做大做强做精的优秀企业家——上海上房物业管理有限公司董事长张圣哲专访

上海房管行业物业管理领军人才展示

做大做强做精的优秀企业家

上海上房物业管理有限公司董事长张圣哲专访

做这样一个直白的人物专访标题，是否老套靠谱？那还是让我们大家先看看下面这组好似枯燥的数据，但这背后演绎的却是一个知名物业品牌企业的精、气、神

何谓大？在全国16个城市建立分支机构，管理项目达300多个，管理总面积约2500万平方米。

何谓强？拥有百名物业管理师、百名高学历文化的经营管理团队，拥有7000多名员工，为500多家机构和40多万业主提供各类专业的物业服务，位列全国物业管理企业综合实力200强第17位（上海第2位）排头方阵。

何谓精？拥有9个部优项目，25个省、市优项目，成为上海名牌、行业突出贡献企业

做小做精还是做大做强，虽然业界一直在争论，也没有现成的定式。但是，在物业行业，强和大是相辅相成的。拥有一定管理项目的体量规模，才具有强的基础。只有把项目把产品做好做精，才能延续企业的生命周期。

他是上海物业管理行业的一位贤才俊彦也。黑色宽边的眼镜后面，始终透射着法律专业学识背景其理性、敏捷、睿智的光芒。虽然微卷头发的两鬓过早的显露出些许银白，但是1966年出生的他，浑身上下依然散发着勃勃的青春生机和活力。

一份普通简约的履历，记录着他26年物业服务企业高层管理的事业轨迹：20岁，进入房产经营行业；26岁，担任物业公司总助；27岁，成为天佑物业副总、总经理；32岁，履新上房物业总经理；42岁，出任上房物业董事长。无怪乎，朋友圈点赞他为行业的奇才英才。

前不久，他主推、谋划了有上海12家物业服务企业参加的互联网社区生活服务战略合作联盟。他这一举动，以现代互联网的构想，颠覆了传统的物业服务模式。记者在想，他能否创造一个海派物业版的特斯拉传奇呢？我们期待着他迈出勇于创新探索的新步伐。

《重构价值，主动变革》，他分别在中国物业管理协会发布《物业管理行业发展报告》论坛和上海市物业管理行业创新发展研讨会上的精彩演讲，思维敏捷、视野前瞻，涌动着全球信息化时代的思想浪花，引起了与会者的共鸣。

船大也要调头。在他和他年轻化、专业化、知识化的职业经理人核心管理团队的策动运筹下，企业的经营战略在改革的风雨中顺势调整，企业的发展路径在创新的大潮中另辟新途：

进一步理顺、调整公司总部集团层面组织架构，提高决策力、执行力和协同力。

建立与投资方联席会议机制，推动符合主营与培育性业务需求的市场目标拓展。

加大科技创新投入，研发一批切实解决当前问题、对公司长远转型发展具有重大指导意义的战略性、全局性课题。

成立于1992年的上房物业，是本市最早的国家物业管理一级资质企业。经过22年的快速发展，已是目前沪上管理项目最多、管理面积最大、拥有3.23亿元人民币总资产、7.62亿元人民币主营收入的优秀品牌物业服务企业。

上房物业在九十年代初开始从事外销住宅的物业管理，先后与台湾、美国、新加坡顶级物业公司合资或合作，聘请多名外籍专业顾问，与德国齐格勒事务所签定合作意向，逐步引进先进的管理理念，建立起科学的运行体系，形成具有国际化视野、较强核心竞争力、较高品牌价值、依托长三角跨地区发展的企业战略格局。

1999年被评为上海房地企业十佳优秀青年、2001年被评为上海市优秀企业家的他，2013年又获得上海市房管行业首批物业管理领军人才的褒奖。最近，被推选为中国物业管理协会设施设备技术委员会的主任。

