新修订《陕西省物业服务收费管理办法》解读

省发改委日前公布的新修订的《陕西省物业服务收费管理办法》引起大家关注。近期不少读者询问这个下个月即将执行的新《办法》跟之前的区别是什么？会给自己的生活带来哪些影响？记者对新《办法》的重要变化进行了梳理。

为什么要制定新《办法》

旧《办法》部分内容不适应国家新规

记者获悉，我省现阶段物业服务收费政策文件主要有两个，即《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）和《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价服发〔2012〕128号），均实施超过5年，其部分内容已不适应国家新修订的《物业管理条例》和《陕西省定价目录》（2018版）相关规定。

其中，现行的物业收费管理办法存在着物业公司随意收取公摊耗能费、收费行为不规范、车位权属等公共收益不明晰等问题。为制定新《办法》，省发展改革委、省住房城乡建设厅、省市场监督管理局自3月19日至4月3日，公开征求对《办法》（征求意见稿）的意见建议，采纳了群众、人大代表、政协委员，以及律师、业委会代表、物业公司等多方面意见建议。

例如，按照现行物业服务收费政策规定，物业小区内的公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业公司应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。而新《办法》中，这些小区内共有共用设施的运行维护费用将纳入到物业服务成本，不得再向业主单独收取。

明确物业服务费构成及标准

实行市场调节价小区须成立业主大会

新《办法》指出，物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。

按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。其中， 成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。其他服务费均实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定，所以实行市场调节价收取物业服务费的小区，必须成立业主大会。

明确停车服务费成本核算方法

临时停车费应限定单日收费上限

新《办法》中明确，停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用，根据合同约定按月计收。

其中，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳；符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。其中，同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。

新《办法》鼓励在物业管理区域内短时停车服务费实行优惠，对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。

在物业管理区域临时停放30分钟之内或执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆等免收停车费。

缩短空置房时间计算标准

空置1个月以上的收费应下调

新《办法》提出，经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。

记者了解到，目前的物业收费管理办法中，对于空置房的计算标准是6个月，而此次将计算标准缩短到1个月以上，将为业主提供更多方便和实惠。

不得向业主强制或变相收费

收费情况要及时公示

新《办法》中提出，物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

对于业主未缴纳物业服务费的情况，物业服务企业可以依法追缴，但不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。

对于收费情况，物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，并公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，接受业主监督。 （记者 南江远）