岁末年关，不少物业公司已陆续展开物业费收缴工作。但在此过程中，由于这样那样的原因，业主选择拒缴物业费的情况不占少数。据悉，因对物业费包含内容存在误差，部分业主至今还存在物业任何事情都要干的理念，并以此与物业产生矛盾。本次专题，记者将梳理我市业主拒缴物业费的相关案例，以期树立正确的消费观念。
案例一：
边户防水渗漏处理不完美业主拒缴物业费
我市顺达路一小区业主反映，由于房屋建成时间较久，部分楼栋的边户防水出现渗漏。经过业主反映后，物业公司组织专业施工单位进行了维修，但维修后刷的防水漆颜色与之前的墙体颜色并不相符，影响了小区的美观。因此，该业主要求物业公司按照之前的墙体颜色重新施工，并以此为由拒缴物业费。
【案例分析】
根据我国建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。但是如果房屋已过保修期，那么出现自用部分损坏，如业主家卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修；如果非人为造成的共用部分损坏，维修费用需要居民分摊，有住宅专项维修资金的小区，也可申请住宅专项维修资金进行维修。
【律师说法】
我市法律人士表示，在保修范围、保修期内发生的工程质量问题，应该由开发商负责保修，如果物业公司在业主反映房屋质量问题后，已经将问题告知开发商，并进行积极协助和协调，那么，物业公司则已经尽到了自己的义务，并不需要为业主的损失负责；如果在保修期外发生的工程质量问题，业主作为房屋的所有权人，在享有房屋居住、收益和处分权利的同时，应承担相应的维修责任及相关费用，“这时应由相关受益业主共同承担维修责任及相关费用，如果缴存了住宅专项维修资金的，可以由物业牵头申请使用维修资金”。
针对以上案例，我市法律人士坦言，同一件新旧衣服的颜色都可能存有误差，更何况是维修前后防水漆的颜色。该业主的房屋在保修期后，物业企业已尽到了自己的职责，对其房屋组织了维修，因此，该业主以墙体与防水漆颜色不相符为由根本就站不住脚，而拒缴物业费更是不可取的行为。
案例二：
小区住改商扰民物业未能妥善处理
我市居民王先生反映，小区一住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响；与此同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生活。虽然业主已经向物业多次反映，但问题迟迟未解决，因此他们决定拒缴物业费以示抗议。
【案例分析】
根据2019年修订的《江苏省城乡规划条例》第五十条规定：“房屋权属登记时记载的房屋用途应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。涉及改变土地用途的，应当依照土地管理相关规定办理手续。”同时，全国《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
【律师说法】
我市法律人士表示，对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强制阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。
案例三：
业主车辆停放小区内受损认为物业监管不力
近日，市民陈女士在下班后将自己的爱车停在了租赁的停车位上，然而第二天她拿车时，发现车辆的后挡风玻璃整块被砸碎，同时汽车后部金属横梁也有损坏。陈女士认为是小区物业监管不力所致，因此拒绝缴纳物业费，并索要汽车维修费1000元。
【案例分析】
市物价部门相关人员表示，物业收取的停车费是“汽车停放费”。根据2019年修订的《江苏省物业服务收费管理办法》第十九条规定，汽车停放费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。
【律师说法】
我市法律人士表示，业主车辆在小区内受损，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。只要物业公司按照物业服务合同的约定履行相关职责，即使停放的车辆在小区内受损，物业公司也无需担责，车主应该寻找直接侵权人赔偿。如果业主对于车辆等个人财产或是人身安全有特殊保护要求的，根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主和物业公司需另行约定，并承担相应费用。
知识普及：
物业公共服务费到底包含哪些内容？
根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定：物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
而这里的“物业公共服务费”就是我们日常俗称的“物业费”。根据以上《办法》，物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）管理费分摊；（十）经业主大会同意的其它费用；（十一）法定税费以及合理利润。
“现在许多业主在小区内遇到问题，得不到解决后，都习惯于将矛头指向物业，利用不缴物业费来维护自己的权益，实质上这是一种违法行为”我市物业行政主管部门相关人员透露，根据我国物业相关条例，业主按时缴纳物业费是其应尽的法定义务。“如果业主发现物业服务存在瑕疵，可以向物业公司、业委会、相关主管部门反映，一味不缴只会侵犯了按时缴费业主的权益。长此以往还会影响物业的正常运转，致使共用设施设备得不到及时维护，物业人员数量大幅减少等，进而影响小区业主的生活质量。”该人员建议，如果确实因物业服务不到位而造成损失，业主应注意收集证据，向执法部门求助，或请法院审理。
物业呼吁：
业主拒缴物业费实则侵犯双方利益
走访中，不少物业人员和按时缴纳物业费的业主都认为，长期不缴物业费会使小区的物业管理陷入恶性循环，不仅影响了已缴物业费业主的权益，还会造成小区房屋的贬值。“我们是基于物业服务合同为业主提供服务的，每个人对服务的评判标准、范畴认识都不相同，有表扬、有意见我们都会虚心接受，只是希望不缴费的业主能多多体谅，而我们也会尽力为之，用贴心服务打动业主”我市物业从业人员如是说道。
与此同时，扬城物业人员也呼吁，业主缴费的好处很多，希望大家都能相互配合：“如果没有了物业费的担忧，我们就会花更多的精力在组织社区活动、活跃社区氛围这一块，为业主和业主、业主和物业都提供了亲近的机会”据悉，我市不少物业企业每年都会举办业主运动会、掼蛋比赛、亲子游等活动，深受业主的喜爱，营造了和谐的社区氛围。（扬州物业网 尹玉婷）
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