热情洋溢的七月，记者来到中江路388弄1座30楼，专访中国物业管理协会副会长、上海市物业管理行业协会副会长、上海上房物业管理有限公司董事长张圣哲。

本刊记者

记者：首先祝贺您在上海召开的中国物业管理协会设施设备技术委员会大会上当选为技委会的主任，这不仅是您个人的荣誉，也是上房物业和本市物业管理行业的自豪。对此，您有什么想法？

张董：说实话，确实没想到中物协和同行的对我和新一任委员会的信任，到现在还有点忐忑不安。唯一能说的就是，将和新一任委员会一道，虚心诚恳向前任班子与委员学习，继承与继续保持务实、高效、专业的行事作风，继续秉承技术委员会的宗旨与目标，紧紧依靠在坐各位同行、专家委员，踏踏实实做一些工作。

在长期的海派物业管理中，本市物业行业在设施设备管理方面，涌现出很多杰出人才，积累了丰富的经验。此次新一届技术委员会领导机构名单中，上海就有6位。这个名单，一方面体现了中国物业管理协会对上海的高度重视，另一方面也体现了上海物业行业本身具有的真实实力。

记者：张董，在您被评为上海市房管行业首批物业领军人才后有何感怀？

张董：一方面受之有愧，但更多地是希望能够为行业发展、尤其是这一轮互联网深刻变革商业模式快速创新助推行业转型发展中贡献自己一点绵薄之力。

我觉得，一个优秀的企业必须要有一个优秀的团队。优秀企业是需要几代领导者的传承，我只是这个团队的代表。

记者您长期从事物业管理工作，是中国物业服务企业的资深经理人，又荣获上海市物业管理行业突出贡献金奖。从您专业的角度，是如何看待当前本市物业管理行业发展过程中面临的新问题、新挑战和新机遇？

张董：我想社会公众乃至舆论都已经认识到，目前制约物业服务行业发展、很大程度上也影响业主满意度的是物业服务价格机制未能市场化。而物业服务行业自身则亟待进一步转变观念、创新思维与商业模式，不能固守传统服务与发展方式。行业同其它所有传统服务行业一样都面临向现代服务业转型、迎接互联网深刻变革与影响的战略机遇。

记者：张董，请您简要介绍一下上房物业发展的轨迹和管理特点。

张董：上房物业历经20多年发展，始终践行并得益于依赖数代、十数代人的不懈努力，依靠系统、持续的法人治理与科学管理，矢志成为永续经营典范核心理念。我们始终秉承以人为本、以情为线，倡导热忱（Cordiality）、关爱（Care）、沟通（Communication）与合作（Cooperation）的4C服务理念。

我们起步于上世纪80年代为政府办公、宾馆与居住物业管理，1992年始先后与台湾旭宝集团旗下千翔大楼物业管理公司、美国江森自控（Johnson Controls）及新加坡新工产业集团旗下CPG EMS）等合资、合作，逐步建立丰富的不动产综合服务的国际化标准化体系和本地化运作经验。

经过20多年发展，上房物业已从一家单纯的物业管理企业，逐步成长为物业服务为主营业务，物业资产管理、停车场经营、不动产投资等为培育性业务的集团型企业。在中国华东及西南地区16个地级以上城市，为300多个项目、超过500家机构、逾40万私人业主提供一揽子物业综合服务，受托资产价值近500亿美元、面积逾2500万平米。物业服务及资产管理项目覆盖高端住宅、酒店式服务公寓、商业和办公楼宇、工业厂房及其它公共物业。2011年位列全国物业服务企业综合实力百强第12位，2013年列第17位。连续二年为2010年上海世博会、第14届世界游泳锦标赛、2013年第四届中国成都国际非物质文化遗产节等重要国际文化活动提供后勤保障的物业服务企业。

