开元物业总经理谢建军在 “凝聚资本·跨界整合·实现价值”浩渺私人董事会成立大会上的发言
2015年9月10日，由中国指数研究院主办的 “凝聚资本·跨界整合·实现价值”浩渺私人董事会成立大会在北京隆重召开。浩渺私人董事会全国20位发起人中包括了开元物业总经理谢建军，他作为新三板挂牌上市物业企业的代表，发表了题为 “挂牌上市后的思考”的主题演讲。
演讲内容如下：
大家下午好!非常高兴，今天又能来参加中指院举办的浩渺私董会，也祝贺浩渺私董会的正式成立!PPT也没准备，上次我准备了一个PPT，也是在指数研究院演讲的时候，结果讲了一半，时间就到了，所以我就没讲完，因此我今天就准备想到哪讲到哪，时间控制到位，和大家做一个交流。关于挂牌上市的专业理论，券商机构，刚才中信建投讲得更专业。关于开元物业上市前后，我个人的一些思考，在这里跟大家做一个交流，我尤其想讲以下三个观点：
第一个观点就是我们中国物业管理企业目前已经开始快速分化。很多媒体也好，投资机构也好，都谈到物业管理行业已经到了风口，猪都可以飞起来了，既为朝阳行业，又是蓬勃发展的行业。实际上我在考虑，我们行业在2007年共同发起了增效、上调物业管理费等等一系列措施，在那一段时间，我们做的风声水起，可以说每个企业都在做，那个时候我们开元物业在管的四五十个楼盘一半实现了调价。现在呢?上调物业费业主不高兴了，特别是现在挂牌上市以后。那么到底怎样才是行业的健康发展状态呢?大家又可以分析一下，前段时间的电梯事故，搞得全国上上下下沸沸扬扬，都在说这个电梯，后来重视了，调查发现电梯的维保费最贵的七八千一年，最便宜的两三百块一年，这些在做电梯维保的公司，无非就是盖个章，或者说他们根本就没有做维保。物业管理随着高层建筑日益多起来，事实上，物业管理行业存在的问题一定会爆发。这个行业好不好做呢?我们一起来深思一下，接下来物业管理之路该怎么走。
我一直在想，物业管理一定要实现自己的价值，干几十年，总想把自己的价值都体现出来，所以我不停地在折腾。我从2001年开始做这个行业，我当时说我们员工跟其他企业一样，都应该买个人保险，也需要物业管理费能够按物价的正常发展同步上调，但事实上在这个上调的过程当中非常的痛苦。那么这些问题怎么去解决呢?今后的物业管理好不好做，我说对我们来说也好做，为什么?因为我们一直不停在挑战这些难题，一直都是在面对新的问题在克服新的问题，如何妥善地解决这些问题，决定着这个企业是否能够做大做强。包括我们今年的新三板挂牌上市，也是寻找一个模式，这个模式对我们开元物业在经营过程当中，是一种支持，一种帮助，有很大的促进。那么我说优秀的企业总是在克服发展过程中面对的困难，包括长城物业的软件信息化建设、包括绿城物业的园区服务体系，都是在解决矛盾。所以我相信这些问题虽然存在，但是一定能够克服的。可是对一般物业企业而言就很难说了。我说这个思考的意思就是，物业管理不能听到外部好的声音就全部跟着叫好，我们也得反过来考虑一下我们自己实实在在在做的事情。
我的第二个观点是优秀的物业管理企业要上市。优秀的企业一定要上市，你不优秀的，可以不上市，不优秀你上市也没用，因为你即便上市了，你的成长性不强，你的规范性不好，那么你上市也融不到资，或者很多股民也不买你的股票，那么你上市也是没用的。而优秀的企业如果不上市，你的价值得不到实现，发展速度也会滞后。所以我的观点是优秀的企业一定要上市。前几天我听吴晓波讲到一个观点，前三十年中国的企业都是在做产业的资本化，而以后则是要做金融的资本化，现在要通过一个途径让自己健康起来，先让自己有一定的保障，甚至有一些成长发展的势头。新三板，包括上海在创建的新兴创业板，这是中国经济专项资本金融的模式在发展。优秀的企业，如果你不走资本化道路，不走证券化道路，就像黄院长所说的，你赶不上这一波，后面的发展就会跟优秀的企业的差距越来越大。
