中国亲情住宅小区建设和管理导则(试行)

中国亲情住宅小区建设和管理导则(试行)

一、总则

1、2004年建设部批准中国房地产及住宅研究会组织进行“关于住宅与住区增进亲情的规划设计与相关措施的研究”（建科[2004]74号）的课题研究工作,探究如何建设充满亲情、和谐的住宅小区的问题。为了更好地发扬理论联系实际的优良作风，由中国房地产及住宅研究会、中国老龄科学研究中心、清华大学房地产研究所共同组成的课题领导小组决定，在开展课题理论研究的同时，开展“中国亲情住宅小区研究与试点”活动。为了给试点活动提出统一的标准，特制定本导则。

2、亲情主要包括家庭亲情、邻里亲情和住区亲情。建设亲情住宅小区，就是以“打造亲情住区、构建和谐社会”的新理念为指导，把各项亲情有机地融入住宅小区规划、设计、建设和物业管理服务的全过程。融入亲情的具体内容包括：协调和谐的小区规划，功能齐全舒适方便的住宅设计，净化、美化的生态景观，齐备的生活服务设施，配置合理的适应老、中、青、幼活动和邻里交往的场所，高效能的小区管理，全方位高质量的物业管理服务，以及传承文化、弘扬道德等诸多方面。

3、本导则适用于城市新建住宅小区的建设与管理。也可为已建成的住宅小区改造完善为“亲情住宅小区”作导引。

4、亲情住宅小区的建设和管理，除应遵循本导则外，尚应符合国家相关法律、法规和技术标准、规范的规定。

5、本导则由中国房地产及住宅研究会负责解释。

二、亲情住宅小区的规划

1、通过招标、投标、挂牌取得的建设土地，其地质、地貌和周边的生态环境要符合建设亲情住宅小区的要求。

2、亲情住宅小区周边应有良好的交通条件，水、电、燃气、热力等市政管线齐备，并靠近商业、医疗、教育、文化、体育、娱乐设施。

3、亲情住宅小区应作到规划布局合理，空间变化丰富、巧于安排优美的绿化设施和疏密有致的建筑物，做到住宅小区有机地与自然结合，形成各具特色的景观。

4、亲情住宅小区内各幢住宅及其群体的规划布局，要做到序列清晰，有较强的识别性和领域感。

5、每套住宅都要有良好的日照和自然通风，住宅与周围环境应具有通透性，使居民在室内也有良好的景观视野。

6、亲情住宅小区的出入口位置应选择合理，道路系统便捷，机动车道和步行道自成系统，减少相互交叉。救护车、搬家车可直接抵达所有单元入口。发生火灾时消防车队可顺利靠近建筑物登高面并沿环路撤离火场。区内机动车停车位宜大于总户数的50%，地面停车率不宜超过10%，并不应低于当地规定指标。

7、亲情住宅小区内应有满足日常生活需要的配套公建，居民步行到达会所、小超市、托儿所、医疗站和物业管理公司的距离不宜超过500米。

8、亲情住宅小区的绿地率不应小于35%，人均公共绿地面积不应小于1平方米。

9、亲情住宅小区空气洁净指标达到良好水平以上，污水和垃圾无害化处理率达到100%。

10、亲情住宅小区内应配置有利于老、中、青、幼活动的公共配套设施或公共活动空间，如中心广场、绿地、水系、运动场地、会所、运动馆等，其中要有部分免费的公共交往场所，如书画、吹拉弹唱、下棋、文体、聊天等场所。在以上场所中，尽力增加一部分满足老年和儿童活动所需的设备设施和场所。

11、亲情住宅小区内或邻近小区，应设幼儿园、中小学、老年照料与家政服务中心、医院或医疗机构。

三、亲情住宅的建筑设计

1、亲情住宅小区内的住宅，称为亲情住宅。亲情住宅设计要认真考虑融入亲情的要求。亲情住宅小区应为两代、三代家庭提供“合居型”（同居于一套住宅内）、“邻居型”（父母和子女同小区、同楼、同层分开居住）等多样化的居住方式。

有条件的亲情住宅小区，可以建设老年公寓和青年公寓。也可以在普通住宅楼中配置老年住宅户型。不建老年公寓的亲情住宅小区，要在住宅设计中预留“适老改造”的条件。

2、亲情住宅设计要认真贯彻节能省地的方针

3、亲情住宅的套型设计应作到平面布局合理，功能齐全，空间利用充分，户均面宽和房屋进深大小适度。

4、在住宅总套数中，两代居、三代居和老年居套型应占有一定的比重。

5、亲情住宅供老年人居住的套型应符合户内无障碍设计要求。地面采用防滑面层，且没有高差突变；入户走廊净宽不小于1.2米，其它走廊净宽不小于1米；门扇开启净宽不小于0.8米；座便器、浴缸近旁以及卫生间和室内其它需要部位设沿墙防滑扶手；卫生洁具和室内装修宜采用白色或其它浅色调。