上房物业坚持的管理特色可以概括为四个方面：国际化视野，本土化专家；科学管理；依托长三角的跨地区发展；服务增值。

记者：您刚才提到的上房物业追求的四大特色，应该是企业长期培育的核心竞争力。您还曾经发表过创新市场发展模式，稳步推进全国化战略的文章，这市场发展模式和全国化战略能否展开讲一下？

张董：我们改企业五年规划为三年规划，逐步构建中国独具价值及影响力的产业外包和生活服务供应商，将是我们全新的愿景。

创新市场发展模式，首先是要摆脱既有思维和陈旧观念，单打独斗式公开竞标策略，已难跟上跨界竞争的海盗嘉年华时代。我们期望的市场发展模式主要是从粗放进化为集约，从单一整合为综合，从低附加值提升为高增值。

而全国化战略则是继续扩大在重庆、武汉、广州、深圳、北京、天津等大城市的市场占有率和品牌，稳步高效地推进全国化战略，向全国客户提供我们丰富而独具价值的优质服务。

记者：上房物业历来重视管理与服务创新，不断推出延伸服务，逐步形成有广泛社会影响的经营特色和服务特色。请张董谈谈这方面的情况。

张董：公司通过战略规划、企业制度、绩效管理、设立专门部门等方法来引导、鼓励与规范创新活动。近年来每年组织开展科技创新活动，并将9月设立为科技创新月，通过切实研究新技术、新方法及新设备的运用，形成具体的、落地的科学技术手段驱动公司服务产品升级，以达到节能降耗、提高工作绩效、提升服务品质的目的。目前公司已有19个科技创新课题立项，主要涵盖新设备的使用、节能降耗的改造、信息技术的应用、作业流程和方法的改进、服务产品的设计与升级等。

另外，采用现代化手段，健全内部管理和客户服务体系，逐渐创建出更适合行业特点与自身发展以计算机与网络技术为基础的企业管理与客户服务系统和运营平台。采用较先进、高效的内部数据同步机制和C/S与B/S混合架构，以低成本实现集团化总部与各分支机构数据的稳定同步，现已在上房物业176个物业项目成功推广实施。

再者，企业综合管理信息系统、Premier 资产管理服务、公众物业客户非核心业务的全面解决方案、物业顾问咨询业务等重要创新成果，从2008年起全面应用于企业新一轮业务的培育。其中，上房物业在公众物业服务方面致力于帮助客户专注于自己的核心业务，自2005年起研发并逐步推出针对客户非核心业务的全面解决方案。

记者：上房物业的快速健康发展，得益于有一支年轻、专业的管理团队，请您谈谈上房物业人才建设方面的成功经验。

张董：成功经验谈不上，体会倒是三条：一是不断调整优化股权结构，构建透明、规范与稳定的法人治理架构，逐步实现了投资者和经营者分离，通过对下一任年轻总经理的提前遴选和储备培养，找到一个打造百年老店的解决方案。我们注意把机会让出来给年轻员工，又注意使老员工能够分享改革的红利。

二是注重年轻人的持续培养与发展，注重几代经营者的不断传承。首任董事长兼总经理李文洁在1998年将总经理重任交给了我，当时我只有32岁，她自己仅任董事长一职。10年以后，我从李文洁手中接过董事长的重任，将总经理一职托付给了35岁的周超。我们每年都要引进一批大学生，从中选好苗子重点培育。

三是注重科学管理，上房物业的科学管理体现在机制、制度、企业文化、员工行为各方面，覆盖于法人治理到企业运营的所有层面，一切作为都基于战略思考与有序的管理。给年轻人更多的施展才华的舞台，给他们更多的创造机会。我个人认为，有时候，正确的价值观比能力更重要，这需要有浓厚的企业文化作土壤。

