贵州省物业管理服务收费管理办法及小区评分标准

贵州省物业管理服务收费管理办法及小区评分标准

黔价房调[2001]251号

贵州省物价局 贵州省建设厅关于印发《贵州省物业管理服务收费管理办法》的通知

各地（州、市）、县（市、特区、区）物价局、建设局（房管局）：

为了不断满足和适应物业管理服务行业发展的需要，进一步规范其收费行为，维护物业管理服务企业发展和物业产权人、使用人的合法权益，对物业管理服务企业实行分等定级，优质优价，促进我省物业管理行业加强内部管理，不断提高服务质量和服务水平，我们在《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》（黔价经[1998]352号）基础上作了完善和补充，重新制定了《贵州省物业管理服务收费管理办法》。现印发给你们，请按照执行。执行中发现的问题，请即时上报省物价局、省建设厅。

附件：贵州省物业管理服务收费管理办法

（此页无正文）

贵州省物价局 贵州省建设厅

二〇〇一年六月八日

主题词：交易中心收费通知

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抄报：省人民政府

抄送：省计委、省经贸委、省地方税务局，有关建设单位。

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贵州省物价局办公室 2001年6月10日印发

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附件：

贵州省物业管理服务收费管理办法

第一条 为加强我省物业管理服务收费的管理, 规范收费行为,维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，建立物业管理优质优价的竞争机制，提高物业管理服务质量，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发[1998]34号）等法律、法规和政策，制定本办法。

第二条 凡在本省范围内从事物业管理服务并收取费用的企业和其他经济组织以及各级政府价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。

第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受物业所有人、使用人（以下简称业主）、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维修、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

本办法所称物业管理服务收费，是指依法经工商行政管理机关批准登记注册成立的物业管理企业，受业主、业主委员会或者其他组织的委托，按协议在对物业进行管理和服务而向物业产权人、使用人收取的合理费用。

第四条 物业管理服务费，其内容包括公共性服务费、停车场、所管理服务费和特约服务费 。

一、公共性服务费指为物业产权人、使用人提供的公共部位、公共场所、公共事务、公用设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：

㈠公共环境卫生，包括清扫公共楼道、甬道、电梯、走廊、小区内道路、绿化地和公共场地；定时定点收集清运用户生活办公垃圾；清洗公共场所地毯，对公共场所地板进行打蜡护理；定期对楼宇蓄水池进行清洗消毒；组织防鼠灭虫以及房屋外立面的保洁等。

㈡维护和管理公用设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养；负责定期对化粪池进行清掏和维护；负责管理区内协助各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理等。

㈢绿化管理，包括绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补植、浇水、施肥、灭虫等管理。

㈣安全保卫，负责楼宇或小区内的值班、巡逻、维持公共秩序。

㈤高级高层楼房电梯应有专人操作。

二、停车场所管理服务费，是指物业管理企业对物业管理区域内车辆停放置提供服务所收取的费用。按照《贵州省物价局转发国家计委关于印发<机动车停放服务收费管理办法>的通知》（黔价经[2000]334号）规定进行管理。

三、特约服务费，指物业管理单位应物业所有人、使用人要求，为其个别需要提供服务所收取的费用。

第五条 各级政府价格主管部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第六条 物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。

一、省级价格主管部门的管理职责是：

㈠制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定：

㈡制定全省物业管理服务收费价格水平。

㈢审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费等级和收费标准。

㈣与省建设厅共同调解由省价格主管部门审批的物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

二、地（州、市）县（市、区、特区）价格主部门的管理职责是：

㈠审批所在地、州、市、县（区）工商行政管理部门登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准。具体分工审批权限由各地（州、市）价格主管部门确定。

㈡监督本辖区内的物业管理企业执行价格主管部门核定的收费标准，依法查处违反《价格法》和物业管理服务收费规定的价格违法行为。

㈢与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

第七条 贵州省物业管理企业，按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。

第八条 物业管理服务收费，根据所提供服务的性质、特点的不同，分别实行政府定价、政府指价和市场调节价。公共性服务费、停车场收费实行政府定价或政府指导价；特约服务费除政府价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。