6、亲情住宅不宜采用错层结构。

7、有3个或3个以上卧室的亲情住宅，至少应设2个卫生间。

8、亲情住宅的外墙、屋面、外门窗均应采取保温隔热措施，夏热冬冷和夏热冬暖地区还应做好建筑物遮阳，其综合节能效果应达到国家和地方政府规定的指标。

9、亲情住宅应做好隔声构造，其楼板计权标准化撞击声压级宜低于65分贝。

10、亲情住宅的外观和立面设计应美观，体现当地气候特点和建筑文化传统，色彩运用符合居住建筑特征，并与周边环境相协调。

四、亲情住宅的结构设计

1、亲情住宅的结构设计使用年限不应低于70年，安全等级不应低于二级。

2、亲情住宅的地基基础，应根据岩土工程勘察资料，综合考虑主体结构类型、结构体系、材料、地域和施工条件等因素后，进行承载力设计，地基变形应满足上部结构安全和各项建筑功能的正常使用要求。

3、亲情住宅应能承受在建造过程中的施工荷载和使用过程中的重力荷载、雪荷载、风荷载以及地震荷载等各种作用，并保持规定的使用性能。

4、在沿海地区和人均耕地少于0.8亩省份的大中城市建造亲情住宅，不得使用实心粘土砖。

5、当亲情住宅为钢筋混凝土结构时，应优先采用短肢剪力墙或异形柱框架等室内无梁无柱的结构体系。

6、在技术可靠的前提下，亲情住宅宜采用新型砌筑体系、钢结构体系、木结构体系等符合资源节约和环境保护理念的新结构体系。

五、亲情住宅的设备设施配置

1、亲情住宅应有室内生活给水和热水供应，具备洗浴条件。

2、生活给水系统应充分利用城市给水管网的水压直接供水。设置生活饮用水水池（箱）和管道进行二次供水时，应采取防止污染措施，保证水质符合要求。

3、亲情住宅的卫生器具和配件应采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6升的坐便器。浴缸应达到“宽边可坐”、操作简便的要求。

4、严重缺水城市的亲情住宅，应按当地政府规定建设中水系统。

5、当亲情住宅采用太阳能热水系统时，应与建筑设计同步进行，作到太阳能系统与建筑一体化。

6、亲情住宅电气线路的选材、配线应与住宅用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。

7、亲情住宅供老年人居住的套型既有温柔的灯光照明，又有较强的照明以备老人看书写字之需。

8、亲情住宅的公共部位应采用节能灯具和节能开关。

9、亲情住宅套内的普通电源插座、空调电源插座与照明系统，应分路配电，每户不宜少于7个回路。

10、亲情住宅配电系统的接地方式应可靠，并应进行总等电位联结。卫生间、厨房应作局部等电位联结。

11、亲情住宅燃气引入管应设在厨房或与厨房相连的阳台内，严禁设在卧室、卫生间内；水平燃气管道不得暗埋在地下土层或楼面混凝土板内；燃气管道与电气设备、相邻管道之间应保证安全间距。

12、严寒和寒冷地区的亲情住宅应设采暖。实行集中采暖的亲情住宅应设置分户计量、分室调节装置，或采取其它可以按户公平计量耗热量并分配采暖费用的技术。

13、亲情住宅应采用成套厨房设备。

14、亲情住宅应安装包括安全防范子系统、设备管理与监控子系统、信息网络子系统在内的住宅区智能化系统。亲情住宅供老年人居住的套型尚应设专供紧急医疗救助用的报警按钮；亲情住宅所有套型都应具备在家中快速上网的功能。

15、亲情住宅所有公共管道的阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，均不应布置在住宅套内。亲情住宅冷、热水表、电能表和燃气表的设置应便于管理。