记者：上房物业正在集中资源研究企业市场拓展的新方向和新模式，请问张董，你们制定了那几个方面的行动方案？你们在市场拓展方面有何心得？

张董：概括起来是四大任务计划：一是重新明确包括物业类型细分市场和地域市场在内的物业管理业务的目标市场，并与顾问咨询业务、资产管理业务的市场拓展工作高度融合；二是通过兼并收购、战略合作等手段及其他创新业务模式，实践掌握快速拓展市场的规律和方式方法；三是加快培养与构建市场拓展团队，为全国化布局、多物业类型、复合型手段的全新市场拓展奠定人才基石；四是加强目标细分市场的研究，提升市场拓展的工作效率和规范性。

在当前物业管理行业相对而言趋向理性、成熟的时候，要想在激烈的市场竞争中有所作为，除了要有勇敢走向市场的勇气以外，上房物业更多考虑的是如何实施勇敢向长三角拓展的策略。长三角在地缘上与上海紧紧相连，区域文化比较相近，通过长三角的战略延伸，可以分享、辐射上海物业管理整体品牌的口碑、优势、影响力和美誉度。

记者：上房物业等12家企业签约互联网社区生活服务合作的举措，得到了中国物业管理协会会长谢家瑾的高度评价，她希望上海能够为整个行业发挥更大的引领和示范作用，整合更多物业服务企业实现更广泛的合作，带动行业转型发展。这一消息，也在业内引起了很大反响。几个月过去了，你们在社区生活服务的深度合作进行的怎么样？合作与探索是否取得了初步成果？

张董：相信这是一次非常重要而又有意义的行业间并购途径外的战略合作的有益尝试。所有公司都敞开心胸和思维，相互体谅相互合作，合作正在有条不紊进行中。

目前，我们主要是在物业管理基础管理与服务以外，通过引入互联网、物联网等新技术，在基础服务平台上构建为业主提供微生活圈的O2O模式的居家生活服务。应该能在最近推出首批项目，开始以崭新的形象与服务方式给业主们带来新的、优质的服务体验。

我们加快与移动互联网等新兴信息技术的结合，重新审视终端客户资源的价值，深入体会与挖掘客户居家生活需求，精心设计线上的信息发布、服务推广平台，精心打造线下的服务产品，探索住宅物业服务向社区生活服务的业务模式转型。

利用移动互联网平台和庞大客户群资源优势，开展社区生活服务，应该说是老太爷对物业管理行业的恩赐。我们除了备选几个线上的服务方案之外，在线下考虑的是三个方面：一是在住宅物业打造社区生活服务租约升级版；二是在商业和办公楼项目扩大营销代理和招商运营管理业务；三是在学校、医院等公共物业推动产业外包。

记者：张董，您在前不久召开的新思维新模式新趋势上海市物业管理行业创新发展研讨会上发表了题为重构价值，主动变革的演讲。您认为当下物业服务企业究竟怎样变革？

张董：当今中国正处在一个信息技术飞速发展、商业模式推陈出新、业内与跨界竞争异常激烈、人们生活消费方式不断变化的时期，这既给整个物业服务业带来空前压力，也带来很大的历史性机遇。物业企业应直面在发展中所积累的诸多问题，系统思考评估其根源，提出有效解决对策，应主动、积极地研究信息技术对物业服务业带来的深刻变化与深远影响，通过信息技术的运用，大力改造原有的业务模式与管理流程。

物业服务行业应该清醒地认识到，我们自身的使命和无可替代及非常有前景的巨大价值，主要集中在我们有用庞大的稳定客户群和庞大的线下服务团队这二项重要资源。我们应该主动顺应互联网时代的深刻变革，引入互联网思维，实现商业模式创新，实现物业服务行业从传统向现代服务业的转型。

彩生活上市应该说给上海物业管理同行上了生动的一课，也给我们留下很多启迪。我们应该克服小富即安的保守思想，更加勇敢的走出去。我相信，30年后的发展竞争是完全不一样的。

