杜志文：见证深圳物业管理创造多个全国第一

杜志文 我在深圳33年了，现在可以说来深圳是来对了。来之前，我从来没有想过能在物业管理做出一番事业，正因为这座城市的创新开拓土壤和敢想敢做、拼搏精神，才能产生这种奇妙的结果。

杜志文

陕西省长安县人。1983年由于基建工程兵集体转业来到深圳。1985年调至深圳市房地产管理局，先后担任房产经营管理科科长、管理监察处副处长、房地产培训中心主任、机关工会副主席。1993年参与组建深圳市物业管理协会，并出任秘书长一职，1998年后离任。2009年退休，后因返聘在岗位上继续工作6年。在深圳33年，在深圳物业管理和全国物业管理的发展历程中取得了一定成绩。

1997年，杜志文主持市物业管理协会研讨会。

由于部队集体转业缘故，我跟随两万名基建工程兵队伍来到深圳。此后，我们不仅在南海边的城市开荒拓土、建设高楼，也在这片“试验田”中对法制、管理等领域进行创新创造。我从参与组建深圳市房地产管理局开始“白手起家”，摸索出一套物业管理的“深圳模式”，并将经验推广至全国;还亲历《深圳经济特区住宅区物业管理条例》调研、起草、研讨、争论、答辩和定稿的全过程。

尽管现在物业管理行业的年轻人不认识我，但过去从一片荒漠中开拓疆土，见证试验成果成为朝阳产业，过程中有我贡献的一点点力量，我已感到欣慰。

1992年，国家文明住宅区考评团在深圳考评。

壹

一到下雨天，雨水就在床下流、在桌子底下流;气候也酷热难耐，深圳的夏季持续时间长，一热起来就汗流浃背、无处可躲

既然来了，就要在这里留住

来深圳之前，我是一名基建工程兵。1982年中国人民解放军进行第七次大裁军，同年8月国务院、中央军委出台《关于撤销基建工程兵的决定》。当时我们部队集体从汉中转业到深圳，但大家对这座城市都不了解，去还是不去，一度踌躇。

原本亲友给我和同样是军人的妻子在老家西安都联系好了工作。不过，我是坚决来深圳的。当时改革开放政策是一支强心剂，加上深圳毗邻香港，我认为经济特区的发展前景是美好光明的;原深圳市建委领导也积极动员大家都来深圳;我和家人商量，他们也很支持。所以，我决定到深圳闯一闯。

1983年4月，我坐着专列火车来到罗湖蔡屋围。火车是夜晚到站的，那时候的蔡屋围还是个货站，我走出车厢的铁皮罐子，就闻到一股浓烈的潲水味儿。随后我转乘汽车去部队营地竹子林，沿途黑灯瞎火，什么都看不到。到了竹子林，大家下车将行李搬卸下来，就在原地等着搭棚队给我们搭建席棚，现搭房子现住人。在深圳住下的几天，我们对这座城市有了更深的认识。当时的深圳不大，仅有一条老街，还有火车站前一点点的建设路，要是来了朋友带着逛老街，不用半天就转完了;深圳也像一个大工地，到处是黄泥黄土和建筑工人，路面全是泥潭、水坑。在深圳生活很苦，一到下雨天，雨水就在床下流、在桌子底下流;气候也酷热难耐，深圳的夏季持续时间长，一热起来就汗流浃背、无处可躲。

生活的困苦与多重打击不期而至，1983年9月9日的台风给了我们下马威，竹子林火烧连营又对我们进行了一次考验。有的人就打退堂鼓了，1984年期间不少人陆陆续续选择离开。但我很坚决，既然下决心来了，就要在这里留住，于是动员其他人也留下来，学着《列宁在1918》里的台词相互鼓励说“面包会有的、牛奶会有的，一切都会有，坚持就是胜利”。

上世纪90年代初期，南油物业管理评审会在深召开，原建设部房地产业司司长谢家瑾(右二)出席会议，杜志文(左一)亦参加会议。

贰

确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则，在全市范围内拉开住宅区“社会化、商品化、企业化、专业化”管理模式的大幕(后将“商品化”改为“市场化”)

第一批进入房管局

1985年，市政府开始新组建深圳市房地产管理局，要职人员从建设口相关单位选调，当时我担任市建四公司办公室主任，就被点名抽调过去。当时通知我去报到，筹备小组在蔡屋围的一间小平房里临时办公，我走进屋子，看见里面仅摆放了一张桌子，桌子边上坐着一个人，我就问“房管局在哪儿”，他回答“这儿就是房管局”。后来我才知道他不过比我早来报到一点，我们算第一批报到的人员，那段时间人员陆续到位，直到同年12月，房管局才正式挂牌成立。

当时我担任房产经营管理科科长，分管住宅区管理，但房屋管理怎么管?没人有经验。那时房产局的状态是机构、人员全是新的，既要维持住宅区日常运作，又要研究新的管理方法，任务繁重、难题错综复杂，处理起来千头万绪不知从何做起，压力很大。