第九条 物业管理服务收费标准，按照既要补偿物业管理成本和合理盈利，又要考虑业主的经济承受能力确定。

第十条 公共性物业管理服务收费标准的构成：

一、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

二、公用设备、设施维修及保养费;

三、绿化管理费;

四、公共环境清洁卫生费;

五、安全保卫费;

六、办公费;

七、物业管理单位固定资产折旧费;

八、法定税费和合理利润。

本条第(二) 项至第(六)项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

第十一条 住宅物业管理公共性服务收费实行等级制度。其收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等实行考评定级，按不同等级实行不同收费标准的优质优价按质论价的等级定价制度。

第十二条 住宅物业管理公共性服务收费等级和收费标准的确定。由各地（州、市）价格主管部门按《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》（附件一）规定的考评项目和考评内容及对应分值，原则上以独立小区（大厦、工业区）为单位审批所辖物业管理收费等级。

经考评达到90分以上为甲级；80分至90分（不含90分）为乙级；70分至80分（不含80分）为丙级；60分至70分（不含70分）为丁级。

收费标准按其等级制定，甲级每平方米建筑面积每月0.60元至0.80元；乙级为0.45元至0.60元；丙级为0.35元至0.45元；丁级为0.25元至0.35元。

公共性服务费，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》自评收费等级，向价格主管部门申报，价格主管部门对其进行考评后，可按评定等级对应的收费标准为基数，上下浮动不超过30%具体确定独立小区（大厦、工业区）公共物业服务收费标准。

经考评不足60分（不含60分）的，原则上不得收取物业管理服务费。确需实施物业管理的，其公共性物业管理服务收费标准，原则上不得超过丁级的收费标准，由物业管理企业向价格主管部门报批。

第十三条 非住宅（包括办公用房、写字楼、娱乐业、商场、娱乐服务业）和别墅区物业管理公共性服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会协商后按物业管理服务收费分级管理权限报价格主管部门批准后执行。

未成立业主委员会的，根据物业管理实际情况，按公共性物业管理收费标准构成，由物业管理企业向价格主管部门报批临时收费标准。

第十四条 独立小区（大厦、工业区）的公共设备、设施用电、用水费用，由各地（州、市）价格主管部根据当地实际情况，制定当地《物业管理公共设备、设施用电、用水费用分摊办法》，报省价格主管部门备案。

第十五条 停车场所管理服务费，按照《贵州省物价局转发国家计委关于印发<机动车停放服务收费管理办法>的通知》（黔价经[2000]334号）规定进行管理。

第十六条 实行市场调节价的特约服务费，由物业管理企业与业主协商确定，并将收费项目和收费标准报当地价格、房地产主管部门备案。

第十七条 物业管理企业在申报物业管理服务收费时（临时标准除外），应按照本办法第六条规定的价格分工管理权限，向价格主管部门提供以下资料：

一、工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》；

二、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》；

三、物业管理委托合同；

四、小区物业管理服务等方面的资料；

五、申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

第十八条 各级价格主管部门在制定和调整物业管理服务收费标准时,应按照国家计委第10号令发布的《政府价格决策听证暂行办法》规定举行价格听证会。充分听取并征求广大业主或业主委员会和物业管理企业的意见，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

第十九条 物业管理公共性服务费由业主从入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费。

第二十条 物业管理单位收费实行年度审验制度。每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，相应调整其收费等级。

年度审验采取查验物业管理企业送审材料, 到现场了解情况, 听取业主委员会(未成立业主委员会的由业主代表) 意见的方式, 对照服务收费等级对应的服务内容进行年度审验, 并对被审验单位作出合格、不合格的结论, 对收费年度审验不合格的，作降级、降低收费标准直至取消收费资格；对收费年度审验基本合格的,应限期整改，整改不力的，降低收费标准。

第二十一条 物业管理单位不得擅自将物业管理区域内属于全体业主共有的公用配套设施、场地、设备或物业管理经营用房用于自身管理与开展经营活动，确因需要用于经营的，产生的收益，应用于物业管理服务费用开支。

第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。

第二十三条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

第二十四条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

第二十五条 未经价格主管部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向业主收取本规定第四条规定以外的其他费用。

