如何评价居住危险因素？

物管企业如果脱离业主实际需要，只是单纯地关注提高物业服务水平，而忽视了诸如治安维护、车辆管理、消防安全等关键问题，一切的工作成绩都等于“零”。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有案发率等于零，社区的安全才会得到业主的认可。据此，如何做好社区的安全保障管理工作就成为了物管企业当前面临的重要课题。就住宅小区的物业安全保障管理问题而言，所存在的不安全因素主要来自物业管理工作本身，以及物业管理运作中容易被业主和物管人员忽略的层面，本文仅就后者作一论述。

放下成见重新发现，走出居住安全认识误区

长期以来，人们已经习惯了按月交纳一定数量的物业管理费，接受物管企业提供的服务，业主对物管的直观认识都来自于清扫保洁、绿化养护、公共秩序维护等物业基础业务项目，评价所提供服务的优劣往往停留在表面。然而，物业工作无小事，特别是在安全保障服务方面。业主真正需要的“居住安全”更多的是体现在和业主生活息息相关的层面。业主更关心高层公用楼道松动的窗户不要在大风中被吹落，更关心小区中间塌陷的路面不要给业主行车带来危险，更关心住区内人行道上安置不结实的垃圾箱不会意外倾倒砸到过路的行人。如果在某个工作环节的细节服务没有做到位，物管企业在业主心中就会大打折扣。从物业管理的角度讲，提供这些工作并不意味着物管公司扩大了服务范围，彻底整改这些安全隐患和物管公司的根本利益并不矛盾。业主的幸福生活应该来自物管公司对细节服务的重视，对于经常发生在身边甚至在小区存在多年的安全隐患不应习以为常，更不可视而不见。物管公司必须放下以往成见，重新寻找发现，并认真加以审视——从大处着眼，从小处着手，危险往往就隐藏在生活的细节中。

建立危险因素控制机制，完善物业安保管理

没有细节就没有整体，强化物业安保细节管理的意识是实现物业管理品质提升的有效手段之一，也是物管企业每个层面员工应树立的基本意识。从宏观上讲，要密切关注政府相关部门对安全生产的规范要求;另一方面，应该针对物业管理项目的特点建立危险因素预防识别控制机制，以防患于未然。对可能影响业主居住的危险因素，物管公司可以采取主动监视和提前预测的方法进行识别，之后再进行量化评价，进而编写《居住危险因素识别评价表》，最终采取有效措施进行纠正。

以下标准是对居住危险因素评价的示例，供读者参考。

居住危险因素评价标准

说明：危险因素评价值∑E= A+B+C+D，当总分 ∑E =A+B+C+D>10时，确定为重大居住危险因素。

以上示例涉及安保服务的细节问题，主要来自于经验的积累，有些来自于细致的观察，也有些是对于在安全保障服务方面已经发生的事故和失败案例的总结和分析。住区危险因素的存在是必然的，但危险的发生却是可以提前发现并采取措施加以避免的，安全服务的真功夫就体现于此。对于住区潜在的危险源的提前预防、定期识别和持续改进的细节工作中，物业服务的品味提升也得以实现。

需要特别强调的是，对于物业管理实务运作中易被忽略的细节因素可能造成的影响和灾害事故应该认真考虑并全面落实到位，防止由于对可能出现的各种紧急情况，以及造成的相应后果估计不足，而延误救助时机。比如，恶劣天气下瞬时的强降雨会造成局部地面的沉降，或者造成居民供水、供气中断。除此以外，伴随暴雨而来的雷击放出的强大电流会袭击供电线缆和通信设施，造成电力设施的损坏和大面积停电，并可能引起通讯中断。如何在停水、停电、失去联系的恶劣情况下实施紧急救助，也是物管企业应该重视的问题之一。

安全保障细节服务，体现物管完美价值

有些物业管理企业把物管比喻成“五心”工程，即“安心工程”、“舒心工程”、“温馨工程”、“放心工程”和“称心工程”。“五心”工程的第一项就是“安心工程”，足以见证安全保障在物业管理中的地位和作用。由于物业管理服务产品实现过程的多点、多面特点，决定了细节管理的重要性，注重细节也是一种敬业精神和责任心的充分体现。作为物业管理企业，针对住区危险源和关键点可能产生不利影响的环节，坚持“预防为主、全面考虑、分工协作、防患未然”的指导思想，对可能出现问题的细节层面进行有效控制，才能降低风险发生的概率，有效减少损失，从容面对急难险情。

(原载于《现代物业》2005年第08期)