上房物业今后的发展方向，我认为应该是并购、合作的多项选择，只有达到一定规模量的积累以后，才能在拥有庞大客户群资源的基础上，思考企业快速发展的新变革、新模式。

这里，我认为很重要的一点，就是不能再用原来的老眼光来看待日益受到现代互联网渗透、冲击的物业管理行业。早动手，早得益，晚动手，可能连最后一杯羹也没有。

记者：习近平在中国科学院第十七次院士大会、中国工程院第十二次院士大会上强调：实现中华民族伟大复兴，人才越多越好，本事越大越好。物业行业和物业企业要持续发展，人才是第一位的。张董，上房物业在今后人才引进、培育、使用、发挥其特长方面有什么具体的考虑？

张董：是的，这真的非常非常重要。最需要的是企业内核心领军人才，需要多元、具有创业精神与学习能力、懂市场懂互联网懂资本市场懂资产管理等等方面的优秀人才。真希望应验龚自珍的二句诗：我劝天公重抖擞，不拘一格降人才！我们将从企业愿景与个人事业有机结合、股权激励、发展舞台、团队合作等方面筑巢引凤。

上房物业高度重视并务实推动培训体系的真正建立与执行，在实现全员培训的基础上，继续加快后备人才培养和梯队建设，将员工职业生涯设计与企业发展相融合。建立异地项目人才储备机制，加快招聘高校应届毕业生作为公司后备人才的步伐，持续评估和改进培养方法与效率。继续吸纳、引进和大胆启用各类市场化人才。

记者：创新是当前行业的主旋律。请问张董，上房物业在企业管理、经营（包括延伸拓展）、服务产品三条主线有何战略考量？

张董：是的，这个问题非常重要。我们充分考量现代服务业的内涵、特征与要求，全球顶尖同类企业的成功范式，互联网变革与商业模式创新深刻影响，物业服务行业的自身发展趋势，中国庞大市场潜力、政治文化影响与经济发展趋势等之后，我们已经着手将上房物业放在房地产产业链、产业外包产业链、生活服务产业链上作不同布局，希望逐步构建这三方面的既独立又相互可整合的业务。

记者：到今年12月28日，上海市物业管理行业协会已经成立了20周年。您作为中国物业管理协会副会长、上海市物业管理行业协会副会长，对本市物业行业和行业协会有何新的期待？

张董：我个人非常同意谢家瑾会长在中国物业管理改革发展30周年大会上讲的一句话，她说：如果说前30年是物业管理行业诞生、不断改革前行、积蓄力量的30年，后30年必然是这个行业大发展30年。我对此充满信心！

人物档案：

张圣哲上海上房物业管理有限公司董事长

中共党员，华东政法学院法律学专业大专毕业，经济师，物业管理师

社会职务：

中国物业管理协会副会长

中国物业管理协会设施设备技术委员会主任

上海市物业管理行业协会副会长

苏州市物业管理协会副会长

成都市物业管理协会副会长

主要荣誉：

中国物业管理行业物业服务企业资深经理人

上海市优秀企业家

上海市房地局先进工作者

上海房地企业十佳优秀青年

上海市建设系统青年岗位实践人才奖

上海市物业管理行业突出贡献金奖

上海房管行业物业管理领军人才

代表论著：

上海市物业畅销管理房屋维护研讨会文集策略性物业管理在我国的发展展望

上海市物业畅销管理房屋维护研讨会文集做实是做大的前提和支撑

《城市开发》杂志将品质管理与绩效管理体系纳入企业的战略管理

上海物业管理行业协会成立15周年《优秀论文集》将品质管理与绩效管理体系纳入企业的战略管理

上海物业管理行业协会成立15周年《优秀论文集》论思维模式对事业成败的重大影响

《上海物业管理》杂志国际化视野下的企业管理

《海派文化孕育下的上海物业管理》论文集兼容并蓄、精细求新

《上海物业管理》杂志重构价值，主动变革

业绩与贡献：

在以张圣哲董事长（时任公司总经理）为首的企业主要经营者团队的不懈努力下，上海上房物业管理有限公司从1992年成立初期仅70余名员工、管理35万㎡，发展到现在逾5700人（不含专业服务供方员工）、管理超2000万㎡，并逐步发展成为沪上乃至全国最大与市场化程度最高的独立第三方的物业服务企业之一，并在2011年由中国物业管理协会发起的全国物业管理行业百强企业排名活动中位列上海市第二、全国第十二。

