昆山市物业管理实施办法

昆山市物业管理实施办法

一、 总 则

第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院令第379号《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

本办法所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。

本办法所称的物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称的物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、共用天线、供电线路、共用照明、消防设施、电子防盗门、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，要逐步创造条件，实行物业管理。

未实行物业管理的小区，由街道、居委会负责管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第四条 市建设局是本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督指导工作。

开发区管委会、各镇人民政府对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，居民委员会协助做好本社区的物业管理工作。

规划、园林、城管、公安、民政、物价、环保、供电、供水、工商等行政部门按照各自的职责，共同配合做好物业管理工作。

二、业主、业主大会和业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一） 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四） 参加业主大会会议，行使投票权；

（五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六） 监督业主委员会的工作；

（七） 监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修基金）的管理的使用；

（十） 法律、法规规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一） 遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二） 遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用。公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（五） 按照《昆山市商品房维修基金管理办法》交纳维修基金；

（六） 按照合同约定按时交纳物业管理服务费用；

（七） 法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条 一个物业管理区域内成立一个业主大会。

物业管理区域内，只有一个业主的，或者业主人数较少的且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；业主人数较多的，可以按单元或20户为单位推选一名业主代表参加业主大会。

第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会。

第十条 首届业主大会，应当在市建设局房地产管理处和所在区域的社区居委会或街道办事处（镇人民政府）的指导下，由业主代表、开发建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自组成之日起30日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十一条 业主大会履行以下职责：

（一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二） 听取和审议业主委员会工作报告；

（三） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（四） 选聘、解聘物业管理企业；

（五） 审议通过物业管理方案；

（六） 决定维修基金使用、续筹方案，并监督实施；

（七） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条 业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一） 有三分之二以上的业主代表或一半业主以上提议的；

（二） 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三） 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

社区居民委员会可参加本区域内的业主大会。

业主大会决定事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、维修基金使用或续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，并应书面形式在物业管理区域内公告，接受全体业主的监督。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员在业主中选举产生，人数应当是3至9名的单数，每届任期3年，可以连选连任。其组成人员不得在为本物业管理区域内提供管理服务的物业管理企业中任职。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向市建设局备案，并抄送物业所在区域的社区居民委员会或街道办事处。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第十六条 业主委员会履行以下职责：

（一） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四） 监督业主公约的实施；

（五） 督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业管理服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用；

（六） 业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并听取居民委员会的建议。

第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用办法由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

三、物业管理企业

第二十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十一条 物业管理企业的权利：

（一） 依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二） 依照物业管理服务合同对物业实施管理；

（三） 依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用；

（四） 制止违反物业管理制度及业主公约的行为；

（五） 选聘专业公司承担专项经营业务；

（六） 要求业主委员会协调其与业主的纠纷；

（七） 依照法律、法规、规章和合同的约定开展有偿服务；

（八） 法律、法规规定的其他权利。

第二十二条 物业管理企业的义务：

（一） 执行物业管理行业规范、服务标准；

（二） 根据业主委员会审定的物业管理服务合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三） 定期向业主委员会报告工作，公布物业维修、更新费用的收支帐目和物业管理服务费的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督和审计。

（四） 根据业主委员会的要求，列席业主大会或业主委员会会议，解答业主和业主委员会的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；

（五） 接受建设行政主管部门和其它有关行政主管部门的监督和指导；

（六） 配合社区居民委员会开展社区文体活动和履行计划生育工作，落实责任管理；

（七） 法律、法规规定的其他义务。

第二十三条 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第二十四条 在物业管理区域内，物业管理企业应当配合社区居民委员会、街道办事处做好自治管理工作，协助公安部门维护社会治安秩序、制止违法行为；发生治安案件或各类灾害事故时，应及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

政府有关部门、社区居民委员会和街道办事处应当支持物业管理企业的工作，不得干预物业管理企业的正常经营和管理服务活动。

四、前期物业管理

第二十五条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第二十六条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位应当在物业预售前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。

投标人少于3人或建筑面积不足3万平方米的建设物业，经市建设局批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

商品房预售前，应落实物业管理方案和业主临时公约。

第二十七条 开发建设单位应当与前期物业管理企业签订书面的前期物业管理服务合同。前期物业管理合同至首次业主大会选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同之日终止。

开发建设单位在物业销售时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务合同及其内容，开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容，物业买受人应当对前期物业管理合同的内容予以书面确认。

第二十八条 规划、设计新建物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理的各项设施，并按照住宅区的总面积的3‰配置物业管理服务用房，用于业主和物业管理服务活动。商务楼、写字楼参照执行。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后，将建成的物业管理服务用房移交给物业管理企业。

第二十九条 物业管理服务用房属全体业主所有，由物业管理负责维修、养护，不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用和改作他用。

第三十条 开发建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

第三十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业管理服务合同终止时将上述资料及物业用房移交给业主委员会。

