物业费难收 南京溧水试点“物业费与水费捆绑”

物业与业主的关系，被认为是很难融洽的。业主总在抱怨物业只知道收费，不提供相应的服务；而物业公司也总是诉苦，物业费收缴率低，公司亏损，经营困难……于是，业主和物业出现对立，双方关系进入恶性循环。

记者获悉，南京溧水区目前正在3个老旧小区尝试探索一种征缴物业费的新方式——在业主自愿前提下，实行物业费与水费捆绑，同时，物业公司必须实行菜单式服务，让业主监督。如达不到服务标准，物业公司将会面临处罚甚至被清退。一位业内人士说，这种尝试很可能成为解决当下物业公司和业主矛盾较为有效的方法。

曾经的高档小区如今日渐衰败

在溧水区，提起广成东方名城小区无人不知，因为该小区在当地曾经风光一时，它不仅是溧水当时最大的居民小区，而且是档次最高、环境最好的小区。一位溧水居民说，当初为了买这个小区的房子，他连夜去排队，现场人多得都把售楼处挤破了。

然而昨天，记者再次来到该小区时，小区道路上落叶、纸片随处可见，楼宇间的绿地上杂草丛生，业主私家车见缝插针乱停乱放，一名保安坐在门口岗亭内，并不过问进出小区的人们。

“广成东方名城小区建成已有10年，住有2000多户居民，当初小区物业也是整个溧水响当当的。但如今这个小区物管水平却每况愈下，其中主要原因就是物业费收缴率连创新低。”溧水区房管所书记梅红星说，该小区的物业费收缴率只有50%左右，已无法维持小区正常运转，每年开发商都要贴进去100万元左右。

小区一位物管人员说，他们现在只有不断压缩人员来减少开支，以应对经费不足。他说，原来小区有物业人员60多人，仅保安就有40多人，不仅有门卫，还有巡逻队，白天夜晚都要定时巡逻。现在保安数量只能保证几个大门有人执勤；保洁工作已经外包，服务肯定没法跟以前比；绿化也只靠1人养护。

“目前，开发商在贴钱维持物业运转，那是因为开发商还有楼盘尚未完成，需要树品牌。一旦开发商项目全部结束，还会再管吗？”一位知晓内情的居民忧心忡忡地说。

记者在采访中了解到，物业费收缴难在全国都不是个别现象。溧水有的小区物业费收缴率仅有10%，小区管理只能由街道托管，维持基本保洁。

据梅红星介绍，业主和物业的矛盾，有物业公司服务意识差，冷漠推诿，甚至侵占业主利益的原因，也有业主过分维权，有些明显是开发商或相关职能部门的问题，业主往往拿物业公司出气。

由于没有第三方出面调和，许多小区出现了“业主欠费—物业亏损—服务减少—更多业主不缴费—服务更差”，的恶性循环，直至最终物业撤离，小区脏乱差。

搭建平台让业主和物业平等对话相互监督

近日，由溧水区物业办牵头，在区内的新龙佳苑、龙山名府、宏力花苑等3个没有物业的老旧小区，进行物业费捆绑水费试点。他们通过社区上门做工作，在居民自愿的前提下签署合约，今后居民在缴纳水费时，同时将物业费一同缴纳。

“看起来这个做法制约了业主，其实这笔钱不直接到物业公司账上，物业要拿到钱还需业主满意才行。”梅红星说，业主缴纳的物业费打进区财政专用账号，物业公司需完成合同约定的菜单：物管人员配备、公共设施维护、绿化、卫生要达到什么标准，甚至保洁员每周要打扫楼道几次等。业主按照菜单对物业公司进行打分，而物业办就依据业主的评判来付费，对一些服务好的物业公司，区里还会给予一定的奖励和补贴；对一些投诉多、服务质量差的公司，不仅要从物业费中扣罚，在这家公司年审的时候，区物业办还会对其下调信用等级，直至清退出场。

业主和物业应是“鱼和水”对立则双输

物业费与水费捆绑运行居民是否接受？记者来到试点小区之一的龙山名府小区。该小区有住户210户，建成于2004年。2006年前，这里曾有物业管理，后因物业费收缴率过低而撤出。多年来，小区处于社区代管状态，只负责基本保洁。

“当年我是看中小区环境才买房子的，哪知现在成了这个样子。”小区业主吕建兰对记者说，他们家是小区第一批住户。回想刚刚入住时的情景，小区绿化郁郁葱葱，高羊茅草坪，看着都舒服。门卫保安认真负责，一进小区大门就有一种安全感和归属感。而现在呢，大门无人看守，草坪长满杂草，自行车、汽车乱停乱放，收废品的闲杂人员直进直出，盗窃案时常发生，“早知道这样，我绝不会买这里的房子。”

从当地社区主任手中的居民“物业费与水费捆绑协议”记者看到，这个小区的签约率为93%。据了解，目前溧水3个试点小区平均签约率达到82%。一位居民表示：“不是我们不愿意付物业费，而是我们希望能物有所值。物业管理好了，小区档次、房价都能提高，谁能不愿意呢。”

南京恒正物业公司经理毕宁说，物业失去业主，就是失去市场，而业主没有物业生活质量必然下降。所以，业主和物业应是“鱼和水”的关系，和则双赢，对立则双输。

市房产局：立意很好能否成功需市场检验

当然也有市民对此做法有顾虑。物业费征收有了保障，物业规范运作有了第三方监督，看上去不错，但作为监督方的物业办，如何能公正运作，还缺少有效的监管机制。

对“物业费与水费捆绑”的做法，市房产局物业科科长徐成说，溧水这一做法立意非常好，这就好比在建筑过程中，甲方聘请专业人员监督工程质量一样。由于物业办专业而且是主管部门，所以一旦产生纠纷，物业办能很快发现症结所在并进行协调，这比双方无休止的指责和对峙要有效得多。但这一做法目前还处于试运作阶段，能否成功，还需要通过市场检验。