潘军：我们就是物业之狼

9月9日，下午3点，花样年、彩生活董事局主席潘军出现在北京国贸三期。

与北京金泰的合作，似乎让潘军很高兴。他拿国贸三期1米7以上的服务人员开玩笑说：“彩生活的服务人员身高多数不足1米6，简直就是小土豆。不过我们美易家服务人员却有1米7以上的乌克兰美女。”美易家是继彩生活后，花样年又一块拟分拆上市的业务，定位于度假物业租赁分享平台。

潘军说话似乎很随性，自己明明是清华大学EMBA毕业，他却说成北京大学。

但生意上他会流露出精明的一面，他知道资金实力无法撬动北京市场，所以借助“外力”，他知道要在文化强势的城市拓展不易，所以他强调花样年的包容性。

提及自身和其他物业巨头的区别，他说，“朱保全年薪500万元，唐学斌年薪是49.8万元，能一样吗?”

当记者问“你愿意和王健林合作吗?”他说：“不排除。我们很早就开始与房企合作，彩生活拥有超强的融入各种企业文化能力。”

访谈

经济观察报：与金泰合作的初衷是什么?

潘军：彩生活上市，为什么改变了大家对物业领域的看法，这不是简单的合作签约，而是与其他物业公司分享了利润红利。

我们合作的金泰物业在北京的物业多数在四环内，通勤较为方便。花样年将依托金泰旗下的物业空间探索针对存量物业资产管理运营新模式，并以北京为样本，未来向上海、成都等地拓展。进军北京存量物业资产管理，如果需要通过拿地形式来执行，成本太高了，不符合我们的风格。

经济观察报：美易家在新三板上市进展如何?

潘军：本来预期将于2015年9月或前后就建议挂牌向全国中小企业股份转让系统有限责任公司递交申请，但因为最近资本市场变化，造成有所延迟，但年底肯定会实现美易家新三板上市。

经济观察报：你们拓展很猛。不过行业出现了很多劲旅。比如万科物业市场化不到1年，其管理面积约1.2亿平方米，中海物业也启动了分拆上市。你怎么看?

潘军：第一、出身不同。万科物业是具有开发商血统的物业，2014年万科给予万科物业的品牌费用就过亿，他们出身高贵，彩生活是行业领域的狼，出身草根，完全靠自己抢肉吃;

第二，经营哲学不同。朱保全说万科物业一定是行业里第一家营收超百亿的企业，我经常说的是，彩生活未来要做行业里第一家免物业费的企业。我现在想的是如何让物业费免费落地，是如何深耕社区增值服务，比如E维修、E理财等;

第三、物业收费标准不一样，我们平均收费是1.5元/平方米，万科是3元/平方米;

第四、隐形的差异，我们已经收购了70多家物业公司，他们开始不久。收购物业公司是非常艰辛的工作，不是简单地获得股权，你有股权，人家就完全听你的吗?人家还希望你马上盈利呢，这个太艰难了;

第五、对睿服务，说一句带有个人情绪化的话，别人物业公司1年都亏损几百万元，万科物业通过睿服务还收取管理费?我搞不懂这种合作哲学。

至于中海物业，他们市场化步伐没有我们快，不过中海物业的物业服务做得不错。一句话，中海物业是一家传统型的物业公司，它走的是传统专业路线，我们走的是平台路线。

经济观察报：你的意思，物业公司跟彩生活合作挣钱，和别人合作要么赔钱，要么融入难?

潘军：不是。万科物业市场化拓展对我们是好事。好的物业，彩生活也拿不到，比如中海物业、恒大物业、碧桂园物业等前100强房企的优质物业资产，他们自己就准备分拆上市了，我们彩生活拿不到他们的物业业务，他们也不会购买万科物业的睿服务，彩生活和其他人竞争的是后100强房企物业资源，这些物业资源多数面积较小，不挣钱。时间久了，就能证明我们是行业的“狼”。

经济观察报：为什么定义彩生活是行业之狼?

潘军：首先，我们革了物业管理处主任的命，所谓“穷庙富方丈”，过去管理处主任的灰色收入较多，我们进来以后把增值服务透明化了;其次，我们和其他物业公司对成本观念不一样，我们人工使用率是行业平均人工使用率的60%，未来我们将这一比例降至50%，我们现在一个会计管理着50个小区，已经没有出纳了，主要是源于彩生活的科技化、标准化、可复制。我们很多小区闸门都没有保安了，别人还有2个保安，我们用人成本比他们少40%。

经济观察报：人工效能有这么高?

潘军：我们的薪酬结构比较特殊，我们实行的是高奖励制度，底薪偏低。

这种薪酬结构表现在高层就是，彩生活CEO唐学斌的年薪是49.8万元，可能只是有的物业CEO的十分之一。唐学斌为什么会接受?因为他是有股权回报的，彩生活的核心团队是有股票的。

记得任正非给我们讲课说过，华为制度就是让高管创业不成功，职业经理人花钱和创业者花钱可不一样，高大上的职业经理人怎么可能和我们这些创业者比创业呢?事实上，很多优秀企业家不是来自于高大上的职业高管。

比如我对毛大庆说，你都没有创业过，你怎么就做了创业导师。大家都坐在高大上的位置上质疑我们模式，我们自己却闷头干着这些苦事、小事。

薪酬结构表现在底层是，彩生活基层员工月基本工资是2800元-3000元，按照高奖金制度来做，工资高的有月薪4万元。

经济观察报：在扩张中怎么保证服务品质?

潘军：看你给的钱了。我们美易家的服务人员和彩生活的服务人员不一样，美易家男保安月基本工资是5000元，彩生活男保安月基本工资才2800元;美易家上门为你服务的都是1米8以上的大帅哥，或者是俄罗斯、乌克兰大美女(月基本工资1.1万元)，你要什么型的都有，他们的服务是酒店式、定制化、高端化服务。

彩生活服务人员女孩多数低于1米6，个个像“小土豆”，学历不好也不好找工作，现在餐厅服务人员也看长相，但小土豆也有春天，很多客户看着这些小姑娘整天一张笑脸，热情服务，长相老实，很多老太太都害怕我们的这些服务人员离开，每月都主动找她购买理财产品，客户购买100万元理财产品她可以提成3000多元，这些道理不像我在发布会上说集团战略那么炫，但只要这些朴实细节一直出现在彩生活，我们就会稳定前进。

经济观察报：你现在最关心是什么?

潘军：我最关心的是社区增值服务，目前我们的增值服务是以社区服务运营为核心，以彩生活、解放区、美易家等多个平台为载体，这一块是我最关心的，也是我一直琢磨的。

因为它关系到未来物业费如何免费，我们的优点不是拿地、开发、销售等，像东坝地王，我们在资金上没有这个实力，但我们的后期产业服务运营，比如通过各种资源和要素整合为入驻企业提供系统支持，甚至包括物业使用权置换股权的方式入股创业企业，与入驻企业打造一个互利共赢的动态的产业生态圈，这是我们的特点，我认为这个方向也是房地产市场未来发展方向。