江西省城镇住宅小区管理试行办法

江西省城镇住宅小区管理试行办法

第一章 总 则

第一条 为加强城镇住宅小区的管理，给居民创造一个优美整洁、舒适方便、文明安全的居住生活环境，根据国家有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省城市、县城规划区内，经统一规划、综合开发建设的建筑面积五万平方米以上设施基本配套的住宅小区。

第三条 住宅小区管理，主要是指对住宅小区内的房地产、市政公用设施、生活服务设施、园林绿化、环境卫生、治安秩序的维护整治与管理以及居民生活的服务管理等。

第四条 住宅小区的管理，实行专业管理与属地管理相结合、行政管理与经营管理相结合的原则，由所在区的街道办事处(镇政府)同房地产部门等单位组建住宅小区管理委员会，对住宅小区实行统一综合管理。

第五条 各地、市、县应积极创造条件推行社会化、专业化的小区管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，可组建或委托物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

第六条 凡住宅小区内的单位、居民和工商业户，均须自觉遵守本办法，积极参加各项公益活动，共同维护和管理好住宅小区。

第二章 管理机构和职责

第七条 住宅小区管理委员会(以下简称管委员)，以街道办事处为主，吸收房地产、公安派出所、城管、市政、园林绿化、环卫等部门及在住单位、居民代表组成，实行统一领导、联合办分、分工负责、综合管理，重大事项由管委会集体研究决定。管委员可根据实际需要，分别建立房屋、市政设施维护和园林绿化、环境卫生、保安、服务等专业管理队伍。各专业管理队伍在管委会统一领导下，分工负责，提高服务质量。

第八条 政府要加强对住宅小区管理的领导，各有关部门要积极支持住宅小区的管理工作。

住宅小区管理机构要加强自身建设，建立健全各项规章制度和管理制度，不断提高管理人员的业务和管理水平。

第九条 管委会的主要职责有：

(一)贯彻执行上级有关政策和法规：

(二)根据本办法制定住宅小区管理的各项规章制度，对住宅小区实行统一管理；

(三)协调有关部门做好住宅小区的各项管理工作，保证小区内各项设施的正常使用；

(四)审议住宅小区管理经费收支；

(五)向有关部门反映住宅小区内的单位和居民群众的意见和要求；

(六)加强社会主义精神文明建设，开展创建文明住宅小区活动。

第三章 经费来源与管理

第十条 住宅小区管理的经费，应采取多种渠道筹集。

(一)住宅小区建成后投入使用时开发企业拿一点，作为小区管理的启动资金；

(二)住宅小区经营管理单位开展便民有偿服务，向居民收一点：

(三)住宅小区内的房地产管理经营企业开展多种经营活动，从创收的收益中返回点；

(四)住宅小区内有关单位支援一点。

第十一条 住宅小区管理经费的收取和使用，必须贯彻取之于民、用之于民、收费适度、财务公开的原则。经费由管委会统一管理，专户储存，专款专用，建立财务核算制度。年终将收支情况向住宅小区居民张榜公布，并接受群众和财政、审计、物价等部门的检查监督。

第十二条 住宅小区内有偿服务及收费标准，报物价部门审批。

第四章 规划设计和建设管理

第十三条 住宅小区的建设，应实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第十四条 住宅小区规划设计任务，由建设单位提出申请，由城市规划行政主管部门会同房地产部门组织有资质的规划设计单位进行设计，由城市规划部门会同房地产部门组织技术论证后，报城市人民政府审批。规划设计方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。

第十五条 住宅小区规划设计应根据国家有关规定和标准，合理确定住宅小区配套设施的项目和规模，并与房屋主体同时规划、设计、施工和交付使用。

第十六条 住宅小区规划和单体设计，应改变呆板、单调的建筑格局或形式，应新颖明快、造型美观，形成地方特色。

第十七条 住宅小区建设期间的管理由开发单位负责，区(县)人民政府和街道办事处应积极配合，指定机构或人员提前介入管理，监督小区规划建设的实施。

第五章 住宅小区接管验收

第十八条 住宅小区建后应由市、县房地产、城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组按规划要求和有关标准进行综合验收，经验收全部合格后，方予以接管。开发建设单位应将住宅小区总平面图、地下管网图、房屋施工图、设备安装图及使用说明书、保养手册和其它有关资料分别移交城建档案馆和房地产管理部门各一宗。

第六章 房地产的管理

第十九条 住宅小区内的各类房屋，必须严格按照批准的规划设计用途使用。

未经管委会和规划、房地产部门批准，任何单位和个人不得新建、改建、扩建或拆除建筑物、构筑物，不得擅自改变房屋结构、布局或改变房屋用途。

第二十条 住宅小区内的各类房屋必须保持完好、整洁、安全。不得在墙壁上乱开门窗、打洞或拆改、移动门窗；不得在公共走廊、楼梯和屋面堆放、吊挂物品或搭灶；不得在阳台挂放超重或有碍观瞻的物品；不得在楼内用重物敲打地面、墙壁或进行其它损坏房屋的活动；不得损坏、堵塞上下水道，保持上、下水道的畅通。阳台与窗台放置的盆栽必须牢固，以防失落伤人。

