原载于《现代物业·设施管理》2018年8期
珠江城大厦属超甲级综合性办公大楼，坐落于广州市核心商务区珠江新城，总建筑面积216,491.8平方米，建筑物标高309.4米，71 层。主楼 9~68 层为写字楼区域;1~7 层及70~71 层为商业配套区域，配有中外资银行、员工餐厅、健身中心以及中西餐饮等。此外，商业裙楼为国际会议中心，设有大、中、小型会议厅，可供举行 15~500 人规格的会议。
在建筑节能方面，珠江城大厦引入冷辐射置换通风系统、300mm中空双层呼吸式幕墙等 11 项先进节能环保技术，以室内健康舒适指数和新能源应用、低碳节能、能源再生方面的实践，获得美国 LEED-CS(核心和外壳)铂金级认证。其节能与环保实践被国内外多家知名媒体报道。目前该大厦由第一太平戴维斯负责整体物业管理与运营。
第一太平戴维斯华南区副董事长张子涛向《现代物业》介绍，除300mm中空双层呼吸式幕墙外，珠江城大厦还采用了高效加热制冷机房、智能遮阳百叶、日光响应智能照明、PLC智能楼宇控制、冷凝水回收、风力发电、太阳能发电、冷辐射空调带需求化通风、双层节能电梯、真空垃圾收集系统等11项节能环保技术。大厦自备的太阳能发电装置平均年发电量为45,907kWh，风涡轮发电年平均发电量为14,804kWh。张子涛说，风涡轮发电和太阳能发电都是直接并入大厦低压配电网中，起到高层风力节能的示范作用。
在管理上，大厦设置有能源管理中心，建立能源管理中心目标、内容和相应管理措施，并结合大厦实际运行情况和各系统技术特征，制订了《珠江城节能降耗控制方案》，定期根据《珠江城2018年月度能耗统计数据分析表》进行能耗分析。此外，还聘请广东省建筑科学研究院集团股份有限公司(以下简称“广东建科院”)针对大厦能耗情况进行分析，并提供《珠江城全年能耗分析报告》 (以下简称《全年报告》)。
用电是写字楼最大的能耗部分。广东建科院通过珠江城大厦物管系统所收集的数据，统计了2016年12月到2017年11月的项目能耗。统计显示，该期间大厦总用电量为 10,283,928.12kWh，计算得出单位建筑面积能耗为58.27kWh/(m2·a)，单位使用建筑面积能耗为92.69kWh/(m2·a)。广东建科院编制的《2014年度广州市国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗统计分析报告》，对广州市243座写字楼建筑、共近1,000万平方米的建筑面积进行了能耗调研，单位建筑面积年耗电量为107.60kWh/(m2·a)。珠江城在单位建筑面积能耗和单位使用建筑面积能耗方面分别减少了13.86%和45.85%，节能效率较显著。
分项单位面积能耗占比见图1。
张子涛介绍，第一太平戴维斯针对珠江城项目的特性，在用电分类能耗中，将电量分为7项分项，包括空调系统用电、动力用电、公共照明用电、会议中心用电、办公用电、餐厅用电和地下室用电。具体如下：
一、空调系统用电
1、 根据各区段的冷负荷情况，修改分区冷冻水板换阀门的控制逻辑，使阀门开度根据负荷的变化自动调整，使负荷分配更合理，大温差(供水温度为6℃，回水温度16℃)，提高主机能效比(COP)。
2、 调整24小时IT机房冷却塔运行逻辑，增设冷却塔供水温度小于25℃时关停全部冷却塔风扇，只保留冷却水泵运行。
3、 合理开启空调冷却塔和控制运行频率，减少水的蒸发和漂水，发现溢漏及时维修处理;定期检查冷凝水回收情况，确保冷凝水能正常回收到冷却塔利用，补充水量和降低水温。
4、 根据车库的温度、空气质量、季节气候变化等合理调整车库送排风机的开启时长。
5、 根据空调主机运行规律，制订不同温湿度状态下空调主机的运行模式，空调值班人员按操作指引运行操作。
在珠江城运营期间，根据空调系统的实际运行情况，业主、物管单位和系统控制单位多次组织空调系统程序优化讨论会、空调系统运营专题会、空调系统能耗分析专题会等，对空调系统进行优化调试，有针对性地修正 PLC 控制程序，使得空调系统运行起来更加高效。