五、 物业管理服务

第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当包含以下主要内容：

（一） 双方当事人和委托管理物业的基本情况；

（二） 物业管理服务事项和服务质量要求；

（三） 物业管理服务费用的标准及收取方法；

（四） 合同的期限、合同终止和解约的约定，合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房和物业资料等移交方法；

（五） 违约责任及解决纠纷的途径；

（六） 双方当事人约定的其他事项。

第三十四条 物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主未能履行物业管理服务合同的约定，物业管理企业可以通过法律途径维护其合法权益。

第三十五条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第三十一条第二款规定的资料和物业管理用房。

第三十六条 物业管理服务合同终止时，物业管理企业应当向业主委员会办理下列移交事项：

（一） 本办法第三十一条第二款所列资料；

（二） 物业管理用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

物业管理服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，业主委员会见证。

业主委员会应将本条第一款所列事项及时移交给新的物业管理企业。

第三十七条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十八条 对物业管理区域内违反有关治安、环保等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十九条 业主出租房屋后，应当到小区的物业管理处进行备案。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

六、物业的使用和维护

第四十条 物业在国家规定的保修期内维修、养护由开发建设单位负责。保修期限满后，自用的部位、设施设备的维修、养护由业主负责；共用部位、共用设施设备的维修、养护经业主大会同意后，可用维修基金进行维修、养护。

第四十一条 当物业出现危及安全或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修，物业管理企业、有关业主和使用人应当给予配合。

业主委员会、物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，有关业主和使用人必须给予配合。

因物业管理企业、有关业主和使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。

因物业维修、养护影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失，由责任人负责修复或赔偿。

第四十二条 业主在使用物业时禁止下列行为：

（一） 损坏房屋承重结构；

（二） 改变房屋、车库使用性质；

（三） 占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

（四） 侵占绿地、毁坏绿化；

（五） 违章搭建或者安装防盗窗、影响市容市貌的；

（六） 随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（七） 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪音和振动；

（八） 未经批准摆摊设点；

（九） 无序停放车辆；

（十） 在建筑物、构筑物及其附属物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十一） 利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（十二） 在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三） 法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第四十三条 业主或使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的有关规定，并应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当对房屋装饰装修行为进行监督，并告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。

为维护装修期间物业管理的完好和业主的利益，物业管理企业可向业主或使用人收取一定数额的装饰装修保证金。

物业管理企业发现业主或者使用人违反国家和我市房屋装饰装修有关规定的，应当及时劝阻，责令改正，并向建设行政主管部门报告。

第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第四十五条 物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，利用物业共用部位、共用设施设备和场地从事经营活动的，不得影响房屋安全设施设备的正常使用，并应征得相关业主和业主大会的同意，所得收益应单独建帐、独立核算，用于维修养护、公共服务后的剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四十六条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘道路、场地。物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并依法办理有关手续。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线、设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当办理有关手续，并及时恢复原状。

七、物业管理服务收费

第四十八条 物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四十九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。具体采用何种方式由物业管理企业与业主委员会协商，并经业主大会通过。

第五十条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。

政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。小区的物业管理服务收费标准具体按照国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格[2003]1864号）《物业服务收费管理办法》和《江苏省住宅物业管理服务标准》执行。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价与市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，政府价格部门会同建设行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价格的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。

第五十一条 物业管理区域内的汽车停车费及汽车库的物业管理公共性服务收费办法参照[昆价（2002）第246号]《关于物业管理小区车辆停放有偿服务收费管理的规定》执行。

第五十二条 在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格后交付业主后的物业管理费用，由业主承担。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业管理买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位承担。

第五十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行的电费及公共照明、用水的费用等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主大会或业主委员会与物业管理企业协商确定。

第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十五条 业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，按其约定，业主负连带交纳责任。

物业管理服务费用预收不得超过12个月。

第五十六条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

八、旧住宅小区的管理

第五十七条 配套设施不全的旧住宅小区，统一由街道居民委员会管理或由社区居民委员会选聘有资质的物业管理企业进行管理，仍按每月每户10元收取服务管理费，不足部分由市、镇两级政府统一补贴。街道和行政主管部门对小区的物业管理方面进行考核，街道依据考核结果将物业管理补贴费发放给各社区居民委员会或相应的物业管理企业。

第五十八条 无法进行市场化运作的小区由街道居民委员会暂时统一管理。政府对旧小区进行专项整治，整治完成后，由街道负责成立业主委员会，按照现代物业管理模式运作，使旧住宅小区逐步走向市场化管理。

九、法律责任

第五十九条 违反本办法规定的，处罚按国务院令第379号《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》执行。

十、 附 则

第六十条 本办法由市建设局负责解释。本办法自颁布之日起施行，市人民政府1996年11月27日颁布的《昆山市住宅物业管理暂行办法》、《昆山市住宅区竣工综合验收管理规定》同时废止。