16、亲情住宅采用户式空调时，室外机应结合建筑设计在指定位置隐蔽安装，作到安全、美观。

17、层数超过7层的亲情住宅应设置室内消火栓系统；层数超过9层的亲情住宅应配置灭火器；层数超过35层的亲情住宅应设自动喷水灭火系统。

18、层数超过4层的亲情住宅宜设电梯；层数超过6层的亲情住宅必须设电梯。层数超过9层的塔式亲情住宅和层数超过11层的单元式、通廊式亲情住宅应设消防电梯。

19、亲情住宅小区应实行垃圾分类收集，对废电池等有害废品特殊集中处置，并宜采用有机垃圾生化处理等实现垃圾减量化、无害化和资源化的先进技术。

20、采取装修一次到位的老年住宅，其厨卫设备和橱柜家具要适应老年人不便攀高、蹲低的状况。

六、亲情住宅小区的环境设计

1、亲情住宅小区应具有安全、安静、温馨、祥和，优美、净化的环境。

2、亲情住宅小区应有匠心独具的环境小品，传达社区居民共同的心声和爱意。

3、亲情住宅小区应选用适合当地生长条件的植物种类，实现植物品种的多样化。植物配置应作到乔、灌、草搭配，点、线、面结合，特别应注意避免遮荫树不足的现象。

4、亲情住宅小区的地面停车场宜采用植草砖铺砌，人行便道等室外硬地应采用透水性好的地面材料。

5、亲情住宅小区的景观用水应采用自然水系的水、中水或收集的雨水，不得采用自来水。

6、亲情住宅区室外无障碍通道必须贯通，并能使残障人士到达区内主要景点和活动场地。

7、亲情住宅小区、尤其是规模较大小区的景观设置应充分注意“均好性”和邻里就近交往，控制好中心花园（广场）的尺度，加强庭院景观和邻里就近交往场所的营造。

七、施工与验收

1、亲情住宅小区应选择具有一流管理能力和技术水平的施工企业承担建造任务，聘请高水平的监理公司实行严格的监理，确保工程质量。

2、亲情住宅小区建设所用的建筑材料，必须有出厂合格证，并按规定进行复试或检验、化验，确认合格后方可使用。

3、亲情住宅应有能反映工程质量状况的完整施工技术资料，内容包括：①全套施工图纸，以及图纸会审记录、设计变更和洽商文件；②工程测量与复测记录；③建筑材料合格证和试验、检验报告；④施工记录；⑤分部分项工程质量验评记录；⑥隐蔽工程验收记录，单位工程验收记录；⑦沉降观测记录等。

4、亲情住宅应实行一次装修到位，杜绝毛坯房。

5、亲情住宅不允许出现影响结构安全的裂缝。

6、亲情住宅通过竣工验收并在当地工程质量监督部门备案后，还须经当地房地产开发主管部门组织规划、消防、人防等部门进行综合验收，确认合格；各种公共建筑和活动场所齐备，服务管理工作到位，并具备接通水、电、燃气、暖气的条件后，方可交付使用。

7、 开发企业应在亲情住宅交付用户的同时，提供给用户《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，作为指导用户正确使用和进行质量保修的依据。

八、物业管理和社会服务

1、亲情住宅小区应实行专业化、社会化的物业管理。在交付使用的过渡期，物业管理公司由开发商委派。在业主委员会成立后，由业主委员会通过招标选聘物业管理公司。

2、亲情住宅小区应建立完整、齐全的物业档案，内容包括：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③工程质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必需的其他资料。

3、物业管理公司应有完善的管理制度，并能严格执行。亲情住宅区内保安、保洁、绿化服务工作应充分到位，区内环境整洁优美，物业管理公司员工与居民是“亲人”关系，实行亲情化服务。

4、亲情住宅小区内房屋、建筑物和相关场地应能及时得到维修和养护。电梯、水泵与水池（箱）、供热、中央空调、燃气、电力、应急照明、智能化系统等共用设备应能按时进行日常维护、计划检修和强制保养，保证正常运行。

5、通过物业管理企业或社区的其他机构，为小区内的居民增设各种上门服务的业务，包括有偿的代居民购物送货上门，做室内清洁、做饭或洗涤衣物，以及上门医疗服务等。

6、根据住宅小区的实际情况，开展一些有利于公益事业、有利于居民交往的公益活动，例如组织居民（特别是离退休的老人）参与公益事业或公共设施管理的评议活动；发动居民捐书成立社区图书馆及爱心超市并承担义务管理员；发动少年儿童分片包干绿地和雕塑的监督维护。

7、在住宅小区服务管理中，大力倡导广大居民发扬互助互爱精神。对于有利于互助互爱的新事物，要给以表扬和推广。

8、亲情住宅小区应经常开展书画、剪纸展览，茶艺、插花、服饰表演，歌咏、烹饪比赛等群众喜闻乐见的文化娱乐活动，既使居民享有丰富的社区文化生活，又增加相互交往的机会。

9、发扬中华民族的传统美德，努力把亲情住宅小区建成家庭成员互敬互爱，邻里之间和睦相处，社区居民关系融洽，精神文明建设成果丰硕，人们尊老爱幼形成风气，举止礼貌、其乐融融的居住乐园。

10、亲情住宅小区应经常宣传表彰好人好事，定期评选模范居民、五好家庭和先进物业管理工作者。社区居民的归属感和自豪感应很强烈，居民对开发商、物业管理公司和街道办事处、居民委员会工作的认同率和满意度应达到80%以上。