第二十一条 住宅小区红线内的土地使用均由房地产管理部门和管委会按城市总体规划和国家规定实行统一管理，禁止任何单位和个人在住宅小区空地私搭乱建和乱圈、乱围、乱挖、乱种或任意堆放物品。

第七章 市政公用设施的管理

第二十二条 住宅小区内道路、供水、排水、供气、供电、邮电、通讯、路灯、消防、环保设施的管理、维修，应在管委会的组织下，分别由有关专业部门负责，保证其正常、安全使用和整洁美观。

第二十三条 住宅小区内所有单位和居民都有保护公用设施的义务和责任，任何单位和个人不得随意拆除和损坏，不得擅自接引和改变各种管线。未经许可不准挖掘道路，因维修管线需要挖掘道路的，应事先经管委会和城建部门批准，并在限期内修复。

第二十四条 住宅小区内的宣传、广告牌等设施，须经常保持整洁美观。设置地点由管委会和市容环卫部门统一安排，并按规定收取费用。

第八章 环境卫生管理

第二十五条 管委会应建立健全住宅小区内的各项卫生制度，抓好经常性的爱国卫生运动。

第二十六条 住宅小区内的公共厕所、垃圾站由环卫部门负责及时清掏清运，公共厕所、垃圾箱等环卫设施由管委会环卫部门共同管理，公共厕所设专人管理。

第二十七条 住宅小区内的道路、楼间空地、公共绿地、游园、公共场所以及住宅楼公共过道、楼梯的清扫保洁工作，由管委会组织专业队伍负责，实行分片包干、责任到人、定期清扫、保持清洁。

第二十八条 住宅小区的单位和居民都应自觉维护公共环境卫生。不得乱泼污水、乱倒垃圾、随地便溺；不得随地吐痰、乱丢果皮、烟蒂等废物；不得在建筑物上随意张贴，乱涂乱写；严禁在住宅小区和住宅内饲养家禽家畜。禁止在住宅小区内开办有害居民健康和安全的生产经营企业。

第九章 园林绿化管理

第二十九条 住宅小区内的花木、游园、绿地以及护栏、雕塑，在城市绿化行政主管部门的统一指导下，其业务由管委会组织专业管理队伍负责管理、养护。任何单位和个人都有保护园林绿化设施的义务和责任，不准攀折花木、挖根摘果、践踏草坪；不准在树上拉线，晾晒衣服；不准在绿地上种地，临时搭盖，堆放任何物品，或将绿地改作他用；不得损坏雕塑、护栏或游园设施；不得侵占绿地，确因建设和维修房屋或公用设施，需移植、砍伐树木或临时占用绿地时，须先向管委会提出申请，报城市绿化行政主管部门批准。

第十章 治安交通管理

第三十条 住宅小区内治安保卫工作，由所在地公安派出所负责。管委会应根据需要在公安派出所的业务领导下搞好安全保卫工作，维护公共秩序。公安部门要加强小区的户籍管理。

第三十一条 住宅小区内严禁打架斗殴、酗酒滋事、聚众赌博、传播淫秽物品；严禁存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险品及各种污染环境的物品；加强防火防盗，确保居民安全。

第三十二条 禁止载重车辆、拖拉机和履带式车辆在小区行驶。除特种车和小型车外，其它机动车辆驶入小区，须取得管委会同意，并按指定路线行驶和指定地方停放。凡因车辆通行、停放损环道路、护栏、树木、公用设施的，驾驶员要负责修复或赔偿。

住宅小区居民的自行车、摩托车应停放在专设地点，由管委会组织专人看管，并收取适当的管理费用。

第十一章 附 则

第三十三条 住宅小区管理干部及工作人员，必须模范地遵守国家的政策、法律、法规及小区的各项管理制度，廉洁奉公，坚持原则，全心全意为人民服务，切实管理好住宅小区。

第三十四条 管委会应定期召开住户代表会议和各有关部门参加的联席会议，及时解决管理中存在的问题。对模范遵守本办法，在管理、保护住宅小区中有突出成绩的单位和个人应给予表扬或奖励。

对违反本办法的，应给予批评教育，对设施造成损坏的，责令恢复原状、赔偿损失，情节严重者依法处理。

第三十五条 积极开展创建文明住宅小区活动，不断提高住宅小区的整体管理水平。住宅小区管理达到文明住宅小区标准者，经检查评比，授予文明卫生住宅小区光荣称号，并给予物质奖励。

第三十六条 本办法由江西省城乡建设环境保护厅负责解释。

第三十七条 本办法自公布之日起执行。