1999年，张圣哲董事长率领公司市场团队竞争首个面向全国公开招标的物业管理项目杭州万安城市花园，并顺利从多家上海、杭州、深圳物业服务企业中脱颖而出，以综合评分第一名中标，由此公司进入了浙江物业管理市场。此后公司还于2003年、2005年分别进入江苏、成都物业管理市场，实现了迈出上海、跨地域发展的目标。

近几年，物业管理行业遭遇人力成本不断上涨而物业费短期内无法实现大幅增长的困境，作为见证行业起步、发展、壮大的物业管理专家，张圣哲董事长深切关心行业的进一步发展，并富有前瞻性地在行业内较早提出要通过对同产业链的上下游业务培育、整合后形成的与物业管理业务相关联业务的转型升级来带动整个企业、乃至行业的持续发展，以提升企业、乃至行业的不可替代性与核心竞争力。他还热心参与了由中国物业管理协会向住房和城乡建设部申请立项的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题，作为第二小组牵头人，他积极与北京、深圳、天津、重庆等地行业协会、物业公司代表交流并探讨行业转型升级发展之路。

张圣哲亲身见证和参与了行业的兴起与发展，他参与过行业主管部门、行业协会等多部法律、法规与政策制度的起草与评审讨论，也参与过《物业管理实务手册》等专业书籍的撰文编辑，在《中国物业管理》、《城市开发》、《上海物业管理》等杂志上发表《将品质管理与绩效管理体系纳入企业的战略管理》等十数篇论文，多次参加过中国物业管理协会组织的物业管理全国一级资质企业评审及上海物业管理行业的同行授课、检查交流等。

张圣哲勤于学习、勇于创新、精于实践，1993年他在外销海怡别墅等物业项目中组织编写并实践业主委员会组织议事规程等一系列上海最早的物业管理标准与操作规程；1996年他组织带领企业编制的窗口达标规范，不仅得到市领导和主管部门的首肯，更作为市房管局向全市同行书面推荐的窗口达标规范之范本；1998年作为董事、总经理与李文洁董事长组织发起了在业内产生示范影响的2个较大规模物业管理企业的合并重组并持续推动改革；1998-2000年他领导的企业在浙江等地中标物业管理项目；1998-2012年他领导的企业通过市场竞争获得了近2000万平米的物业项目。

经由张圣哲董事长的反复思考与不断探索，上房物业于2011年成立了两家投资公司，即上海尚安停车场管理有限公司专注研究城市静态交通全过程解决方案；上海尚元不动产咨询有限公司致力于为客户提供全程一站式资产管理服务，以帮助提高和整合现有物业管理业务，使其更具有关联性、附加价值和核心竞争力。

企业在他及整个经营团队的带领下取得快速长足的进步，业务覆盖长三角与西南地区的14个地级及以上城市，先后获得国家物业管理一级资质企业、中国物业管理金牌服务企业、中国物业服务百强企业、中国物业管理行业承担社会责任优秀企业、物业服务企业综合实力排名第12位、上海市物业管理行业诚信承诺AAA级企业、上海市国家税务局A类纳税信用企业、上海市名牌企业及逾40个全国、省（直辖市）物业示范或优秀住宅（大厦、工业区）项目等称号。

他本人也先后被评为上海市房地局先进工作者、上海房地行业十佳优秀青年、上海市优秀企业家等称号，当选为中国物业管理协会副会长，上海市物业管理行业协会副会长。