节能建筑携手精细物业管理

采访住房和城乡建设部住宅产业化促进中心研究员尹伯悦

尹伯悦，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心研究员，博士（后）。2010年1月6日，就“节能建筑与物业管理的关系”等相关问题，尹伯悦接受了《中国物业管理》杂志社记者的采访。

记者：目前，节能建筑在中国的发展处于什么水平？

尹伯悦：目前，节能建筑的概念和范围尚未有准确的定义，现在施行的新建建筑节能达到65%和50%，都是相对八十年代的能耗水平而言的，国内还没有一个准确和法定的节能建筑评价体系和认定标准，所以衡量我国目前的节能建筑数量是比较困难的，目前所说的节能建筑和面积没有办法具体而准确的估量。

节能建筑分新建和既有建筑两大类，新建的节能建筑与发达国家同纬度的耗能量相比相差2-3倍，既有建筑相差的更远，所以我国的节能建筑从质和数量上属于初级阶段，任重而道远。

记者：您认为节能建筑在中国的前景如何?如果用数字表示能够达到怎样的经济效益和社会效益？

尹伯悦：截止到2006年底，我国既有城镇居住建筑面积为113亿平方米，截止到2008年底，我国累计的建筑面积为430亿平方米，我国目前大多数既有建筑都存在着能耗高、使用功能差、抗灾能力弱等问题，另外，拆除使用年限较短的建筑也是一种极大的资源浪费。

按照国务院的部署，“十一五”期间北方采暖地区既有居住建筑节能改造面积为1.5亿平方米，截止到2008年底仅完成了0.4亿平方米，要想达到“十一五”计划目标，任务艰巨。

如果按照每平方米投入200元人民币计算，在未来的5年内改造50亿平方米计算，可投入改造资金10000亿人民币，同时也可减少大量的二氧化碳及氮氧化合物的排放，所以无论其社会效益还是经济和环境效益都是广阔的。

记者：节能建筑对物业服务企业的设施设备维护技术和物业服务理念等方面，有没有特殊的要求？

尹伯悦：建筑在使用期间能耗占60%左右，是比较大的，所以建筑物业的如何管理和使用是很重要的。并且按照日本的相关法规规定，对建筑物业每个细小部件的维修和更换有明确的规定。目前我国的物业管理尚属粗放型管理阶段，短期行为，截止目前对物业管理的节能尚属瓶颈阶段，所以应该加强这方面的规范。

目前的物业服务有一种偏见，付出体力劳动比较多，实际上物业服务更多体现的是理念和观念上，好的理念不仅仅能够节省能耗，而且能够增加企业的经济效益降低运行成本，比如北京鲁能物业采用的合同能源管理，为社会和企业带来了很大的经济效益和社会效益。

记者：您能否具体分析一下，低碳运营时代需要怎样的物业服务企业？

尹伯悦：低碳运营时代物业服务企业太重要了，首先物业服务企业自身要有专业的节能技术人员和丰富的管理经验的经营人员；其二物业服务企业应该在建筑的策划开始到房屋的竣工验收和交付使用全过程跟踪参与，为今后的物业节能管理提出切实可行的方案；其三物业管理关键是人性化的管理，以人为本，提倡行为节能；其四提倡以提高设备的运行效率和智能化管理相结合。

目前，在许多城市的物业服务企业专业技术人员很少，许多经营者也是非专业人员或者对缺少企业管理经验，政府的管理人员对节能的重要性理解不够，最后造成物业服务成本高、物业费难以收回、业主意见大、各类问题频频发生，物业服务企业难以维持下去。

物业服务企业可以尝试以节能为突破口，运用好政府的政策支持及市场运作机制，把握机遇，为社会和企业发展做出新的贡献。