唐学斌：未来五年物业管理行业将重新洗牌

他对物业管理有着十几年的行业经验，他坦言物业管理是中国高风险性的行业，他也是在国内率先将物业管理与电子商务结合营销的创新者——近日，专访了深圳花样年彩生活科技有限公司总经理唐学斌。

唐学斌介绍了彩生活的新型物业服务模式，“传统的物业管理提供的是保洁、保安、保修这些服务。更多针对的是物，所以它依赖收取管理费而生存，而我们开创的彩生活物业服务模式是把针对物的服务进行了提升，为物业服务小区内的业主和住户提供服务。”

另外，唐学斌坦言，相信在未来五年，是物业公司风险积累或者发生最集中的阶段，可能绝大部分的物业公司是难以生存的。

彩生活的具体定位和发展目标，请您谈一下？

唐学斌：彩生活打造的是一种创新物业服务模式。传统的物业管理是仅会对公共场所、公共设备进行管理和服务的一种模式，提供的是保洁、保安、保修这些服务，更多针对的是物，所以它依赖收取管理费而生存。而我们开创的彩生活物业服务模式是把针对物的服务进行了提升，为物业服务小区内的业主和住户提供服务。

把他们住用房屋过程中的一些需求，当做我们物业服务的内容，当然也包括他们对环境的要求、对安全的要求、对公共设施正常运行的要求。当然也还会有其他的要求，比如说小孩教育、护理、家具等生活用品，还有房屋投资买卖、房屋的租赁等，各种方面的服务我们都将之看作是可以选择提供服务的范畴。

我们向业主提供一种又好又快又廉价的服务，一种性价比比较高的服务，这个就是我们彩生活的服务模式。

我们注意到，中国在居住形态、物业管理的模式上不同于国外，中国的居住非常密集，一个非常狭小的区域里面几百、几千甚至几万人住在这么一个地方，在国外相当是一个小镇，甚至一个小城。

这么一个庞大的群体，实际上是一个巨大的需求群体。这些巨大的需求，实际上对于物业公司来讲有很多的便利性，这个与我们彩生活的运筹、观点、思想非常接近，因为我们对客户比较了解，这个小区住的是一些什么样的客户群体，他们家有没有老人，有没有小孩，他们家吃什么米，这些我们都比较清楚。

我们实质上可以把这些优势转化为一种能力。所以我们换了一个角度去看它，把物业服务这些项目、客户看作是一种资源。通过为他们提供服务，满足他们的需求，来创造业主和物业服务公司共赢。

举一个简单的例子，比如说现分众在美国上市，它创造了一个非常好的财富神话。但是它依托的实际上就是物业小区的一个局部的资源，也就是电梯。因为小区的业主或者住户在乘用电梯的时候，有一段无聊的时光，分众就是利用这个无聊的时光提供了一些服务，就获取了非常大的商业成功。

实际上在小区里面，这种类似的东西是非常多的，关键是你能不能找到，能不能用好的方法去开发。彩生活就是把社区的这些资源，把客户的需求当做我们物业的内容，通过优质的管理和服务，通过对客户资源需求的分析整合，然后来提供各式各样、多姿多彩的服务，以此来获取物业服务以外的收益，这就是彩生活服务模式。[page]

是不是简单一点，可以理解为一站式的社区服务？

唐学斌：实际上我们是希望打造一种无店面的7-11。7-11 实际上有几百种服务，它能够解决社区居民的像早餐、柴米油盐、日常生活用品牙膏、牙刷，甚至可以缴纳各种费用，买个小报，订个杂志等服务。我们整个物业服务中心，希望利用现代网络电子商务，将客户的需求用一种无店面的形式来实现类似社区服务的内容体现。

我们看到物业管理方面，国内外的竞争也非常激烈，竞争残酷的行业中，您认为彩生活最大的核心优势在哪些方面？

唐学斌：物业管理这个行业应该说在中国目前相当于战国，群雄并起，既有国外的一些著名品牌的物业公司，也有国内的一些大型的地产开发公司下面的物业公司，当然也有无数的小型地产公司开发的项目，由自己的一些关系企业进行管理。

中国的物业管理公司的数量巨大，可能比房地产的数量还要大得多。深圳成规模的、有品牌的公司数量都不是非常多，做的成功的企业大多数是因为它服务地产开发企业，得到了地产开发企业的补贴，才获得了相对较好的口碑，市场占有率，真正市场化做得好的企业非常少。

