最近，你有被催缴物业费吗？众所周知，收费难一直是物业行业不可回避的话题，如今又到岁末年关，如何打好物业费收缴攻坚战，按时足额完成收费任务，是不少物业企业正在积极探索的课题。
然而，近期，我市揽月豪庭、华清园、星座国际等住宅小区和写字楼的物业费收缴率已分别达到99.73%、99.32%、100%，而他们物业费高收缴率的“奥秘”则是打好“服务”牌，提高业主的满意度和幸福感。
与业主成为朋友是做好服务的基础
揽月豪庭物业负责人仇月表示：“做物业并没有什么窍门，关键是能否把业主的事情当成自己的事情去做，变被动服务为主动服务。给业主提供优质服务，成为业主的朋友，这是提高物业费收缴率的基础。”
疫情期间，揽月豪庭业主响应政府号召宅在家里抵抗疫情，生活上存在诸多不便。揽月豪庭物业心系业主，想业主所想、急业主所急，多方联系销售瓜果蔬菜的供应商和养殖家禽的养殖户，然后在线预定，请供应商将业主订购的货物送至物业服务处，再由物业人员派送到业主家，让业主足不出户就能吃到新鲜的瓜果蔬菜和家禽，受到了广大业主的一致称赞。
用心用情是服务好业主的根本
华清园物业负责人梅霞表示：“有效的沟通对物业管理服务至关重要，作为物业服务人员，要时刻为业主着想，及时与业主沟通，为其解决问题，并做好回访工作。”
她自2019年3月调入华清园后，时刻提醒员工，只要业主报修的事，不管能不能做到，应第一时间到现场查看，如不是物业或不能做到的事，要耐心和业主沟通解释，从而得到业主理解。“只有把业主当家人，业主才会拿我们当亲人。”梅霞每天都会关注业主的每一个报修和投诉，坚持对小区进行巡视、业主走访。对发现的问题进行分析，寻找解决的方法，制定预防的措施,，跟进业主的要求，保证服务品质的提升。比如，最简单的跳闸问题，物业人员并不只是送上对应的开关就结束了，而是一定要到业主家中查看电是否已经恢复，从而让业主知道物业时刻都在为他们服务，这样也多了一个与业主接触的机会，让业主更深切的感受到物业人的真诚服务。
立足需求是提高业主满意度的保证
星座国际是一座高层综合写字楼，在收缴物业费的过程中，大部分业主都能积极配合支持，但是也会遇到一些“老大难”。面对“老大难”，项目负责人张琴攻坚克难“啃硬骨”的体会是三点：一是要树立信心，不怕困难；二是要认真研究，理清思路；三是要反复沟通，争取理解。
因为写字楼人员多，容易出现脏、乱和建筑材料损坏的问题。为了创造干净整洁、优雅舒适的办公环境，物业千方百计做好写字楼公共区域的卫生保洁工作，对大堂地面石材和幕墙玻璃定期清洗、保养，按季节调换大堂摆放的绿植，保持写字楼良好的外观形象，得到业主好评。
与此同时，服务和管理与时俱进，切实加强保安队伍建设，提升保安形象，坚持做好每天的车辆管理和服务工作。大厦空置房多，空置率达15%，物业及时将空置房源提供给中介公司，线上线下进行宣传，联合中介公司帮忙出租，提高写字楼出租率。此外，积极开展社区文化活动，三八妇女节给女业主送鲜花、高考期间给业主家学子送糕棕、暑天给业主送绿豆汤，努力为业主办好实事，增进了与业主的感情。
从以上三个高物业费收缴率小区的做法中不难看出，“物业服务”的好坏是业主对物业企业评判的标准，只有立足业主需求，将业主当家人、当朋友，用真情实意去感化业主、温暖业主，才是提高物业费收缴率的根本。
然而，物业公司面临收费难的原因多种多样，有的业主是因为工作忙而无暇顾及；有的业主是因为房子空置不愿意交或者想少交；有的业主是觉得服务差而拒交；有的业主则是因看到别人不交自己也想仿效等。
《孙子兵法》云“知己知彼，百战不殆”，这是一种智慧，更是一种规律，不仅为古今中外军事家推崇，同样适用于社会经济生活各个领域，物业收费也是如此。物业人在收费时只有做到知己知彼，对症下药，才能百战不殆。因此，攻坚克难，打好知情牌、宣传牌、团队牌也是提高物业费收缴的关键：
其一是打好知情牌
新能源物业工作人员谈及物业收费，将业主交费情况分为四种：一是主动交费，二是一提醒就交费，三是需要提醒多次才交，四是提醒多次也不理不睬。
面对这四种情况，物业人员应区别对待：
对第一种业主要及时关注和满足他们合理的服务需求，还可采取激励措施，争取更多的业主成为优质客户；对第二、三种业主要按照缴费周期适时提醒，确保他们能按时缴纳物业费；对第四种业主要进行细分并采取相应措施。如果是房屋质量等原因，要了解客户损失并与开发公司交涉，最大限度的保证客户的利益；如果是服务存在问题，要正视问题、认真对待、及时解决，以消除客户的不满情绪。
其二是打好宣传牌
随着《民法典》和《扬州市住宅物业管理条例》的颁布和实施，物业服务管理必将更加规范。作为条例的执行者，物业企业承担着宣传、引导的重任，物业人必须站在学习前列。
近期，我市爱涛物业开展多起学习活动，并通过公众号、微信群、宣传栏，结合业主按时缴费的必要性，加大宣传力度，积极引导业主进行消费习惯的变革，让业主了解，自己在享有应有权利的同时，也要及时履行自己的缴费义务，而长期拖欠物业费，势必引起“物业公司亏损、服务质量下降、业主长期拒交”的恶性循环，最终损害的将是全体业主自身的利益。
与此同时，多家物业公司还将每天物业人员做的事情拍照上传到业主群，通过公众号、微信群告知业主，让业主知道物业公司每天工作的实质内容，以及服务的结果和成效。
其三是打好团队牌
在收缴物业费的过程中，不少物业人反映，虽然大部分业主都能积极配合支持，但是也会遇到一些老大难：约好时间上门，有的故意不在家；有的找各种借口躲避；有的甚至厉声呵斥，使得上门催收的物业人很委曲、更无奈。恒通物业人员表示，这就需要发挥团队的力量，强化业务培训，分组竞赛，每周排名，对标前行，不断进步。
收费工作首先要有自信心，而信心主要来自团队。物业企业一方面要加强员工培训，帮助员工树立自信，坚信一定能完成物业费收缴任务；另一方面要营造氛围，形成团队自信，当一名员工收费受阻时，团队领导和同事及时给予鼓励，帮助献计献策。与此同时，物业企业还要通过晨会、晚会、专题研究会，将疑难问题进行讨论，集思广益、群策群力，交流心得体会，总结经验教训，研究应对措施。要坚定团队攻坚克难，坚持到底的信心和决心，运用各种形式反复催交，一次不行就两次，两次不行就三次，循环往复，决不气绥，直至收到为止。
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