从建市的1979年到1986年，深圳共有通新岭、园岭、南园、华新等12个公产房住宅区，还有近20个商品房住宅区。传统的公产房管理模式是政府包揽式的，居住在小区里的人都在国有单位工作，只要求交付租金，而小区的房屋维修、管理维护等费用由市政拨款，执行管理的责任分摊到多个不同的单位。

我曾在园岭做过一个调查，发现共有15个单位管一个小区，多头管理极易产生乱象，谁都管就是谁都不管。比如持续维护的问题，管理单位只管收钱不管投入，所以当时人们常说小区是“一年新两年旧，三年破四年乱”;还有经费问题，当时我们计算了一番，通常情况下一个住宅区一年的各项支出是20万元，然而市政拨款每年仅有100万元，分摊到住宅区的分量非常拮据。

那会儿我们房产局不仅要接管公产房，还要监管由企业开发的商品房住宅区。这些商品房住宅区的特点明显，楼宇设施新、规划起点高、建设标准高，相应的管理要求和难度也有提升，传统的政府包揽式的城市房屋管理体制和模式并不适用于这些新的商品房。这时候急需一个全新的管理方法来处理面临的问题。

物业管理模式出现

为了寻找合适的解决办法，那时候我带着问题到政府有关部门请教，到企业、房产管理所走访调研，与香港房屋署、香港英国皇家屋宇管理学会交流，请教香港屋村管理经验。

深圳房地产开发公司(简称“深房”)和特区房地产开发公司(简称“特发”)是当时深圳市内两个管理公产房的公司。有一次走访深房，我注意到在他们开发的涉外商品房住宅区里，由于住户大多是港澳同胞和台湾同胞，移植了一套香港屋宇管理方法，并自1981年起到1986年都有效运作着，不过因为没有向外界推广，也没有人前来问津，所以一直默默无闻。

这套管理方法最吸引人的地方是，住宅小区通过开展各项服务收费实现自我管理、自我运作、自我完善。我想这个办法好，于是在回来后向领导汇报。当时领导对我很信任，肯定了我的想法，让我放开、放手、放胆尝试。于是我多次调研挖掘，将这个“养在深宫无人识”的舶来模式，与市住宅区管理现状进行全方位比对，找到了出路：先行改革房屋管理体制、推行企业化管理、实行有偿服务。

1987年4月，市房管局在怡景花园召开了“全市住宅区管理工作经验交流会”，这次会议由时任市政府秘书长李定主持，把住宅区管理新模式、物业管理公司的做法和经营模式进行了介绍，会后即开始推广。

1988年，深府办〔1988〕671号文出台，确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则，在全市范围内拉开住宅区“社会化、商品化、企业化、专业化”管理模式的大幕(后将“商品化”改为“市场化”)。此后，市政府和市房管局每一年都有新的推动和规范房产管理措施出台，例如《住宅区管理实施细则》、《深圳经济特区住宅区管理规定》等。

在1993年至1995年间，来深培训人员逾千名，其中局级干部42人，处级干部53人;我们接待的物业管理考察团多达5000余人次

物业管理宣讲踏遍深圳

在当时推行物业管理最难的是改变观念，大家对什么是物业管理、为什么要搞物业管理以及如何推行物业管理都很困惑。1989年9月，我参加原建设部在大庆召开的全国住宅小区管理工作会议，会上介绍了深圳经验后，内地代表发出了一致的声音——“深圳经验好是好，其他城市学不了”。

为了搬开这个拦路虎，我们加大理论研究、经验总结、实例宣传，开展的宣讲活动和研讨会不下百次，我们都戏称开会的足迹踏遍了深圳的“五湖四海”，即东湖、银湖、西丽湖、香蜜湖、观澜湖，还有大小梅沙、深圳湾和大亚湾。

有时候讲千百次不如一个实例有效，于是1989年起，我们在公产房的12个住宅区里进行试验，做成物业管理的样板，商品房住宅区纷纷效仿。后来，市里的房地产开发公司每开发一个小区，就成立一个管理公司，将这套管理模式照搬照用，物业管理在市内推广的速度明显提升。

与此同时，开发商成立物业公司将相关申请报告拿到房管局时，就落到了我职责范围内，我不仅来者皆批复，还代拟批文，方便他们拿到办公厅盖章，再到工商局注册。当时我思虑，物业公司应当多多益善，只有群体数量多了才能抓质量，因此采取“放水养鱼”策略，让物业公司队伍壮大起来。那一时期，物业管理公司在深圳如雨后春笋般涌现，处处都有公司挂牌剪彩放鞭炮，一度成为社会热点，广播有声、电视有影、报纸有名。

“深圳模式”推广至全国

1993年，原建设部在广州番禺召开全国住宅小区管理工作会议，我作为深圳代表，原以为会议内容与深圳关系不大就没准备材料和发言。当会议进行到第三天上午，主持会议的原建设部房地产业司司长谢家瑾和我说，这次会议目的是为住宅区管理找出路，但代表们的发言让人感到是“要人、要钱、要政策”，似乎大家都在住宅区管理中无可奈何地挣扎，于是让我下午在会议上介绍深圳物业管理的经验。