生活实际上试图打造一个有独立价值的物业服务企业，我们并没有依赖于哪一个地产开发商，是完全参与充分的市场定位。应该说在目前进入的这些城市，还是具备非常大的竞争优势：

第一，我们的优势在于我们产生这种模式，到现在为止，应该说几乎没有竞争对手，因为大的企业仍然是只能提供比较简单的社区服务。

第二，公司已经在规模、品牌、体系建设、人才队伍培训等方面也走在物业服务管理的前列。实际上很少有物业管理公司像我们与很多大量的高校进行合作办学，我们有自己的学院，能够大量的培养这些管理技术人才。这样的话，和其他物业管理竞争就有强大的基础。

当然，我们跟境外的企业确实在高端领域竞争还是处于劣势。因为境外的企业实际上他们经过了数百年的发展，他们把物业管理已经上升到了资产管理、资产经营的高度，较我们现在的物业管理应该说先进很多。所以在很多商业物业、高端的办公楼里面，应该说还是和这些企业有一定的差距。

我们也在努力地打造在资产管理、资产经营这些方面的能力，以试图能够和他们在这些利润比较高的高端市场，能够形成这种竞争，这个还需要一点时间。[page]

之前您也谈到物业管理是一个高风险的行业。那高风险，是指的哪些方面？这个是您几年前说的，现在您是以怎样一个心态去看待这个行业？

唐学斌：现在已经印证了我说的这个行业发展的趋势。从去年开始，整个社会实际上已经开始慢慢地讨论劳动力的价值、工人的最低生活待遇、劳动保障，还有收入这些问题，现在人保部都已经提出来要求“十二五”把最低工资翻番。

物业管理服务行业使用的大量从业人员是收入比较低的员工，工资标准的提高，对整个行业的影响是非常巨大的。

现在深圳、广州这些经济发达的城市，今年把最低工资标准提高20%，甚至更多，广州的一些物业公司都已经纷纷地要退出物业管理行业。

实际上，这是和物业管理的整个收入和成本构成体系有关的。物业管理是在前期和开发商的整个测算定了一个物业管理的收费标准，这个收费标准定下来以后，要改变就必须得到业主大会和业委会的批准才能够实施，不能说你想怎么办就怎么办。试想，一个小区几百户、上千户、甚至几万户，要得到业主大会的通过，这个难度是非常非常大的，所以调整物业管理费的难度是非常大的。

而且从2000 年到现在的2011 年，整个物业管理费的趋势是在下降的。最早在2000 年的时候，像一般的高层，管理费可以得到3 块多，甚至4 块多，现在大都已经降到了2 块多、3 块多，甚至1 块多，像惠州那些地方，如果你要超过1 块多，政府还限价。

另一方面，目前这个最低工资标准确实很低，一个保安这么辛苦地劳动，这个月才拿千把块钱，这怎么能行呢？是应该提高。但是每个保安提高一两百块钱，对物业管理行业的影响太大了，你说这是不是一个高风险的行业吗？

比如说我做餐饮的，最低工资标准提了，我马上菜价就提高，而物业行业就不行了的。员工这边提高了，企业还不能随便提高，这就是一个不对称的物业问题，风险就是在这里。

物业管理行业中很多公司没有应对通货膨胀、劳动力不断提升和研发能力的方法，所以会受到物业成本变化的巨大影响。当然物业管理行业需要这个过程。为什么会有这么多物业公司存在？还是因为这个行业能够应付这些企业的生存。

我相信未来的五年，是物业公司风险积累或者发生最集中的阶段，可能绝大部分的物业公司是难以生存的。

从去年开始，房地产行业持续的调控，是不是对整个行业的冲击影响会更大？

唐学斌：调控肯定会让房地产市场发生改变。随着保障房的大量入市，政府将来会是房屋供应的最大供应商，可能会占到整个市场的40%-50%。

政府的调控政策抑制了一些需求，特别是一些投机性的需求。一方面供应量在上升，一方面需求在下降，这可能会导致大量的房地产开发商转型或者退出市场。

当然我们也看到很多发展商正在向商业地产转变，有一些是在向高端的开发转变。这是大家对政策的解读，而且也是战略性的一种选择。将来或许会有很多的中小开发商由于资金实力无法转型，不管愿不愿意，可能都会退出市场。

我相信房地产集中度会大幅度的增长，原来可能很少有企业达到1% 的开发供应量，相信将来肯定会有，而且肯定会有多家，特别是这些央企。