《哈尔滨市物业管理条例》新版解读

无人管理的老旧住宅，全部纳入物业管理；住宅改商服须邻居同意；物业擅自弃管，三年不得在本市再从业……今日，省十一届人大常委会第三十四次会议以附修改意见的方式，批准《哈尔滨市物业管理条例》(下简称《条例》)。《条例》共八章六十九条，对哈市物业管理体制、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业使用和维护、监督管理、法律责任等作出了规定。

全国首创物业管理多模式

据介绍，现行的《哈尔滨市物业管理规定》是2004年制定的，随着形势的发展变化，物业管理中的一些矛盾和深层次问题逐渐暴露出来，管理体制不健全、市场发育不完善、各方主体意识不成熟、缺少有效的纠纷协调解决机制等严重制约了物业管理发展与提高。2010年，哈尔滨市委提出了“大物业、全覆盖”的工作要求，为哈市物业管理明确了新的发展方向。因此，重新制定一部新的物业管理法规是十分必要的。

目前，国内的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定。哈市有20余万户的老旧住宅没有实行物业管理，影响了市民的生活质量。

根据哈市市委提出的“大物业、全覆盖”的要求，《条例》在进一步完善市场化物业管理制度的基础上，将无人管理的老旧物业纳入进来，作为新的物业管理模式加以规范。同时，还规定了业主自行管理物业的模式，使哈市物业管理形成物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存的新格局，填补了法律的空白。

【物业篇】

物业弃管三年不得再从业

原法规仅把哈市住房局作为物业管理的政府主管部门，管理体制构建不合理，主体严重缺失。2008年，哈尔滨市委、市政府进行物业管理体制改革，提出物业管理重心下移，将部分管理权下放到区县(市)、街道办事处，发挥属地管理的优势，及时协调物业管理各方关系，将矛盾和纠纷直接化解在基层。《条例》对这种管理体制进行了确认，规定了市、区县(市)、街道三级物业管理监管主体，明确了各级监督管理职责。街道办事处、乡(镇)政府具体负责辖区的物业管理活动的日常管理工作。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。物业擅自弃管的，三年不得在本市再从业。

普通住宅物业应经业主大会决定

物业费如何收取是百姓关注的热点问题。《条例》规定，我省物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业合同中约定。

物业擅自弃管没收信用保证金

为规范物业服务行为，加强行政监管，构建有利于物业管理市场良性发展的运行机制，《条例》重点从以下几个方面作出新的规定：一是搭建物业市场准入招投标平台，完善和规范物业管理招投标活动，特别是针对前期物业管理中市场准入把关不严，资质管理不规范等问题，明确规定建设单位应当采取招标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。二是规范物业服务合同管理，不仅就合同签订、主要内容、履约责任等进行了规定，而且确定了合同驻区备案制度。三是建立物业服务信用保证金制度，物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定缴存物业服务信用保证金，发生物业服务企业擅自弃管和重大服务质量事故时，用于应急处置。[page]

【业主篇】

住宅改商服须邻居同意

为规范物业的使用和维护，《条例》明确了物业使用中的九大类禁止行为。其中包括，在物业管理区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；擅自占用、损坏或移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；占用消防通道、损坏消防设施设备；随意堆放、倾倒垃圾，擅自占用、损毁绿地，或在设施上吐痰、刻画，饲养烈性犬、大型犬等违反规定行为。

备受关注的业主将住宅改为经营性用房的，《条例》规定应当经有利害关系的业主同意后，由哈市物业行政主管部门会同规划、环保、消防等有关管理部门依法办理批准手续。而对业主出现违规行为的，《条例》规定，将由物业服务企业、业主委员会予以劝阻、制止，及时报告有关行政管理部门。

业委会委员谋私可终止资格

业主大会和业主委员会是业主管理物业的决定和执行组织，对于保障业主权利，提高物业管理水平至关重要。但目前哈市业主大会和业主委员会组建滞后。为此，《条例》规定，街道办事处可以组织召开业主大会会议；业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。

针对有些业主委员会委员不称职，甚至谋私、侵害业主利益等情况，《条例》规定业主大会可以终止业主委员会委员资格。

业主物业有纠纷可申请仲裁

物业管理中产生的矛盾纠纷通过司法程序解决不仅程序复杂，而且耗时耗力。对此，《条例》明确了调解、仲裁机制，规定实行联席会议制度，将市区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会等组织起来共同参与，形成多层级、多元化的调解机制。当事人不但可以申请调解，也可以依据合同约定申请仲裁。对于重大的物业纠纷，《条例》规定由哈市物业行政主管部门组织协调解决。

【维修金篇】

紧急突发事件可先用应急维修资金

此外针对维修问题，《条例》规定，拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立帐、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活的紧急、重大突发事件需要应急维修时，可以先行启用应急维修资金进行维修。业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者帐户余额不足的，应当按照规定予以补足。

此外，《条例》明确划分了各主体对物业维修养护在各时段、各部位所承担的责任，解决因物业维修维护责任不清形成的矛盾。

物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

小区占道停车可收费补充维修金

《条例》规定，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。

在确保消防通道和道路顺畅的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。