市场化手段破解物业管理难题

物业费和几乎每个百姓的生活都有密切的关系，然而物业费本身却处在一个困局中。一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而亏损。一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费。围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。

“管家”与“主人”的这些矛盾该如何解决?北京已开始试水破解这一困局。拟建立物业费市场化的弹性定价机制，并在大兴区试点房屋买卖须先缴清物业费。并计划在将来《北京市物业管理条例》的立法中设置专门条款，解决物业费调价难、业主欠费等突出问题。

行业之殇：小区保安老龄化 服务倒退

十年前，北京普通物业公司招一个保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，现在一个月2000多元包吃包住，也招不到年轻人。业主吐槽物业服务越来越差，物业也有苦衷：成本压力大服务难提高。

家住回龙观的吴先生最近几年对物业的服务越来越不满意，“服务差了，比如以前的保安都是小伙子，可现在都是老头儿，甭说保护业主了，来个小偷也追不上啊。”

物业公司对此也是一肚子苦水。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务，一共400万平米，有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说，除了公共部位和共有设施的保险，物业收取的物业费每平方米6毛钱左右。这个物业费标准已经八九年没有调整过了。目前的保安平均年龄都在50多岁，但这也是没有办法的事，因为一直在亏损。

物业公司人工成本，很多都是压着北京市最低工资标准，逐年上调，但物业费却一直没调过。陈晓丽说，他们目前只能是苦苦支撑，每年亏损都在50%左右。

如果物业公司要收支平衡，物业费需要收多少钱?天鸿宝地物业公司测算，价格至少要涨到1元钱/平方米，但政府指导价没有调整，擅自涨价是不可能的。他们也曾经想过撤出，但因为是国企，管理的又是经适房小区，不能说撤就撤。

亏空的物业费，企业只能自己背，办法无非就是降低物业服务品质，减人。陈晓丽介绍，比如以前一个小区20个保安，现在减到10个。面对业主们的意见，物业公司直言，现有的收费标准，只能提供这样的服务。能保证小区的正常运行就行。

但物业费还是很难调。陈晓丽表示，一方面是政府指导价的限制，另一方面，大部分业主并不接受。

“我们管的有几个小区成立了业委会，但业委会成立的第一件事，就是要降低物业费，哪怕减少一分钱也行，这也是业委会的业绩。”陈晓丽说。

十年未调的经适房物业费

业内权威人士坦言，缺乏合理的调价机制，物业服务收费水平偏离市场成本，物业费上调困难，企业亏损，行业发展艰难已经成为北京市当前物业发展的突出问题。

目前，北京的商品房物业费实行的是市场定价，经适房则有政府指导价。2000年，北京市公布经适房物业费基准价为0.5—0.52元/建筑平米，2005年上调至0.55元。

另一方面，近年来，人工、材料、能源等刚性成本却在连年上涨，如北京市最低工资标准由2000年的412元上涨至2014年的1560元，几乎翻了两番。2000年一个保洁人员的工资只有500元，如今却达到2500元左右。

但在成本不断上涨的压力下，北京经适房的物业费基准价却10年没有调整，仍然沿用2005年0.55元的标准。而商品房则由于缺乏合理的物业费调价机制，业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，也出现了物业费多年未涨的局面，物业企业普遍面临亏损情况，尤其是普通住宅和老旧小区更为严重。[page]

区县试点：小区服务决定物业收费标准

目前，北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。

大兴是试点区县之一，据区住建委副主任张斌说，2012年谈绪祥区长刚上任就来区住建委调研，“他布置了两个活儿，其中一个就是物业。他认为物业和老百姓生活密切相关，又是矛盾的集中点，要深入调研，对一些问题逐一破解。”

为此，张斌和同事们开展了半年多的调研，发现对于业主来说，物业服务内容、标准不透明是最大的问题;对于物业公司，物业费收缴难度大、难调价是主要困难。

大部分业主觉得，物业就是能看到的那几样服务，清运垃圾、保洁、保安、化粪池清掏等。大兴调研组对这几项必备服务做了测评，公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。