二、动力用电和地下室用电
根据实际情况进行合理化调整为前提，结合具体系统进行细化调整，如电梯系统：调整群控相应参数，结合人流情况优化开停时间。如地下室风机，根据地下室空气质量情况，调整开停时间表。
三、公共照明用电
利用智能照明系统，根据车库、楼层公共照明的使用时间，保证照度的情况下，合理调整照明灯具数量，合理划定照明开启时段，并按上班模式、下班模式、深夜模式进行设置。
四、会议中心用电
根据会议过程中人员感受情况及时调整空调温度，减少不必要的能耗。另外，合理更替旧设备从而进一步降低设备能耗。
五、办公用电
积极响应国家节能环保倡导，主动引导用户采取节能环保措施，如空调设定在26℃以上等。
在一般超甲级写字楼中，空调系统的能耗占总的建筑物能耗的60%以上，而珠江城空调能耗仅为建筑物能耗的33.19%(见图1)。不仅如此，珠江城大厦还可以做到室内温度设定为28℃，而体感为26℃。张子涛解释道，这是因为大厦空调系统控制采用温、湿度独立控制的控制模式，实现既保证冷辐射供冷同时防止了结露风险。由于冷辐射原理为模拟溶洞降温的方式，即使室内温度为28℃，但仍有26℃体感。
控制大厦整体能耗、减少排放量需要大厦内的用户配合各种管理规定，但有些租户有自己的特殊使用需求，如经常晚上加班，夜间增加空调和照明(包括车库照明)的使用等。
张子涛说，在协调用户需求，引导用户减排方面，第一太平戴维斯配合政府做好相关节能减排以及倡导环保节能的宣传工作。对经常需要加班的单元进行沟通，了解其加班人数及加班时间，并根据大厦空调特色，合理调整空调运行参数，尽量降低因业户加班导致的增加能耗。同时，加强与业户的沟通工作，若加班时间调整或提前结束可以提前知会管理处。管理处也会针对加班单元的巡查，及时发现加班结束及时停运空调设备，减少能源浪费。
按照LEED绿色建筑标准要求，不仅建筑本体的能耗要符合标准，建筑使用相关联的其他部分的碳足迹也要符合要求，如减少垃圾产生量。为此，珠江城大厦配置有真空垃圾回收系统，可大幅度地减少垃圾二次运输的污染和运输碳排放。同时，实行垃圾分类回收处理措施，最大限度地实施材料再利用。另外，在大厦日常纸品选择上要求具有FSC森林认证的可持续纸品品牌，减少对环境的影响。
张子涛表示，除珠江城以外，第一太平戴维斯绿色建筑管理经验还包括广晟国际大厦(LEED-CS金级认证)、佛山友邦金融中心(LEED-CS金级认证、LEED-OM铂金级认证)、东莞台商大厦(LEED-CS金级认证)、深圳超多维大厦(LEED-CS金级认证)等，涵盖的绿色认证业务包括：LEED、WELL和BREEAM等国际标准的绿色认证。
“我们于2011年就已开始参与珠江城大厦的管理工作，总部成立专责节能小组，对相关数据进行定期收集和分析，并予以长期追踪调研，沉淀和累积了大厦多年的管理数据，因此，我们非常有信心并计划为珠江城大厦进行LEED-OM(营运管理)的铂金级认证，通过营运期间的绿色认证，以充分体现大厦的绿色可持续发展。”张子涛表示。
珠江城大厦原来的配置非常有利于能耗管理，业主方广州珠江城置业有限公司一直都在主动协调项目施工单位、设备维保单位，加上第一太平戴维斯的积极参与，才获得现在的环保成果。下阶段，第一太平戴维斯将针对珠江城的空调系统、公共照明系统、景观水池、泛光照明等大厦用电大户进行节能挖潜工作，计划于3年内实现单位使用建筑面积能耗值低于国家《民用建筑能耗标准》引导值75kWh/(m2·a)的标准。在管理节能方面，进行分时段、分区域的精细化运行能耗分析，找出运行中不合理时间节点进行优化;在技术节能方面，增加相关节点的运行能耗采样，细化分析找出设备能耗的不合理点，并采用新技术、低耗能设备进行优化和技术改造。
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