朱保全：万科物业营收目标超百亿元

跨过2000亿元营收大关的万科集团已在更广阔的范围内寻找新的利润增长点，做强做大并拆分物业单独上市就是他们的未来目标。

近日，万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全在接受中国建设报记者独家专访时透露，2014年万科的营业收入超过30亿元，服务用户70万户，管理的物业资产价值逾1.2万亿元，“3～5年内，万科物业一定会成为中国第一个营收过百亿元的物业公司。”

问：在转型的大趋势下，很多房企把拆分物业、开拓社区服务作为新的利润增长点，包括万科也有类似的说法。你认为这些房企真的想明白了吗?

朱保全：万科从有第一个项目开始就有自己的物业公司，但为什么要有自己的物业公司?这一点其实非常值得反思。从最初消化处理房地产交付过程中的问题，到后期创造价值，品牌房企之所以会出现“粉丝”，除了建筑之外，跟物业管理有很大的关系。凡是房地产公司有“粉丝”的，物业管理基本上做得都不错。

这两年，很多地产公司分拆物业业务，但是不是真的都想清楚了，是不是真的都具备这个能力了，我觉得不一定。更多公司只不过是看重了资本市场，而并不是真的想明白了物业服务业务该怎么做。

问：我们知道，几年前，万科已开始在小区中增设“五菜一汤”服务体系，现在有什么新想法?怎样扩展更广泛的业务或增值服务?

朱保全：“五菜一汤”其实不是物业管理的范畴，而是社区配套的范畴。什么叫物业管理、什么叫投资、什么叫企业，实际上都需要教育，大家达成共识并不那么容易。对开发商来说，要求物业公司做好售后服务，但这哪是售后服务?这是投资新的产业、新的行业、新的配套。对业主来说，物业公司不好好干物业，搞什么食堂，搞什么“五菜一汤”?

因此，我跟物业公司讲，跟业主打交道的是物业管理处而不是物业公司。物业公司是一个经营主体，既可以干物业，也可以投资别的行业，“五菜一汤”就是基于社区配套投资的新产业。

当前，几乎99%的物业公司把精力放在小区里怎么做买卖上，这一点我不是特别认同，我们还是应该找到物业服务的本质。今天，太多的物业企业或者地产企业都在谈能从业主身上得到什么，这一点是大错特错的，不想给业主带来什么，只想从他们身上得到什么，这本身就是本末倒置了。

所以，不管社区O2O也好、“最后一公里”也好、社区经济也好，本质上要问自己一句话：客户需不需要物业管理?物业管理能给客户带来什么?我的结论是，只要城市还在、只要集合住宅还在、只要共有产权的设备还在，物业公司就有存在的必要。

统计数据表明，万科超过90%项目的二手房价格比周边高，这就是物业服务带来的增值。这同样证明了物业服务的本原、证明了客户到底能得到什么。当你找到这一点，沿着它去做，有可能今天你做得比较苦，但是也有可能是更长久、更有可持续性的。所以，我们今天做的所有事情都应更聚焦在物业管理本身上。

问：你在“Uber than Uber”主题演讲中，倡导“共享经济”，物业服务如何做到这一点?

朱保全：Uber的共享经济有一个比较好的条件，就是产品的标准化。对于物业公司来说，还相对不够标准。目前，我们做的第一步就是标准化、数字化工作。万科物业“四个有”包括：所有小区都有经纬度、所有设备都有身份证、所有岗位都有二维码、所有员工都有经验值。接下来，我们把动作标准化，每一步做什么通过拍照来确认。这些东西做完之后，将与所有物业公司共享，只要跟万科物业加盟睿联盟，大家都可以分享万科25年的物业服务经验。

问：万科物业有没有确定未来所管理物业的面积目标?

朱保全：用管理面积来衡量，实际上是过去物业公司作为后勤单位的一个说法。今天，物业公司既然已经作为市场化的企业，首先应该把财务指标拿出来说事。所以，我对万科物业的介绍通常包括面积多少、营业收入多少、服务客户数量多少、管理资产价值多少。我希望用这种数字的递进帮助物业公司实现改变，万科物业一定会成为中国物业管理企业第一个营业收入过100亿元的公司。

(记者 张东林)