在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，最低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等;中间一级增加了安保服务，主要出入口有人值守;最高的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。

有了标准，用谁来服务，都由业主说了算。今年6月，康盛园小区成为大兴区第一个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费最低限只有0.55元/平方米，缴费率也只有7成多。

由于该小区没有成立业主大会和业委会，所以街道和居委会介入了，他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见，将来是用物业来服务还是小区自管?用什么样的物业服务标准?定什么价格?每一轮都是业主投票过半数来决定。最终确定了该小区采用大兴区的第三类物业服务标准，收费定在1.28元/平米。

目前该小区的新物业已经进驻，新老物业顺利交接。业主们表示，“这次什么都是我们自己定，没有理由再不交费了。”

不交物业费 卖房无法过户

房子空着没住，反正打算出手就不交物业费了，这种心理恐怕今后得改改。今年6月，大兴区出台物业管理指导意见，已明确规定，不结清物业费，房子将无法办理过户手续。

让业主明白物业费究竟花在什么地方，市住建委通过规范物业企业成本收支公示来解决，对业主欠费治理，也有办法。北京市住建委负责人表示，下一步市住建委将加大对业主欠费的治理力度，对物业费未结清的房屋将不予办理产权交易和过户手续。此外，还将联合街道社区建立居民诚信体系，将物业费交纳情况纳入诚信体系内容，对诚信缺乏的居民，街道和居委会不予开具相关证明。

大兴区是率先“吃螃蟹”的区县。在今年6月出台的《关于加强居住小区物业管理工作的指导意见》中规定，在办理房屋产权交易时，产权人(或代理人)应出具结清物业服务费用的证明(或无物业管理房屋过户证明)。也就是说，如果没有结清物业费，房子是无法办理交易过户手续的。

“我们在拟文时，有相关部门曾提出，这条规定太前卫，上位法中还没有相关规定，我们力排众议，才加上了这一条。”大兴区住建委副主任张斌说。

确实，如果是因为物业服务不好，导致业主拒交物业费，这样的规定是否损害了业主的利益?

在张斌看来，如果业主觉得物业服务有问题，可以随时投诉，合法维权，但不能简单粗暴的不交钱。“举个例子，家里的保姆如果觉得她服务不好，可以换可以辞退，但你不能不给她结工资。物业也是一样，不能简单以不交物业费来维权。”张斌说。

新规实施数月以来，还没卖房业主未结清物业费的情况。“大兴区是全市房屋交易量第二大区县，每个月在400笔左右，这些结清的物业费中，最低有补交一年的，多的则有补交好几年上万元钱的。”张斌说。

上周，在大兴区房屋登记大厅，正在办理过户的张先生，把全年1000多元钱的物业费结清了再办过户。“我觉得这种方式很好，都结清了，买卖双方也少了纠纷。”

解决之道：区县试点经验拟纳入物业立法

在近期召开的全市物业管理工作会上，大兴等区县的试点经验得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各个区县，借鉴试点区县的经验，也推行这些新举措。

“物业费调整不能简单按照政府定价、组织听证来操作，这种方式看起来合理，实践中行不通，政府定价实际上变成了固定价格，我们要建立物业费随人工、水、电等成本变化的动态定价机制。”相关部门负责人说。

目前，北京已经从市级层面开展了物业服务成本的调查和测算，下一步市住建委将会同市发改委定期向社会发布物业服务成本构成，引导物业服务的供需双方自主议价，形成合理的市场成交价格。

“可以说，试点区县的创新做法，探索了破解物业管理难题的方法。但最终的破解，则需要法律和制度上的保障。也就是说，行之有效的办法要固定下来并全市铺开。”市住建委负责人说。

据悉，北京市人大已将《北京市物业管理条例》列入5年立法计划，相关部门正在着手准备，结合各个区县试点情况，参考其他省市经验，在条例中设定专门条款，为北京市物业管理行业的健康有序发展提供法制保障。解决目前业主大会成立难及运作不规范、业主欠费、物业项目接撤管不顺、物业服务费调价难、房屋管理双轨制等突出问题。