物业管理和百姓的日常生活息息相关，涉及千家万户。《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已由宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议于2017年10月27日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2017年12月2日批准，自2018年6月30日起正式实施。
该《条例》共七章八十九条，分别就业主大会、业主委员会和物业管理委员会，前期物业服务、前期物业的承接查验和物业服务用房，物业服务企业、合同、收费与收益，物业的使用和维护，法律责任等内容作了具体规定。
《条例》的出台，对于推动我市物业管理行业健康有序发展，全面提升物业管理服务水平，切实提高居民生活质量，共同营造良好的居住和工作环境，加快建设环境优美、秩序优良、文明和谐的生态宜居城市，产生重大而深远的影响。
即将实施的《条例》与以往有何不同？记者走访了市住建局相关负责人，就《条例》的亮点和变化进行了了解。
《条例》宣贯会议现场
亮点一
300户以上的 可召开业主代表大会
召开业主大会，一直以来是我市住宅小区在推进小区管理中的痛点。市住建局相关负责人介绍说，业主大会对一个物业小区来说非常重要，业主委员会是业主大会的常设执行机构，主要负责业主大会的日常工作。过去由于业主大会成立的少，一些小区业主的合法权益得不到有效保护，物业管理中的矛盾纠纷也比较多，本次《条例》明确，一个物业管理区域成立一个业主大会；一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责。业主代表大会代表不少于30人，可采取楼(幢)、单元、楼层为单位的方式推举一名业主参加业主代表大会。
记者了解到，《条例》规定业主大会职责很多，包括“选聘和解聘物业服务企业”“制定和修订业主大会议事规则”“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“制定物业服务内容及标准，物业公共服务费用、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式”“续筹和使用住宅专项维修资金”“改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施”“决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用公共收益”等。这些“大事”都由业主大会决定，这些决定均代表了业主的根本利益。
“随着《条例》的实施，业主大会和业主委员会对这些职责的履行，必将对小区规范化管理起到重要指导作用，对建立物业管理区域良好秩序起到巨大推动作用。”市住建局相关负责人说。
亮点二
细化承接查验规定 明确权利和义务
“承接查验是开发商向物业企业交接物业时，双方进行的核查验收，可以明确开发建设遗留问题的责任和义务，有效避免这些问题在物业管理阶段的集中爆发。因此，《条例》中明确了承接查验过程中建设单位、物业服务企业的权利和义务。”市住建局相负责人说，物业服务企业应代表业主利益，与建设单位进行承接查验，签订承接查验协议。建设单位应于现场查验前向物业服务企业移交相关资料，保证物业服务企业在承接查验过程中进行对照、核实。
据了解，物业管理很多纠纷源于建设单位、物业服务企业、业主对物业信息掌握的不对等，业主对物业共用部分、公用设施设备等具体情况不了解。因此，《条例》中明确了，建设单位销售物业时有向买受人明示共用部位、共用设施设备、物业管理用房、公示车位车库等信息的义务。同时，对违反公示规定的行为设定了法律责任。
亮点三
调整物业费 须经业主大会同意
物业费是物业服务企业正常运作的重要保证，但现实中物业公司和小区业主因物业费发生冲突的例子比比皆是。存在物业公司涨物业费随意的现象，也存在业主缴纳了高昂的物业费却享受不到相应服务的现象……面对这种情况，业主往往无能为力，只能默默承受。对此，《条例》中增加了规范物业收费的内容。
据了解，物业服务收费应遵循合理公开、明码标价、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价，业主大会成立后，普通住宅物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其它物业服务收费，实行市场调节价。
市住建局相关负责人介绍说，物业费未经业主大会同意的，收费标准不得擅自调整。
小区内景
亮点四
小区公共建筑和共用设施 不得擅自改变用途
随着私家车数量逐年增多，很多小区停车位远远满足不了业主需求，为缓解小区停车难问题，个别物业公司擅自将小区公共绿地改为停车位。对此，市住建局相关负责人说，新制定的《条例》中明确提出，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
如因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况，应由业主大会依法决定后，办理有关手续，经相关部门批准后方可实施。物业服务企业、个别业主、未经授权的业委会（及其成员）改变共用部分、共用设施设备用途的都是违法行为。
亮点五
首次实施联合惩戒 全方位约束违法违规行为
市住建局相关负责人表示，《条例》首次对物业管理实行信用管理制度，完善了法律保障，明确了对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒，对潜在违规者形成了高压态势。
《条例》第六十条明确规定了业主应当按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼，经仲裁裁决或者生效判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
同时，《条例》还明确建设单位、物业服务企业或其他管理人有违反物业管理法律、法规的；违反物业服务合同约定、停止服务的，由物业管理行政主管部门按照信用管理规定将相关企业及法定代表人的失信信息录入信用管理档案。
“在这一点上，一经发现有严重违法违规问题的，将会影响单位或个人的信用。”市住建局相关负责人告诉记者。
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