第二十六条 实行物业管理的业主应当按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

第二十七条 物业管理单位应当定期(一般为6个月)向业主公布物业管理服务费和代收代办费的收支情况，公布物业管理年度和小区或楼宇的重大措施，接受业主或业主管委会的监督。

第二十八条 对违反本规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第二十九条 本规定由省价格主管部门负责解释。

第三十条 本规定自2001年8月1日起执行。原《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》（黔价经字[1998]352号）同时废止。

附：1、住宅物业管理公共性服务收费等级考评标准评分细则。

2、住宅物业管理公共性服务收费等级收费标准表。

二OO一年六月二十日

附件1：

住宅物业管理公共性服务收费等级考评标准

考评项目 考评内容 分值

一、综合管理

1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所，有否规范的业主委员会联系制度, 1分

2.业主管理委员会组织机构是否健全； 1分

3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同，管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确； 1分

4.各项管理制度完善，制定了业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度； 1分

5.辖区内物业档案资料齐全，管理完善； 0.5分

6.有应用计算机等现代化管理手段，并进行科学管理。 0.5分

7、物业管埋人员经过物业管理专业培训，有上岗员工不低于80%。 2分

小计 7分

二、环境卫生与绿化管理

1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍，管理制度落实； 1分

2.辖区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施并保持整体环境及环卫设施清洁；

3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作； 2分

4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池，并定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害，确保辖区整洁； 2分

5.辖区内不得违反规定饲养家禽及宠物。 1分

6、工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准，无有毒有害物质； 2分

7.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%； 2分

8.辖区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当，花草树木定期修剪，管理及养护制度完善，无人为破坏； 2分

9.绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。 1分

小计 15分

三、保安、消防及交通秩序管理

1.辖区实行封闭式管理； 2分

2有保安专业队伍，实行24小时保安巡视制度； 2分

3.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况，工作认真、文明执勤、言语规范； 1分

4.安全监控、消防监控设施完备，各种消防设备、器材齐全，完好率达到98%以上； 2分

5.配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实； 1分

6.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施； 2分

7.有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配置齐全，功能完好； 2分

8.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故； 1分

9.车辆管理停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，无乱停乱放现象，管理制度落实，无管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象； 2

分小计 15分

四、房屋及其配套设施的管理和养护

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻； 1分

2.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等； 3分

3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序，查阅方便； 3分

4.房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象； 3分

5.房屋完好率达97%以上，并坚持房屋修缮制度，保证房屋零修、急修及时率达到98%以上，维修质量100%合格； 4分

6.道路平坦通畅，停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损； 1分

7.路灯、通道照明等公共照明设施完好，完好率达95%以上 3分

小计 18分

五、公用配套设备的日常管理和维护工作

1.配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗； 1分

2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障； 3分

3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，并归档保存； 4分

4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养，各种安全检查审核证件齐全； 1分

5.有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度； 2分

6.建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划； 1分

7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好； 4分

8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备，设备及周围环境整洁，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染； 4分

小计 20分

六、管理人员素质

1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实； 2分

2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训，并取得相关技术证书； 2分

3.管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范； 2分

4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度； 2分

5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标，服务意识好，敬业精神强。 2分

小计 10分

七、社区文化

1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化； 1分

2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备； 1分

3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动； 1分

4.为业主开展多项便民服务，为业主提供方便； 1分

5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。 1分

小计 5分

八、经营服务及收费执行情况

1.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费； 1分

2.按规定明码标价，收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布； 2分

3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用； 1分

4.严格执行规定的收费项目和收费标准，提供质价相称的服务，无只收费

不服务或多收费少服务行为； 1分

5.物业管理单位费用支出合理，并定期向业主公开费用的收支情况，自觉接受业主监督； 2分

6.业主的投诉率要在0.5%以下，处理率达95%以上，回访率95%以上； 2分

7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。 1分

小计 10分

合计 100分

附件2：

住宅物业管理公共性服务收费等级表

金额单位:元/月.建筑平方米

收费等级 评分等级 收费标准

甲级 90分以上 0.60元至0.80元；

乙级 80分至90分（不含90分） 0.45元至0.60元

丙级 70分至80分（不含80分） 0.35元至0.45元

丁级 60分至70分（不含70分） 0.25元至0.35元