月保1000元，这等于停车位的物业管理费由200元调整到333元。如果有600个车位，那么物业管理费将每月增加20万元，全年增加120万元。如果小区有1500户，原来年物业管理费的收入是750万元，调整后就将是870万元。这么一来，小区的住户，要不就可以要求减少住宅的物业管理费，要不就可以要求增加物业服务项目。这么大的事情，怎么能够不经过业主大会呢?

据广州市发改委介绍,省发改委《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(粤发改价格〔2015〕483号)下发后,市发改委立即与市交委、市住建委和停车场行业协会等有关方面沟通衔接,研究制定广州市关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场(政府列管以外的)机动车停放保管服务收费有关问题的实施意见。

我们希望，再不要出现部门之间法规的互相矛盾。在小区，首先就是明确哪些是共有物权，总不能说，已经将共有物权以“分摊面积”让业主买了，而且要业主按分摊后的面积缴纳物业管理费了。最后说，所有的共有物业里能够霸占的都拿着“大确权”的产权证，说是建设单位的。甚至说出“不涨价，不如卖了它”的话。我们倒是要问问：那些人防工程的地下车库、那些没有缴纳土地出让金的地下车库，里面有多少国有成分?为什么就无偿给了开发商?他们长期不缴纳物业管理费，你们有“告诫”过吗?长年累月，他们欠缴了那么多的物业管理费，难道不应该拿业权来赔偿吗?所有这些，我们都希望在制定《实施意见》的时候，都能够明确。

作者为省政府参事