今天主要让我讲讲上市的一些经验，我主要讲以下几个方面：一个是开元物业在上市过程中，主要克服了什么困难?我们克服了原来存在的很多规范性的问题。从去年到今年，开元物业已经变得非常规范，去年主要致力于解决在用工方面的最大的成本，包括所有人员的社保覆盖率，上市以后我们要求做到100%，今年公司减少了部分的净利润。这样做有些企业是吃不消的，很多企业，小企业为了规避所得税，就把它消化得很光，就没有体现成长性，所以这是一个很大的问题。我们上市之后也在谈一些合作，我们找了很多的企业谈，发现绝大多数都是这个状况，如果所得税交掉，社保全覆盖，基本就没有利润。所以，如果说你没有一定的实力，一定的规模，上市肯定是没必要的，但是优秀的企业上市之后可以融到资，可以规避风险。我们说上市公司有价值可以量化，一年两千万、三千万、一个亿，彩生活一百个亿的市值就是这样体现出来的。那么物业管理企业上市以后，融了资金拿来干什么呢?融资以后，主要是为了扩大发展规模，健全发展机制，包括我说我上下游产业，甚至一些O2O企业，甚至下游的一些城市服务商，能够全方位布点的，比如专门做医院的，专门做市政的，都可以跨界来做。还有，资金管理规模可以进一步增强你的实力。我跟大家探讨的是，物业管理企业融到资，是因为他有很多好的特性。中信建投的老师也说了，轻资产、大数据、低风险、终端客户、社会化、长效性以及我们的团队人多力量大，这都是我们行业的特性，给我们带来很大的好处。也就是他跟我们讲的，这个行业给我们的想象空间就很大，股值就会往上冲。
那么融资进来有何用?首先是使企业更具有实力，实际上现在的物业管理企业，我说融资容易，但是我们上市以后，融资容易，投资难，怎么说投资难呢?现在的企业，五百万利润还不到，预期值却已经被抬的很高，企业资本化后有价值了，却心理估值发生变化了，我们在谈的过程中发现，大家都对自己有一个非常大的期望值，因为估值过高了，所能很难投资。投下来却没有相应的回报，尤其现在的经济形势不是很理想，所以说投资难，不是融资难。这是我的体会，我自己的感觉。那么上市以后怎么去做，当然我觉得方法有很多。
第三个观点社区O2O，一定要建立在现有物业管理的工作基础上。我说互联网+，在杭州发起私董会的会议上，我讲的是物业管理+，在物业管理的基础上怎么加上互联网?很多企业在做的过程当中，从自己的物业管理本身进行延伸，接触互联网，这是非常好的做法。比如说，绿城在做一个APP，就是购水APP，业主要送水马上送上去。很多企业的APP做出来，业主不去点，因为根本不用或很少用，而购水APP一定是一定会用的，而且员工一定会帮你送，你也有能力做。很多东西你做的过程当中，比如说做家政服务的APP，我就觉得很好，组成一个队伍，就可以实现他的价值。有能力做得更好是关键。如果说纯粹的O2O在空中盘旋，老是不降落，那是一个很大的问题，一定会走向死亡的。我们要主动的+互联网，包括专业化，像万科的睿服务。怎么样来降低我们的人力成本，用科技手段替代我们的人，按照上市公司的概念，把一百万的钱投入这个项目的物业管理中，只要减掉两个人就可以实现平衡，跟机器人公司一谈，机器人公司马上就有兴趣了。
这个是我们的发展方向，就是我们所说的现代化的物业管理，要正确地应用好互联网+。今天就讲到这里，都是我的个人观点，有些不一定是正确的，还望谅解。谢谢!
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