碧桂园将成内地首家主板上市公司

碧桂园终于也走上了分拆旗下业务板块上市的道路。9月7日，碧桂园发布公告称，公司将寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市。截至2016年6月30日，碧桂园的物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，物业管理及社区相关业务的收入约为9.69亿元。

目前已有4家物业公司在香港上市，内地有31家物业公司挂牌新三板，碧桂园物业服务是首个计划在A股主板上市的物业公司。

分拆物业上市

碧桂园公告显示，8月31日，该公司非全资附属公司碧桂园物业服务已就其首次公开发行人民币普通股（A股）并于上交所上市向中国证监会递交申报材料，并于9月7日收到受理通知。预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。

分拆物业的想法，碧桂园早已有之。在今年8月份的中期业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌表示，公司将进一步挖掘房地产价值链内的业务及资产价值，通过参股、控股及分拆上市等金融化手段进行业务资源整合，实现公司价值的最大化。而物业管理及社区相关业务未来将是集团新的关注点。

从签约管理面积来看，碧桂园目前仅次于彩生活的3.6亿平方米，排在全国第二位。今年上半年，碧桂园物业管理及社区相关业务的收入约为9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为1.87亿元，同比增长127.5%。

为何选择A股主板？

碧桂园物业服务不是国内首个上市的物业公司，但却是首个选择在A股主板上市的。在此之前，彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家已经在香港上市；而内地，截至目前，已经有远洋亿家、格力物业等31家物业公司在新三板挂牌。从估值来看，香港上市的4间物业公司PE均在十几倍到二十几倍之间，高于港股地产公司的估值。而挂牌新三板的物业公司虽然数目众多，但由于门槛低，几乎没有什么融资功能。有数据显示，截至目前，仅有10家挂牌新三板物业公司进行过股票发行计划，融资总额不过3.47亿元。融资金额最高的美易家拿到了2.05亿元，最低的一卡通只融到90万元，大部分公司的融资额度在1000万元左右。

国泰君安分析师刘斐凡认为，对碧桂园物业这种体量的公司而言，新三板显然不会考虑。就A股和港股来说，“A股首次发行的市盈率能给到23倍，已经高于现在港股物业公司的估值，也高于目前内地标杆地产股的估值。”他表示，从融资功能而言，现阶段的A股是要优于港股市场的。以23倍市盈率计算，预计碧桂园物业的估值在30亿~40亿元之间，公开发行10%的股份至少能融得几亿元的资金。但A股上市的缺点也很明显，那就是排期长，至少需要2~3年的等候时间，而港股只需要半年到一年。“还有一点，物业公司有酬金制、包干制，如何确认收入，对A股市场而言，目前还是个难题。”

来源：中物网