谢家瑾：物业服务管理行业调解的初步设想

物业管理行业调解，是伴随着市场经济的发展和行业协会作用的提升，而发展起来的一种以物业管理行业协会为调解主体，凭借行业专家的专业优势和行业协会的公信力，参与物业管理纠纷处理的非诉讼纠纷解决方式。

我们主张多种调解方式共同发挥作用，形成行业调解、行政调解、人民调解、司法调解相互衔接的联动机制。同时，充分发挥各级协会的行业调解职能，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐良好的物业管理环境。

我会拟将推行物业管理行业调解试点列为明年协会的重点工作之一，在天津、成都、上海、深圳、南宁等地先行试点，并逐步推开。在具体操作上，我们有如下构想：

1. 物业管理行业调解内部机制的建立

一是协会设立行业调解委员会，建立调解员队伍。物业管理行业协会作为调解主体，须具备一定的独立性，有条件的各级物业管理行业协会，可以设立独立的调解机构或调解职能部门。尽快建立调解员队伍，可以包括退休法官、法律专家、物业管理专业人士及其他热心调解工作的社会人士。调解员应当遵纪守法，为人公道，客观中立，经过必要的法律知识培训，具有一定的法律知识并能熟练运用调解技巧。

二是建立健全行业调解程序及指导性规则。各级物业管理行业协会需参照人民法院调解工作规则，并结合区域特点及行业惯例，制定出调解工作规则、调解员职业道德准则等，指导行业调解工作的开展。

2. 建立健全物业管理行业调解外部协调机制

一是争取最高院和各级法院的支持，建立各层级的物业管理调解员名册。最高人民法院印发的《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（下简称“意见”）指出：“有条件的地方人民法院可以按照一定标准建立调解组织名册和调解员名册，以便于引导当事人选择合适的条件调解组织或者调解员调解纠纷。各级人员法院应当加强与??社会组织的联系，??积极推动各种非诉讼纠纷解决机制的建立和完善。”

二是获得人民法院对物业管理行业调解达成协议的确认。《意见》规定，经行业调解组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业调解组织调解达成的调解协议，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。对于调解不成的，人民法院应当及时审判。

三是完善多方参与的调解机制。《意见》鼓励和支持行业协会、社会组织、企事业单位建立健全调解相关纠纷的职能和机制，并鼓励完善诉讼活动中多方参与的调解机制。物业管理行业协会可借助与仲裁机构、人民调解委员会、人民法院等部门的合作，采取多样的方式来解决纠纷。

四是行业调解员的培训指导。《意见》规定：人民法院指定有关单位或者人员负责管理协调与物业纠纷调解组织、调解员的联络和培训指导工作。我们拟借鉴北京保险业协会的做法，积极与人民法院协商，持有物业管理行业协会颁发证件的调解员，可以对公开审理的物业管理纠纷案件进行旁听，释明身份后参与调解，庭审后可以与法官交流调解经验。双方组织的培训，可以互派人员参加。

（作者系中国物业管理协会会长，本文摘自作者在最高人民法院“诉讼外纠纷解决机制与诉讼程序相互关系国际研讨会”上的讲话。）