这个任务突然落到头上，我没有心理准备，而谢司长此前多次来深圳，对深圳的做法和经验了然于胸，我推脱不了，于是利用中午休息时间列了一个发言提纲，下午会议开始第一个发言。我花了40分钟演讲完毕，谢司长叫停后面代表的发言，让大家围绕深圳的做法和经验进行讨论，有不明白之处再来问我，结果我像参加论文答辩似的，答完东家答西家，忙得不亦乐乎。

会议做出了3个对深圳影响很大的决策。首先是将全国“住宅小区管理”的提法改名为“物业管理”，其次是在全国推行深圳物业管理模式，最后是以原建设部名义，委托深圳组织开展全国物业管理培训班，向全国传经送宝。这次会议，可以说从国家层面肯定了深圳物业管理的做法，并确立了行业内深圳的龙头地位。

开办全国物业管理培训班不是一件简单事，当时一无教材、二无老师，后来我想到房管局有个房地产管理培训中心。于是我找到当时的主任张跃商量，我们一谈即通、一拍即合，决定由我来负责组织编教材、请老师，由他承担教学组织和管理。在当时，物业管理是新生事物，不讲究师资和教材审查，只要是开拓创新，就会得到支持，于是我邀请数名热心研究物业管理的同事和物业公司的经理自编教材，培训班就开办了起来。

得益于原建设部的号召，全国各地都派人前来深圳取经，在1993年至1995年间，来深培训人员逾千名，其中局级干部42人，处级干部53人;我们接待的物业管理考察团多达5000余人次，不乏中南海房地产管理局、总后勤部的干部，和研究房地产的知名专家。不少干部、专家在听课后，还提出实地考察的要求，就想看看实行效果怎么样。

如果把物业管理发展路线划段，1987年前是引进、消化、试行，1987年后是在市内推广、培育和发展，1993年以后就是深圳物业管理模式和经验走向全国

物业管理协会在深诞生

在实行物业管理数年后，深圳也拥有了一定数量的物业公司，俨然形成新兴行业的规模。当时很多物业公司附属于房地产开发公司，是开发商的子公司，没有人事、经济的独立权，导致小区后期配套和服务不完善、规划落实不到位时，业主进行投诉时，一旦开发商逃避责任，物业公司因处境尴尬而没法解决。此类暴露的问题越来越多，反映物业公司的社会地位急需提升，行业协会也就油然而生。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，时任市房管局局长陈义林任理事长，我被选任为秘书长。成立协会那天正逢深圳荔枝节开幕，我们特地在会场中准备了荔枝，参加大会的来宾有300多名，其中有国家建设部、省政府、市政府和相关政府机关的领导，还有内地城市代表、开发企业代表和物业管理企业的董事长、总经理等，场面规格高、热闹非凡，当时深圳成为全国第一个成立物业管理协会的城市。

协会成立后，物业管理公司就有了一个专业交流平台和利益诉求平台，以协会的社团组织名号来解决现实存在的问题。当时在深圳的50多家物业管理企业在协会表现得很活跃，时常组织工作交流和经验分享会，后来协会还总结出版“物业管理动态”。

深圳物管条例出台幕后

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称“条例”)的出台，可谓是十年磨一剑。随着深圳城市建设的飞速发展和物业管理的蓬勃兴起，制定住宅区管理法规逐步提上了议事日程，但物业管理是新兴事物，在国内找不到法律依据，又涉及城市管理体制机制的改变，更与人民群众切身利益息息相关，因此各级领导对条例的出台都很慎重。我翻找过历史资料，从1988年到1994年的漫长过程中，市政府至少开过4次以上的专题会议，市人大开过两次以上专题会议并登报向社会征求意见。

记得在市人大开会时，我代表市房管局出席会议并答辩委员们提出的问题，当时人大的老领导们认真细致程度令我印象深刻，他们对条例中每一个要点、提法都要求说明论证，有些问题仍然让早有准备的我汗流浃背。例如，原来的条例报批稿定位“住宅区管理”，有人提出目前住宅区有十几个单位管理，假若都交给物业公司是行不通的，水、电、气就管不了。因此，颁布的条例最终以“物业”为核心对条款进行了调整。

条例在人大会议通过后，我受命带着政府有关部门、房管局、物管企业等相关人员，与市人大法工委的工作人员一道，对条例文本、文字、提法进行最后审定。我们10个人在南头的一个酒店“闭关”10天，完成了最后的定稿任务。

如果把物业管理发展路线划段，1987年前是引进、消化、试行，1987年后是在市内推广、培育和发展，1993年以后就是深圳物业管理模式和经验走向全国。推行物业管理这一步棋，不但打开了国内物业管理行业的大门，且产生了一个新兴行业，彻底颠覆了我国房产管理的传统体制，进而影响城市管理工作的架构和运作。

如今回首，在任期的那些年中，我们在物业管理发展历史中的每个关键节点上，都创造了许多的“全国第一”，这些“第一”的可贵之处在于：搭好了物业管理的框架和舞台，奠定了物业管理的基础和原则，画出了物业管理事业发展的蓝图，代表了一种敢于和善于开拓创新的胆识和辛劳。