高档社区的物业管理怎么做？

18日，被业内评为“中国物业管理第一人”的陈之平先生应石家庄远见项目之邀，来石家庄做了一场关于《物业管理与城市居住未来》高端论坛，并就二三线城市的物业管理问题做出了专业性的分析和指导。

10年后物业的话题比房价还多

论坛一开始，嘉宾们就针对物业管理的话题，展开了热烈的讨论。“因为现在都是新建筑，矛盾还不突出，我相信到了5年、10年后，讨论物业管理的话题一定会比现在讨论房价的还要多。”陈之平说，到明年，中国物业管理整整30年了，但物业管理还是个新行业，它主要还是伴着房地产的发展而发展。

在1981年时候，因为深圳第一个商品住宅房的小区开发，它主要的销售对象是香港人，香港人过来买房有个诉求：你们能不能提供一个像香港一样的物业管理。由于消费者这样的诉求，就改变了中国过去几十年传统的房管所的模式。

在陈之平看来，30年来物业发展主要体现出以下特点：物业管理到目前为止主要还是由房地产衍生出来的一个售后服务的产品。所以从市场份额来看，基本上现在的物业公司有70%是房地产开发公司下属;正因如此，物业管理的价值，在某种程度上被开发商掩盖了：你不需要去管别的小区，你就管好我自己的小区就行了，物业费不够没事，开发商补贴都行。作为老百姓来说，原来只要一块八的物业管理费，你管的这么好，看来你还有钱赚，这就完全曲解了物业管理的真正价值。“所以说，今天的物业管理走进了一个困境。”陈之平说，他注意到很多年来，很多小区的物业管理费基本没变，甚至10年不涨。

造成这种困境的原因是什么?“人们的观念还停留在过去。对公共产权的意识淡薄。”陈之平说，老百姓完全曲解了物业公司真正的价值。“物价在上涨，但是物业费并不涨。”他说，现在的物业人工成本就占到70%，这就造成很多物业公司并不盈利，只是在艰难维持。

朱润生副处长掌握的数据也证明了陈之平的判断。“石家庄现在总共有400多家物业公司，其中有20%的能盈利就不错了。”他说，要仅仅靠目前的这种物业费，来支撑这个行业发展下去，非常难。

物业管理本质是管理而非服务

2007年10月1日期，国务院根据物权法修改物业管理规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。业内人士认为，从“管理”到“服务”，一词之差，明确了物业公司的职责，必将深刻影响这个行业的发展。

但陈之平却明确给出了不同的观点：“物业管理的本质是管理而非服务”。

“物业公司的产品的属性就是管理，而开发商所谓的物业管理是服务，只是为了卖出更多房子。”陈之平说，目前，很多物业公司在做着售后服务的工作，这是一个很奇怪的现象。管理和服务的问题过去对我们是误导。

在陈之平看来，其实物业管理的内涵就是管理。“通过管理者的专业管理，延长建筑物的使用寿命，延长设施设备的使用寿命，这就是增值的物业管理。”他说，不断地改造设施设备来不断地满足现在社会的消费者需求，使他的物业增值保值，我们称之为房地产的二次开发。在越来越低的利润情况下，如何向管理要效益，如何向专业要效益，是整个行业需要思考的问题，对整个行业未来的发展非常重要。

“虽然产品的属性是管理，但我并没有说不要服务。”陈之平认为，服务是无限的、永恒的，但服务一定建立在好产品的基础上。如果光有一个好的产品没有服务是没有用的。如果一味地谈服务，对物业管理就偏离了。“这个偏离倒霉的是谁，是业主。”他说，如果管理不到位，小区的的监控设备、防盗设备全部瘫痪了，这个时候最吃亏的还是业主。

事实上，有些城市这个矛盾已经凸显出来了，电梯坏掉以后，开发商也开发完了，维修基金也不到位，最后只能由政府出面协调解决问题。